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　　話(huà)題4

　　哪類(lèi)產(chǎn)品更值得投資？

　　NBD：迪士尼樂(lè )園附近，哪類(lèi)產(chǎn)品更有開(kāi)發(fā)、投資價(jià)值？

　　陳可：商鋪。樂(lè )園將改變當地的商業(yè)環(huán)境，產(chǎn)生更高的商業(yè)價(jià)值。

　　劉德楊：休閑別墅、酒店、零售物業(yè)將獲得價(jià)值提升的重要機會(huì )，是當地可以開(kāi)發(fā)、投資的優(yōu)勢物業(yè)。

　　戴正芳：相比住宅，當地酒店、商用物業(yè)將會(huì )有非常大的發(fā)展潛能，投資收益也會(huì )非常高。除了上述商辦類(lèi)型物業(yè)，小戶(hù)型住宅也會(huì )在當地異軍突起。不過(guò)，中華企業(yè)在該區域的土地規劃都已做好，不會(huì )因為迪士尼而改變。南六公路上的項目將在年底推出，會(huì )是一個(gè)獨棟別墅社區。

　　話(huà)題5

　　周邊會(huì )掀起“買(mǎi)地潮”？

　　NBD：在迪士尼周邊擁有土地的房地產(chǎn)企業(yè)，是否更容易獲得資本市場(chǎng)的青睞？在迪士尼周邊買(mǎi)地會(huì )否成為一個(gè)風(fēng)潮？

　　陳可：該地區目前的土地價(jià)值并不大，目前更多的是概念炒作。該區域是上海的遠郊，雖然迪士尼樂(lè )園會(huì )改變當地的城市形態(tài)，但目前看來(lái)，那里的土地價(jià)格炒作成分太高了。

　　劉德楊：迪士尼樂(lè )園的建設，會(huì )改變當地的交通、人口、交通等，進(jìn)而提升開(kāi)發(fā)價(jià)值，未來(lái)的土地也將因此變得更值錢(qián)。

　　戴正芳：不會(huì )刻意在迪士尼樂(lè )園附近買(mǎi)地，更不會(huì )不計成本高價(jià)拿地。象嶼置業(yè)先前以11.9億元的總價(jià)、超過(guò)14000元/平方米的價(jià)格在當地拿地，如果計算成本價(jià)格，可能要賣(mài)23000~25000元/平方米才能贏(yíng)利。雖然象嶼置業(yè)拿地有一部分原因是為了上市，但中華企業(yè)不會(huì )那么做。

　　【實(shí)地探訪(fǎng)】

　　香港迪士尼周邊鮮有住宅

　　迪士尼樂(lè )園落戶(hù)上海前，有香港地產(chǎn)專(zhuān)家斷言，跟香港迪士尼一樣，上海迪士尼樂(lè )園不會(huì )帶動(dòng)周邊樓市的發(fā)展，因為迪士尼的談判條件苛刻，周邊的住宅和商業(yè)將遠離迪士尼樂(lè )園。

　　為此，《每日經(jīng)濟新聞》記者上周五親赴香港迪士尼樂(lè )園，考察香港和上海兩處迪士尼樂(lè )園的異同，以了解迪士尼樂(lè )園究竟能否帶動(dòng)周邊樓市的發(fā)展。

　　與上海迪士尼項目一樣，香港迪士尼樂(lè )園所在的新界大嶼山竹篙灣也遠離市區，從香港島出發(fā)，坐大巴需要一個(gè)半小時(shí)才能到。即使坐地鐵，也要換乘3條地鐵線(xiàn)，約一個(gè)小時(shí)才能到。樂(lè )園周邊的三四公里范圍內，主要是集裝箱碼頭，鮮有住宅和城市市政配套設施，幾乎看不到什么商業(yè)設施。

　　據香港導游介紹，從香港迪士尼樂(lè )園到最近的飯店，來(lái)回可能要一個(gè)多小時(shí)，所以，大部分游客只能在迪士尼樂(lè )園內購物。樂(lè )園的商品價(jià)格大多昂貴，一個(gè)便當要40港元，礦泉水等飲料要20多港元，米老鼠等紀念商品價(jià)格也在100港元左右。

　　但從此前上海市規劃部門(mén)公布的迪士尼樂(lè )園意向用地來(lái)看，上海迪士尼樂(lè )園距離城市的商業(yè)中心并不遠。如果上海迪士尼樂(lè )園和香港迪士尼樂(lè )園一樣，允許游客憑門(mén)票在當天營(yíng)業(yè)時(shí)段進(jìn)出樂(lè )園，且不受次數限制的話(huà)，游客可選擇在就近3公里左右的川沙鎮用餐。

　　由于川沙一直是上海郊區的城鎮商業(yè)中心，當地的商業(yè)配套在迪士尼樂(lè )園落戶(hù)之前就已很發(fā)達，游客的購物及住宿很容易得到滿(mǎn)足。顯然，上海迪士尼樂(lè )園可以帶動(dòng)當地的商業(yè)和酒店業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而刺激市場(chǎng)對酒店、商鋪等類(lèi)型物業(yè)的需求。而在客流大量涌至迪士尼樂(lè )園附近后，必然會(huì )帶動(dòng)當地的就業(yè)需求，進(jìn)一步刺激住宅需求。

　　在迪士尼落戶(hù)上海后不久，第一太平戴維斯針對上海迪士尼樂(lè )園的專(zhuān)項研究發(fā)現，酒店業(yè)將會(huì )受益最多。理由是，上海迪士尼建成后，將大大提振旅游產(chǎn)業(yè)，來(lái)上海的游客住宿需求將大增，因此迪士尼所在區域乃至全市的酒店都將因此獲益�？紤]到迪士尼受眾群體廣泛，預計各類(lèi)酒店 (從快捷酒店到五星酒店)的住宿需求都將有所增長(cháng)。與香港迪士尼酒店類(lèi)似，迪士尼樂(lè )園內就可能包含一個(gè)或多個(gè)酒店。以香港為參考，上海迪士尼項目或將致力于為家庭游客提供度假式服務(wù)。 （楊羚強）