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　　部分銀行先行一步

　　如果說(shuō)二套房貸政策嚴格執行是對房貸政策變化誤讀的話(huà)，那么，日前有銀行將首套房貸利率調整為8折的行動(dòng)，更使得這種猜疑愈演愈烈。

　　11月5日，招行南京分行宣布，將首套房利率最低折扣從7折上調至8折，在認定上以家庭為單位，但如果首套房貸還清，再貸還是認定為首套房，11月9日起執行。

　　業(yè)內專(zhuān)家認為，部分銀行調高房貸利率，一方面與銀監會(huì )下發(fā)的《通知》有關(guān)，另一方面由于年底將近，有些銀行今年的貸款額度已經(jīng)用完，因此調高個(gè)貸這種成本較高而利潤相對較低業(yè)務(wù)的門(mén)檻，以控制貸款規模�！安糠帚y行存貸比已經(jīng)超標，或者資本充足率低于監管底線(xiàn)，促使銀行采取提高價(jià)格、暫時(shí)控制個(gè)貸規模的策略，但這將是一種短期行為�！币晃汇y行業(yè)研究人士表示。

　　此外，在防范風(fēng)險為主題的2009年下半年，認真審視各類(lèi)貸款風(fēng)險也成為各家銀行謹慎對待個(gè)人住房貸款的重要原因�！般y行評估個(gè)人住房抵押貸款的質(zhì)量主要側重于住房的市值和借款人的還款能力兩個(gè)方面。其一，中國房地產(chǎn)行業(yè)正處于成長(cháng)期，價(jià)格上漲較快，銀行以市值評估的抵押率遠遠低于風(fēng)險警戒水平。一旦房?jì)r(jià)下跌幅度過(guò)大導致住房市值低于貸款額的時(shí)候，違約率將會(huì )大幅增加，占比過(guò)大的個(gè)人住房貸款將成為銀行減值撥備的重大隱患。其二，中國住房?jì)r(jià)格上漲的速度超過(guò)經(jīng)濟增長(cháng)和居民收入的增長(cháng)速度，普通購房人的還款能力受到質(zhì)疑。如果經(jīng)濟周期波動(dòng)中貸款人的失業(yè)率上升，將導致大量的壞賬產(chǎn)生�！泵裆�銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部總裁楊毓表示。

　　銀行房貸利率操作兩難

　　雖然目前監管層并未對首套房利率7折優(yōu)惠政策是否取消明確表態(tài)，但有一點(diǎn)值得注意，那就是去年起實(shí)施的房貸優(yōu)惠政策在帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)復蘇的同時(shí)，也降低了銀行個(gè)人住房貸款的收益。

　　以招行為例，今年前三季度，招行實(shí)現凈利潤126.11億元，同比大幅下降33.63%，實(shí)現營(yíng)業(yè)收入359.28億元，其中，凈利息收入280.66億元，同比下降12.52%，在上市銀行中，凈利潤同比下降幅度最大。分析人士認為，由于側重于零售業(yè)務(wù)，而住房按揭貸款業(yè)務(wù)在零售業(yè)務(wù)中又占較大比重，因此息差收窄使招行盈利能力受到的影響比其他銀行更為明顯。

　　“一旦房貸優(yōu)惠政策取消，銀行的盈利狀況將大為改善，爭奪項目貸款能力略遜大銀行一籌的中小銀行更是如此�！币晃还煞葜沏y行人士稱(chēng)。

　　盡管從理論上講，房貸利率優(yōu)惠政策取消將使銀行面臨利好，有利于其營(yíng)業(yè)收入的增加，但從實(shí)際操作的角度看，銀行有可能陷入兩難，因為在沒(méi)有央行統一標準的情況下一旦自行上調利率，則意味著(zhù)價(jià)格優(yōu)勢的喪失和客戶(hù)的流失。因此，銀行在房貸利率優(yōu)惠上，有可能為了搶占市場(chǎng)、爭奪客戶(hù)而采取靈活操作的方式。

　　事實(shí)上，對于二套房貸，各銀行雖紛紛表示嚴格執行首付4成、利率8折的要求，但有些銀行只在首付成數上嚴格控制，在利率上則略有彈性。

　　“現在辦理二套房貸，首付比例至少40%，貸款利率自基準利率7.5折起�！鞭r行通州支行一位工作人員表示。

　　“的確收得緊了，年初還可以爭取到二套房首付最少2成和利率7折的優(yōu)惠，但現在可難多了。目前主要看客戶(hù)資質(zhì)，如果是優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，還可以享受下浮30%的優(yōu)惠�！蹦持行°y行客戶(hù)經(jīng)理在采訪(fǎng)中表示。但至于如何認定優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，該人士則表示各家銀行沒(méi)有統一標準。