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　　去年年底，中央和地方政策出手救北京樓市于“低谷”，其中，被業(yè)內稱(chēng)為“猛藥”的有首套房七折利率、改善型二套房貸放松、二手房交易營(yíng)業(yè)稅減免等。

　　在不少業(yè)內人士看來(lái)，去年年底密集的樓市優(yōu)惠政策出臺，對于購房者來(lái)說(shuō)受惠范圍已經(jīng)涵蓋了首次置業(yè)需求、改善型需求。一方面，購買(mǎi)首套房可享七折利率，同時(shí)營(yíng)業(yè)稅征收范圍從五年以?xún)雀臑閮赡暌詢(xún)�，征收的標準也由評估價(jià)全額的5.5%改為按買(mǎi)賣(mài)差價(jià)征收5.5%，這使不少剛性需求結束觀(guān)望，帶動(dòng)樓市回暖。另一方面，放開(kāi)了改善型二套房貸，取消了限外，這就促使了改善型需求和投資型需求積極入市。

　　對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，優(yōu)惠政策也使其極大緩解了資金壓力。除了明確指出要支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理的融資需求外，優(yōu)惠政策中還有條款規定，對以招拍掛方式出讓的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，在不影響土地市場(chǎng)公平競爭的前提下，受讓方由于困難不能按時(shí)付款的，市國土管理部門(mén)可根據實(shí)際情況批準延期并公示，延期最長(cháng)不超過(guò)6個(gè)月。

　　在大力度優(yōu)惠政策等利好因素的刺激下，今年北京樓市一改去年的萎靡姿態(tài)，年初就開(kāi)始回暖，4月份以后，北京樓市更是步入了快速上升軌道，不僅成交量大增，而且房?jì)r(jià)也節節攀升。統計數據表明，10月北京樓市的成交均價(jià)已經(jīng)達到15891元/平米，為兩年以來(lái)的最高值，而2008年北京樓市成交均價(jià)最高的8月份，也僅為13814元/平米。在土地市場(chǎng)上，去年鮮見(jiàn)的“天價(jià)地”現象，今年也卷土重來(lái)，不時(shí)有地塊刷新“地王”記錄。一些業(yè)內人士擔憂(yōu)地認為，樓市已經(jīng)從去年的“過(guò)冷”轉為了今年的“發(fā)燒”。

　　現如今，營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠、改善型二套房貸放開(kāi)、限外等一些優(yōu)惠政策的時(shí)限將到，而首套房貸七折利率等政策是否會(huì )有變數，現在也受到業(yè)內和購房者的廣泛爭議和討論。搜狐網(wǎng)正在進(jìn)行的一項調查顯示，有56%的網(wǎng)友認為2008年底出臺的優(yōu)惠政策對其作出買(mǎi)房決策影響較大，而對于明年的政策走向，64%的網(wǎng)友認為政策的走向是逐漸收緊。

　　離年底僅剩一個(gè)半月時(shí)間，本報對優(yōu)惠政策中的重點(diǎn)條款進(jìn)行分析和解讀，以期展現其市場(chǎng)影響和前景。

　　政策 1

　　首套房可享基準利率七折優(yōu)惠

　　出臺時(shí)間：2008年10月22日

　　期限：無(wú)明確限定

　　解讀：居民首次購買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。優(yōu)惠前標準———基準利率下浮15%。

　　關(guān)注度：★★★★★

　　【算賬】

　　百萬(wàn)房產(chǎn)可省利息近10萬(wàn)

　　一套100萬(wàn)元住房，首付款為20萬(wàn)元，比優(yōu)惠政策出臺前的30萬(wàn)減少了10萬(wàn)元，貸款80萬(wàn)元以等額本息還款法貸款20年，按七折最低利率來(lái)算，每月還款額4915.7元，利息總支出約379773.3元，按8.5折優(yōu)惠利率來(lái)算，每月還款額5301.6元，利息總支出約472381.8元。由此可見(jiàn)，七折最低利率比八五折優(yōu)惠利率每月還款額少385.9元，共節省利息支出約92608.5元。

　　【取消之影響】

　　抑制新增購房需求

　　鏈家地產(chǎn)認為，一旦最低七折的優(yōu)惠利率不再執行，相當于購房成本增加了一成，在當前房?jì)r(jià)處于高位、六成以上購房者處于被迫購房的狀態(tài)下，驟然增加的較高貸款成本，將起到很強的抑制新增需求的作用，至少會(huì )影響六成以上人群推遲購房。

　　同時(shí)，將可能發(fā)生需求無(wú)力入市與房源拋售并舉的現象，造成二手房成交低迷，甚至推及到整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，新增需求迫于成本壓力難以入市，發(fā)生整個(gè)交易市場(chǎng)跌入谷底的情況。