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　  政策 3

　　松綁改善型二套房貸

　　出臺時(shí)間：2008年12月20日

　　期限：暫定執行至2009年12月31日

　　解讀：根據國辦發(fā)[2008]131號，在落實(shí)居民首次貸款購買(mǎi)普通自住房，享受貸款利率和首付款比例優(yōu)惠政策的同時(shí)，對已貸款購買(mǎi)一套住房，但人均住房面積低于當地平均水平的居民，再申請貸款購買(mǎi)第二套普通自住房，可比照執行首次貸款購買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策，即貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例為20%。對其他貸款購買(mǎi)第二套及以上住房的，貸款利率等由商業(yè)銀行在基準利率基礎上按風(fēng)險合理確定。而優(yōu)惠出臺前，所有的第二套房的首付一般為四成，利率為基準利率的1.1倍。

　　關(guān)注度：★★★★

　　【算賬】

　　百萬(wàn)房產(chǎn)可省利息20多萬(wàn)

　　首付方面的差別比較明顯，一套純粹用于改善居住條件的第二套普通自住房，總價(jià)100萬(wàn)元，首付款最低為20萬(wàn)，比優(yōu)惠政策出臺前的40萬(wàn)減少了一半。

　　貸款情況變化也較大，假設需要貸款80萬(wàn)元，以等額本息還款法貸款期限20年，如果是按七折最低利率來(lái)算的話(huà)，每月的還款額是4915.7元，而利息總支出是約379773.3元；如果是按1.1倍利率來(lái)算的話(huà)，每月還款額是5981.18元，利息總支出是約635481元。由此可見(jiàn)，七折最低利率比1.1倍二套房貸利率每月還款額少1065.5元，共節省利息支出約255707.7萬(wàn)元。

　　【取消之影響】

　　加大升級置業(yè)者的購房壓力

　　由于當前對于第一套房產(chǎn)的人均面積很難審核和界定，二套房貸執行又在逐漸縮緊，因此貸款購買(mǎi)第二套房實(shí)際上基本都按1.1倍利率執行�！版溂业禺a(chǎn)”市場(chǎng)研究部認為，改善型二套房利率執行的相對嚴苛以及四成首付的較高要求，讓升級置業(yè)者的購房壓力加大，這直接體現在交易市場(chǎng)，就是90—120平米升級置業(yè)群體較為集中選擇的中檔戶(hù)型成交格局縮小。

　　政策 4

　  契稅等稅費稅率下調或減免

　　出臺時(shí)間：2008年10月22日

　　期限：無(wú)明確限定

　　解讀：根據財稅〔2008〕137號，個(gè)人首次購買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%，對個(gè)人銷(xiāo)售或購買(mǎi)住房暫免征收印花稅和土地增值稅。優(yōu)惠之前，140平米以下普通住宅契稅為1.5%，140平米以上非普通住宅契稅為3%，優(yōu)惠出臺后，90平米以下可以只交1%。優(yōu)惠前印花稅買(mǎi)賣(mài)雙方要各付0.05%，政策出臺后若買(mǎi)賣(mài)雙方都為個(gè)人，可以免印花稅。

　　關(guān)注度：★★★☆

　　【算賬】

　　百萬(wàn)房產(chǎn)僅省6000元

　　如果是首次置業(yè)，購買(mǎi)一套總價(jià)100萬(wàn)的房子，在優(yōu)惠政策出臺前，需要交納1.5%的契稅，即1.5萬(wàn)元，還需0.1%的印花稅即1000元，而在優(yōu)惠期內，需要繳納1%的契稅即1萬(wàn)元，無(wú)需繳納印花稅和土地增值稅。

　　【影響】

　　影響心理而非實(shí)際交易

　　“雖說(shuō)契稅優(yōu)惠到期將增加購房者成本，但鑒于首次置業(yè)者多為自住型，增加0.5%的契稅對其不會(huì )產(chǎn)生較重負擔”，麥田房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監吳存勝認為，契稅優(yōu)惠政策動(dòng)向對于未來(lái)市場(chǎng)影響不大，更多可能在心理效應，若取消此優(yōu)惠，可能令購房者從心理上產(chǎn)生對于未來(lái)政策層面的猜測，從而影響到購房信心。

　　政策 5

　　賣(mài)經(jīng)濟適用房再買(mǎi)房契稅按差額

　　出臺時(shí)間：2009年1月23日

　　期限：無(wú)明確限定

　　解讀：居民將經(jīng)適房，危改回遷房、集資建房等上市出售后1年內，如果按市場(chǎng)價(jià)購買(mǎi)住房，或者此類(lèi)住房出售前1年內已按市場(chǎng)價(jià)購買(mǎi)住房的，參照“公有住房上市出售實(shí)施辦法”繳納契稅。經(jīng)適房家庭如果出售自己的經(jīng)適房，1年內再購買(mǎi)商品房，將按新購商品房與出售經(jīng)適房成交價(jià)的差額繳納契稅。

　　關(guān)注度：★★☆

　　【算賬】

　　按差價(jià)的1.5%交契稅

　　如果按照50萬(wàn)賣(mài)掉經(jīng)濟適用房一年內再買(mǎi)價(jià)值150萬(wàn)商品房的，就按差價(jià)100萬(wàn)元來(lái)繳納契稅1.5%，合計1.5萬(wàn)，而如果沒(méi)有這個(gè)優(yōu)惠政策則需要繳納2.25萬(wàn)，這一政策優(yōu)惠了7500元。

　　【影響】

　　涉及范圍小影響有限

　　美聯(lián)物業(yè)研究部總監張大偉認為，這一政策延期與否對市場(chǎng)的影響有限。首先，契稅按照成交價(jià)的1.5%計稅，即使按照商品房標準納稅，一套房產(chǎn)交稅也在2萬(wàn)以?xún)�。其次，在�?jīng)濟適用房交易中因為需要繳納成交價(jià)格10%的綜合地價(jià)款，所以實(shí)際納稅總額較小，對市場(chǎng)的影響也不會(huì )很大。

　　政策 6

　　土地出讓金延期支付

　　出臺時(shí)間：2009年1月22日

　　期限：無(wú)限制期限

　　解讀：對以招拍掛方式出讓的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，在不影響土地市場(chǎng)公平競爭的前提下，受讓方由于困難不能按時(shí)付款的，市國土管理部門(mén)可根據實(shí)際情況批準延期并公示，延期最長(cháng)不超過(guò)6個(gè)月。 

　　關(guān)注度：★★★

　　【取消之影響】

　　房企資金鏈或再度緊張

　　在北京政府推出的十五條優(yōu)惠政策中，土地出讓金可延期支付的寬松政策也對開(kāi)發(fā)商形成了利好。中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心研究人員指出，在全球金融危機的大背景和房地產(chǎn)行業(yè)周期性調整的形勢下，這項政策極大地緩解了開(kāi)發(fā)商的財務(wù)壓力，幫助開(kāi)發(fā)商較為平穩地度過(guò)了行業(yè)的“寒冬”。土地出讓金延期支付既可以幫助開(kāi)發(fā)商暫時(shí)緩解資金壓力，降低財務(wù)風(fēng)險，同時(shí)，也促進(jìn)部分有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商敢于拿地，在行業(yè)調整期做好土地儲備，以待行業(yè)復蘇時(shí)更有競爭力。如果停止執行，拿地較多的房企有可能再度面臨資金緊張的情況。

　  政策 7

　　“限外令”暫時(shí)松綁

　　出臺時(shí)間：2009年1月22日

　　期限：至2009年12月31日

　　解讀：暫停執行《關(guān)于規范境外機構和境外個(gè)人購買(mǎi)商品房的通知》(京建交〔2007〕103號)中，對境外個(gè)人在京購房的居住年限和所購房屋的有關(guān)規定。

　　關(guān)注度：★★★

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