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　　監管不力——

　　容積率可以隨意調整？

　　現實(shí)生活中，擅自改變容積率，圖謀高利潤已成為一種愈演愈烈的不正�，F象，從公開(kāi)披露的資料看，對公開(kāi)出讓后的住宅用地，個(gè)別城市甚至調整了其總數一半以上的容積率。

　　“‘天價(jià)地’可能會(huì )形成風(fēng)險，這個(gè)風(fēng)險本應由企業(yè)自己承擔�？捎械拈_(kāi)發(fā)商拿地前就打著(zhù)修改規劃、調整容積率的主意，意圖降低風(fēng)險�！敝袊�人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長(cháng)、土地規劃研究中心主任嚴金明說(shuō)，假設開(kāi)發(fā)商買(mǎi)了1萬(wàn)平方米的地，規劃時(shí)容積率是2，他可以建造2萬(wàn)平方米，如果將容積率提高到2.5，以售價(jià)每平方米1萬(wàn)元計算，無(wú)形中銷(xiāo)售額可增加5000萬(wàn)元。

　　“某種意義上對規劃指標的改變就是社會(huì )資源的再分配。政府相關(guān)部門(mén)應加大土地用途的監督力度，嚴格執行事先確定的規劃指標，防止私下調整規劃的投機或出手炒地的行為�！眹澜鹈髡f(shuō)�，F實(shí)生活中，擅自改變容積率，圖謀高利潤已成為一種愈演愈烈的不正�，F象，從公開(kāi)披露的資料看，對公開(kāi)出讓后的住宅用地，個(gè)別城市甚至調整了其總數一半以上的容積率。

　　記者注意到，在一些城市，一些地塊之所以違反土地出讓合同約定日期仍未動(dòng)工，原因是開(kāi)發(fā)商申請建設用地規劃許可過(guò)程中，土地用途被規劃局調整為綠地。這意味著(zhù)，這些地塊由于政府部門(mén)的原因造成違約，政府部門(mén)要賠償開(kāi)發(fā)商的損失�！　�

　　根據規定，國有土地使用權出讓前，城鄉規劃主管部門(mén)應當提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強度等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分，國土資源管理部門(mén)依據所出具的規劃條件出讓土地，規劃條件寫(xiě)入出讓合同，出讓人、受讓人、規劃部門(mén)依法共同遵守。也就是說(shuō)，規劃是土地出讓的前置條件，規劃調整就是利益的調整，隨意調整規劃不僅會(huì )損害當初其他參加拍地的競買(mǎi)者的潛在利益，也會(huì )破壞房地產(chǎn)市場(chǎng)的公平、公正和公開(kāi)。

　　“調整規劃，是一件很?chē)烂C的事，然而，這種情況在一些城市屢屢發(fā)生，一旦開(kāi)發(fā)商無(wú)力開(kāi)發(fā)，只要把規劃用途調整為綠地或其他公益用地，就不會(huì )虧本，這在一些城市成了房地產(chǎn)業(yè)的公開(kāi)秘密�！眹澜鹈髡f(shuō)。

　　放眼全國，這兩年產(chǎn)生的“地王”結局鮮有圓滿(mǎn)。中國土地規劃勘察院跟蹤研究表明，退地賠錢(qián)、延期付款、延期開(kāi)工，是大多數2007年“地王”的最終歸宿。

　　審批“難過(guò)”——

　　政府工作效率應提高

　　一位開(kāi)發(fā)商告訴記者，開(kāi)工建設前的審批程序多，審批慢，有些部門(mén)還故意拖延。他們公司有一套人馬，一天到晚不停地跑政府有關(guān)部門(mén)辦手續，兩年了還沒(méi)辦完。

　　一些“地王”不能按期動(dòng)工，也有審批程序時(shí)間過(guò)長(cháng)的原因。按照房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)建設的相關(guān)規定，一宗“熟地”(即完成征地拆遷補償的土地)從開(kāi)發(fā)商拿下土地到動(dòng)工建設，一般需要在政府部門(mén)取得建設用地規劃許可、建設工程規劃許可和建筑工程施工許可等，這個(gè)過(guò)程一般需要12—18個(gè)月甚至更長(cháng)時(shí)間，所以動(dòng)工期限一般約定為12—18個(gè)月。

　　一位開(kāi)發(fā)商告訴記者，審批程序多，審批慢。他們公司有一套人馬，一天到晚不停地跑，兩年了還沒(méi)辦完各種手續。

　　“這些程序絕大部分是必需的審查。但是有些程序是不是可以簡(jiǎn)化，流程是不是可以?xún)?yōu)化？國務(wù)院多次出臺文件要求改革行政審批程序，為市場(chǎng)主體提供服務(wù)�？稍谝恍┑胤�，這些程序成了一些人謀利的砝碼�！眹�土資源部土地利用司資產(chǎn)處處長(cháng)雷愛(ài)先說(shuō)。

　　該司有關(guān)負責人表示，國土資源部將繼續完善市場(chǎng)配置資源的制度建設，規范合同簽訂和履行，推進(jìn)土地市場(chǎng)信息公開(kāi)，建立監督機制、加強供地監管促進(jìn)土地市場(chǎng)健康平穩有序發(fā)展。據了解，近期國土資源部將開(kāi)展土地出讓合同專(zhuān)項清理工作。

　　稀缺的土地資源，承載了民生的期待和發(fā)展的夢(mèng)想。人們盼望，包含“地王”在內的供而未用土地，能盡快形成商品房供應。(本報記者　夏珺　于猛)