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　　昨天，《北京市物業(yè)管理辦法(草案)》征求市民意見(jiàn)，市民可登錄北京市政府法制辦網(wǎng)站發(fā)表意見(jiàn)�！恫莅浮诽岢�，具備條件的業(yè)主大會(huì )可以試行法人登記，這意味著(zhù)除業(yè)主專(zhuān)有房屋可以進(jìn)行登記外，類(lèi)似車(chē)庫、會(huì )所等全體業(yè)主共有財產(chǎn)也可以進(jìn)行登記，這一突破在全國尚屬首次。

　　《草案》突破性地確立了業(yè)主大會(huì )的法律地位，提出“一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。具備條件的業(yè)主大會(huì )可以試行法人登記，經(jīng)依法登記取得法人資格的，可以按照相關(guān)規定開(kāi)展與物業(yè)管理有關(guān)的活動(dòng)�！�

　　為規范業(yè)主大會(huì )這一級法人組織，《草案》規定，業(yè)主以業(yè)主大會(huì )或業(yè)委會(huì )名義，從事違反法律、法規的活動(dòng)，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　《草案》明確了成立業(yè)主大會(huì )的條件，物業(yè)管理區域內已交付業(yè)主的專(zhuān)有部分面積達到建筑物總面積50%以上的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應指導協(xié)助其成立業(yè)主大會(huì )�；I備及召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議所需費用由建設單位承擔。

　　物業(yè)服務(wù)成本 政府將定期公布

　　《草案》針對目前物業(yè)服務(wù)中存在的一些爭議問(wèn)題進(jìn)行了法律約束。如市房屋行政主管部門(mén)應定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)成本信息，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應將“菜單式”服務(wù)在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示。

　　物業(yè)服務(wù)收費可以采取包干制或者酬金制。實(shí)行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照規定對物業(yè)服務(wù)的各項資金的收支建立臺賬，每年至少公示一次并接受業(yè)主核查。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主未簽訂書(shū)面物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主已經(jīng)事實(shí)接受物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主應當履行相關(guān)義務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)不得低于本市規定的服務(wù)標準和技術(shù)規范。

　　業(yè)主共同決定不接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實(shí)服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強行提供物業(yè)服務(wù)。這一點(diǎn)強調了業(yè)主共同的決定權，而不是不顧現實(shí)僅維護少數業(yè)主的權利。

　　新物業(yè)強行接管 可被罰三萬(wàn)元

　　《草案》規定，物業(yè)服務(wù)合同終止后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費等事由拒絕交接。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出的，將被記入物業(yè)管理信用信息系統，并可處三萬(wàn)元罰款。此外，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)未撤出物業(yè)管理區域前，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)強行接管的，由區、縣房屋行政主管部門(mén)責令限期改正，記入物業(yè)管理信用信息系統，并可處三萬(wàn)元罰款。

　　-解讀

　　業(yè)主共同財產(chǎn)可以進(jìn)行登記

　　[規定] 具備條件的業(yè)主大會(huì )可以試行法人登記，經(jīng)依法登記取得法人資格的，可以按照相關(guān)規定開(kāi)展與物業(yè)管理有關(guān)的活動(dòng)。

　　[解讀] “業(yè)主大會(huì )終于‘成人’了！”著(zhù)名維權專(zhuān)家舒可心激動(dòng)地說(shuō)，10年的維權道路因為這一條款的確立可以畫(huà)上句號了。舒可心認為只有業(yè)主大會(huì )的法律地位被確認成為可能，全體業(yè)主依法行使權利才成為可能。

　　舒可心舉例說(shuō)，大家都知道業(yè)主共有的車(chē)庫和其他共有部位、設備設施屬于全體業(yè)主，但業(yè)主大會(huì )這個(gè)業(yè)主的組織沒(méi)有法人地位時(shí)，這些財產(chǎn)都無(wú)法實(shí)現權屬登記，那么這些財產(chǎn)的所有權一直牢牢掌握在開(kāi)發(fā)商手里�！伴_(kāi)發(fā)商是法人單位，他們就是想盡辦法把屬于業(yè)主共有財產(chǎn)的收益據為己有，甚至轉賣(mài)掉�！�

　　再比如小區內的廣告牌，根據物權法小區內的廣告收益屬業(yè)主共同所有，但因為業(yè)主大會(huì )沒(méi)有成為法人，所以這筆收益也無(wú)法歸屬在這個(gè)組織的名下，一直被物業(yè)公司堂而皇之地據為己有。即便歸了業(yè)委會(huì )，業(yè)委會(huì )幾個(gè)人就成了那些錢(qián)的決定者，這實(shí)際上是業(yè)委會(huì )涉嫌侵犯全體業(yè)主利益的行為。再比如很多小區的會(huì )所、熱力站、水電氣暖的機房和設備設施等這些本屬于業(yè)主共有的財產(chǎn)，都將真正回歸到業(yè)主們手中，依法登記在業(yè)主大會(huì )名下。

　　中國社會(huì )工作協(xié)會(huì )社區服務(wù)工作委員會(huì )副總干事兼業(yè)主物業(yè)部主任張大憲表示，過(guò)去，單個(gè)業(yè)主不能就地下車(chē)庫漏水、綠化不足等公共區域的服務(wù)問(wèn)題起訴開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司，如果大家不滿(mǎn)，只能通過(guò)召開(kāi)業(yè)主大會(huì )表決，再委托業(yè)主代表進(jìn)行起訴。這個(gè)過(guò)程冗長(cháng)、繁雜，給業(yè)主維權帶來(lái)很多困難。一旦業(yè)主大會(huì )擁有了法人資格，就可以以該身份與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司協(xié)商甚至對簿公堂，既簡(jiǎn)化了過(guò)程，也增強了業(yè)主的主人翁精神。