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　　加重開(kāi)發(fā)商責任促業(yè)委會(huì )成立

　　[規定] 新建物業(yè)，業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)且新的物業(yè)服務(wù)合同生效之前，建設單位應當負責前期物業(yè)服務(wù)。

　　[解讀] 《草案》規定開(kāi)發(fā)商負責前期物業(yè)服務(wù)，實(shí)際上是給開(kāi)發(fā)商增加了后期服務(wù)的要求。開(kāi)發(fā)商出于利益考慮希望盡早結束后期的服務(wù)，必將積極促成小區業(yè)委會(huì )的成立。目前在北京，只有20%的小區成立了業(yè)委會(huì )，很多小區在這方面都遭遇了很大的困難�，F在，通過(guò)在源頭上加壓，勢必會(huì )對業(yè)委會(huì )的成立起到促進(jìn)作用。

　　[解讀] 開(kāi)元國際物業(yè)管理有限公司相關(guān)負責人表示，目前，不少小區多少都存在一些開(kāi)發(fā)商遺留的工程問(wèn)題，但這并非物業(yè)能解決。一旦法律明確規定，物業(yè)公司就可以維護自己的權益，盡早為業(yè)主解決問(wèn)題，進(jìn)一步完善服務(wù)。

　　[規定] 建設單位在前期物業(yè)服務(wù)及物業(yè)查驗交接過(guò)程中，應當及時(shí)處理解決物業(yè)使用中出現的物業(yè)質(zhì)量缺陷、配套設施設備不完善、設施設備技術(shù)不達標等問(wèn)題，并承擔相應的法律責任。

　　開(kāi)發(fā)商解決物業(yè)質(zhì)量缺陷

　　無(wú)業(yè)主大會(huì )也能解聘物業(yè)公司

　　[規定] 尚未成立業(yè)主大會(huì )，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府指導社區居委會(huì )參照業(yè)主大會(huì )表決機制組織業(yè)主共同決定有關(guān)事項。

　　[解讀] 京華律師團律師秦兵和馬傳貞認為，這能夠解決小區召開(kāi)業(yè)主大會(huì )選舉成立業(yè)委會(huì )才能履行這一職責的難題，同時(shí)能促使服務(wù)企業(yè)更好地為業(yè)主履行物業(yè)服務(wù)。

　　調整車(chē)位租金建設單位與業(yè)主協(xié)商

　　轉讓物業(yè) 業(yè)主須先結清費用泄露業(yè)主資料 可被追究刑責小區各項服務(wù) 業(yè)主可分項委托業(yè)委會(huì )辦公用房 不得低于物業(yè)兩成業(yè)主可按樓為單位 決定物業(yè)管理事項

　　-其他規定

　　建設單位出售物業(yè)管理區域內車(chē)庫、車(chē)位的，應在出售前依法辦理車(chē)庫、車(chē)位預售許可或者物權登記。

　　建設單位出租物業(yè)管理區域內規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)庫、車(chē)位的，應當首先出租給本物業(yè)管理區域業(yè)主、物業(yè)使用人。在滿(mǎn)足本區域業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設單位可以將車(chē)庫、車(chē)位出租給本區域業(yè)主、物業(yè)使用人以外的其他人，租期不得超過(guò)六個(gè)月。建設單位調整租金時(shí)應當與業(yè)主大會(huì )或者全體業(yè)主協(xié)商。

　　轉讓物業(yè) 業(yè)主須先結清費用

　　業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時(shí),應當將物業(yè)服務(wù)合同、管理規約等事項告知受讓人,并自買(mǎi)賣(mài)合同或者租賃合同簽訂之日起15日內,將買(mǎi)賣(mài)或者出租情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主轉讓物業(yè)的，應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)結清相關(guān)費用。

　　泄露業(yè)主資料 可被追究刑責

　　建設單位不向業(yè)主大會(huì )或業(yè)主大會(huì )委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交有關(guān)資料，由市或區、縣房屋行政主管部門(mén)責令其限期改正，并可處十萬(wàn)元以下罰款。

　　泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)服務(wù)無(wú)關(guān)的活動(dòng)，損害業(yè)主合法權益的，應當承擔相應的法律責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　小區各項服務(wù) 業(yè)主可分項委托

　　物業(yè)區域內包括各專(zhuān)項服務(wù)內容，物業(yè)共用部位、共用設施設備及相關(guān)場(chǎng)地的使用、管理和維護；物業(yè)管理區域的綠化和環(huán)境衛生維護；物業(yè)管理區域的秩序維護；其他專(zhuān)項服務(wù)事項。

　　業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主共同決定可以將上述全部專(zhuān)項服務(wù)事項委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以將各專(zhuān)項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)或個(gè)人。

　　業(yè)委會(huì )辦公用房 不得低于物業(yè)兩成

　　物業(yè)用房需為地上房屋，并具備水、電、通風(fēng)、采光等使用功能；建筑面積不低于物業(yè)管理區域內房屋總面積的2‰，最少不得低于100平方米；其中業(yè)主委員會(huì )辦公用房建筑面積不低于物業(yè)服務(wù)用房總面積的五分之一。

　　業(yè)主可按樓為單位 決定物業(yè)管理事項

　　業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內的物業(yè)管理事項，但不得違反法律、法規、規章及管理規約，不得與業(yè)主大會(huì )的決定或全體業(yè)主的共同決定相抵觸。

　　本版采寫(xiě) 本報記者

　　郭愛(ài)娣 吳旖旎 張淑玲