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　　上海土地學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳耀銓告訴記者，關(guān)于農村集體建設用地流轉的探索，上海也進(jìn)行過(guò)相關(guān)調研。去年，由上海市郊區經(jīng)濟促進(jìn)會(huì )牽頭組織過(guò)一次關(guān)于農村土地流轉的調研工作。全程參與其中的土地學(xué)會(huì )研究員劉漢裔介紹，在整個(gè)調研過(guò)程中發(fā)現，一些農村中的實(shí)際情況和相關(guān)政策規章脫節，對不少問(wèn)題學(xué)術(shù)界也存在很大的爭論。他舉例說(shuō)：“比如農村集體用地的產(chǎn)權和收益歸屬問(wèn)題，按照條文，農村集體用地的產(chǎn)權歸生產(chǎn)隊所有，但生產(chǎn)隊在實(shí)行包產(chǎn)到戶(hù)后早就名存實(shí)亡了。那么這些土地進(jìn)入流轉后，收益歸誰(shuí)，要從政策法規層面捋清其中關(guān)系，就要涉及到很多條文的更改�！�

　　目前，由國土部負責制定的集體建設用地流轉管理辦法尚未出臺，但國土部已經(jīng)多次強調，制定流轉辦法的一條政策紅線(xiàn)仍是“三個(gè)不得”：不得利用農村集體土地建設商品住宅，不得建設高爾夫球場(chǎng)，不得建設其他違反國家產(chǎn)業(yè)政策和土地政策的項目。

　　何謂“兩分兩換”

　　統籌城鄉背景下的土地管理制度創(chuàng )新

　　通過(guò)新農村的建設，逐步實(shí)現城鄉一體化、逐步從包產(chǎn)到戶(hù)的小農經(jīng)濟升級為大規模的產(chǎn)業(yè)集群運作。這是中國農村改革過(guò)程中至關(guān)重要的一環(huán)，也是各地探索農村集體用地流轉的根本動(dòng)因。

　　早在浙江之前，成都、重慶等地早已開(kāi)始了這方面的經(jīng)驗探索。成都等地試行政府主導下的規�；�運作，進(jìn)行土地集約使用、增加耕地，由政府主導各地的主要農作物生產(chǎn)、工業(yè)生產(chǎn)，由政府建設農民新村讓農民騰出宅基地搬進(jìn)新居，而政府以土地收入等投入新農村建設所需要的道路、水力等基礎設施建設。

　　而嘉興模式中的“兩分兩換”，指的是通過(guò)宅基地與承包地分開(kāi)、搬遷與土地流轉分開(kāi)，以宅基地(住房)置換城鎮房產(chǎn)、以土地承包經(jīng)營(yíng)權置換社會(huì )保障的做法，實(shí)現“土地節約集約有增量，農民安居樂(lè )業(yè)有保障”的目標。通俗地說(shuō)，就是按照自愿、有償的原則，農民用原有的宅基地置換成城鎮房產(chǎn)，原有住房按照評估價(jià)給予相應的貨幣補償，再以?xún)?yōu)惠價(jià)格購置城鎮房產(chǎn)。

　　嘉興的具體方式是通過(guò)成立投資公司的形式進(jìn)行企業(yè)化運作，由公司與農戶(hù)進(jìn)行土地置換、估價(jià)、補償、簽約、安置等一攬子工作。

　　以記者采訪(fǎng)的南湖區余新鎮明星村為例：該村農戶(hù)自家的承包地、宅基地可以每畝年租金600元的價(jià)格租給該鎮的漁里投資開(kāi)發(fā)有限公司，每三年租金上漲10%，簽約期限到2028年底；承包地簽約戶(hù)中凡年滿(mǎn)60歲的老人每月由漁里公司發(fā)放200元生活費；承包地為苗木、果樹(shù)、魚(yú)塘等的，都有相應的賠償條款；宅基地簽約戶(hù)，在經(jīng)專(zhuān)業(yè)評估公司評估后，享受地上建筑部分的一次性賠償款；宅基地簽約戶(hù)可自行選擇：商品房、自建房和貨幣三種安置方式。

　　據明星村總支書(shū)記兼村長(cháng)顧海明介紹，商品房安置標準為平均每戶(hù)230平方米，自建房的土地標準根據家庭人口數量從90-120平方米不等，貨幣安置的標準則是在房屋評估價(jià)外，另外按每平方米建筑面積發(fā)放1000元的標準補償。該村平均每戶(hù)的評估補償款發(fā)放為14萬(wàn)元左右，基本能支付商品房或自建房的費用，略有盈余的還占了多數。

　　漁里公司通過(guò)流轉取得了這些土地使用權之后，則將原承包地進(jìn)行農業(yè)項目的招租，引進(jìn)各類(lèi)農業(yè)公司的成規模項目，目前暫定的起租門(mén)檻標準是500畝。宅基地則在復耕后，經(jīng)國土部門(mén)確認后換取土地指標，在臨近城鎮的地區進(jìn)行商業(yè)和工業(yè)用地規劃。(羅震光 ）