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　　“三大戰略”應對“焦慮癥”

　　“我們從三個(gè)月前就一直在做意向客戶(hù)登記，目前已經(jīng)確定購買(mǎi)意向的有600位，但房源只有300套，所以下個(gè)月開(kāi)盤(pán)價(jià)要比預計的高600多元/平方米以上�！变N(xiāo)售員的解說(shuō)，讓兩次因開(kāi)盤(pán)價(jià)高出預期而放棄買(mǎi)房的文女士再次陷入購房焦慮之中。

　　買(mǎi)還是不買(mǎi)？對已有一套邊緣地段住房，希望再買(mǎi)一套市中心區住房的文女士來(lái)說(shuō)，已成了“咋就那么難”的“心病”。

　　實(shí)際上，從上半年的急速復蘇到年末搭乘“政策末班車(chē)”的沖動(dòng)，日新月異的樓市不但令剛性需求者心急如焚，也促成很多“意向購房者”付諸行動(dòng)，紛紛加入搶房隊伍。臨近年末，一邊是擔心明年房?jì)r(jià)再漲、欲搭年末政策車(chē)買(mǎi)房的購房熱情，一邊是令人生畏的房?jì)r(jià)新高；一邊是催人購房的通脹預期，一邊是海灣明珠“迪拜”敲響的房地產(chǎn)泡沫破滅警鐘。

　　如何應對這個(gè)焦慮的年末樓市？“設定購房計劃”、“看清大勢”、“精選個(gè)盤(pán)”，準確的戰略準備，應該是應對焦慮的最佳方式。

　　五大因素促成“火爆”

　　“迪拜”的震波，使飽暖中的中國樓市感到世界金融危機仍未“了結”，也給急于搭政策“末班車(chē)”的購房者敲響了警鐘，在全國樓市不斷刷新的房?jì)r(jià)、地價(jià)神話(huà)過(guò)程中，樓市積聚的風(fēng)險也隨之增大。不僅金融界人士對房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續高溫表示疑慮，房地產(chǎn)業(yè)內專(zhuān)家、全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生在廣州日前舉辦的“綠色地產(chǎn)論壇”也表示“繼續讓房?jì)r(jià)飚升不可取”。她認為，如果明年繼續推動(dòng)房?jì)r(jià)快速上升，即使實(shí)現了短期獲利，那么迎來(lái)的將是又一次對全行業(yè)的緊縮性調控。房?jì)r(jià)飆升的結果，終將觸動(dòng)敏感的資產(chǎn)泡沫。

　　據合富輝煌房產(chǎn)(天津)等機構分析人士介紹，今年天津房地產(chǎn)市場(chǎng)未現傳統的淡季行情，開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)、排隊搶購的場(chǎng)面還在上演，部分區域甚至出現一房難求的局面�！白》�?jì)?yōu)惠政策取消與否”的爭論好似樓市冬天里的一把火，使搭乘2009樓市末班車(chē)的購房者趨之若鶩。從目前發(fā)展趨勢看，11月和12月的新建商品房的成交量仍將達到120萬(wàn)平方米，全年有望達到1500萬(wàn)平方米高位。

　　刺激樓市的多項政策和天津城市發(fā)展前景成為火爆的主要誘因，通脹預期是行情持續的新動(dòng)力，而供不應求的市場(chǎng)局面也對房?jì)r(jià)上漲起到了推波助瀾的作用。由于2008年開(kāi)工量減少，使2009年商品房供給壓力增大，上半年剛過(guò)，很多企業(yè)就爆出“已完成全年銷(xiāo)售任務(wù)” 的消息，而釋放的需求量多為2007年—2008年被抑制的部分。下半年以來(lái)，由剛性需求引發(fā)的改善型需求、由通脹預期帶來(lái)的投資需求先后跟進(jìn)，以及由藍印戶(hù)口帶來(lái)的外地需求同時(shí)釋放，推動(dòng)了行情的進(jìn)一步發(fā)展。

　　合富輝煌、聯(lián)合地產(chǎn)等多家研究機構人士總結認為，是救市政策、天津城市發(fā)展，天津經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)、濱海新區的發(fā)展預期以及市場(chǎng)供需量不平衡五大因素促使市場(chǎng)持續量?jì)r(jià)齊升。后市發(fā)展除了全國性的宏觀(guān)政策因素，天津市場(chǎng)自身將起到重要作用。除了城市經(jīng)濟建設發(fā)展的特殊條件外，天津房?jì)r(jià)與一線(xiàn)城市相比仍有較大距離，具有價(jià)值洼地優(yōu)勢。另外天津產(chǎn)業(yè)發(fā)展、居民總體收入的提高，也為行情持續打下一定基礎。

　　五大誘因暗藏“變盤(pán)”

　　機構人士同時(shí)提醒，由于今年的上漲幅度已經(jīng)很大，如果再繼續沖刺可能會(huì )吞噬明年的上漲空間。因此在年末買(mǎi)房要特別注意風(fēng)險。

　　專(zhuān)業(yè)人士分析認為，未來(lái)樓市仍存在五大變盤(pán)因素：首先，在宏觀(guān)發(fā)展方面，“迪拜”危機再次提醒中國，不能忽視房地產(chǎn)泡沫破滅給經(jīng)濟發(fā)展帶來(lái)的巨大風(fēng)險，房地產(chǎn)發(fā)展需要建立在更堅實(shí)的實(shí)體經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎上，因此明年樓市將面臨產(chǎn)業(yè)結構調整、政策傾斜等變化，如果沒(méi)有寬松政策環(huán)境支持，樓市交易的動(dòng)力可能消失。其次，天津城市建設從新規劃出臺到濱海新區區劃確定，這兩大效應在今年行情中得到一定釋放，“投資購房”、“外地購房交易”比例迅速上升也證明了這一點(diǎn)，這在一定程度上消耗了明年行情能量，使交易可能難創(chuàng )新高。第三，商品房供應結構面臨改變，市場(chǎng)如果沒(méi)有更多適合改善型自住房的供應量增加，有效成交量將隨之下降。第四是天津藍印戶(hù)口懸念，去年行情啟動(dòng)，特別是外圍區域市場(chǎng)回暖，天津的藍印戶(hù)口政策功不可沒(méi)，但是行情好轉后，如果這一政策的取消也將給樓市帶來(lái)一定影響。第五個(gè)不利因素就是一直令業(yè)界感到迷茫的“租售比”遠超過(guò)1:200的國際警戒線(xiàn)，這也說(shuō)明，投資型購房主要靠“炒房”盈利，這就使市場(chǎng)空置房量增加，增加了投資風(fēng)險。