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　　“三大戰略”應對焦慮

　　面對令人焦慮的年末樓市，總結業(yè)內專(zhuān)家及機構人士分析論點(diǎn)，可以概括三大戰略：“設定購房計劃”、“看清大勢”、“精選個(gè)盤(pán)”進(jìn)行應對。

　　戰略一：設定購房計劃。機構人士建議，由于明年的不確定因素很多，年末購房要認真考慮買(mǎi)房目的，針對自身需求“設定購房計劃”，包括購房目的、可承受房?jì)r(jià)及心理價(jià)位、買(mǎi)房時(shí)機等。購房?jì)r(jià)位可以參照2009年以來(lái)目標房周邊價(jià)格和自己的承受能力來(lái)判斷。承受月供不超過(guò)家庭可支配收入的30%左右比較安全等。

　　戰略二：看清大勢�！按髣荨笔侵笇γ髂陿鞘杏谢�本判斷，其中包括政策趨勢、市場(chǎng)供需趨勢等。多數分析人士認為，明年宏觀(guān)面對樓市的支持力度將減弱，明年上半年經(jīng)濟發(fā)展將向“全面協(xié)調”傾斜，政府可能采取更有針對性的政策進(jìn)行調控，以保證在市場(chǎng)穩定的環(huán)境下，使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)協(xié)調發(fā)展。著(zhù)名經(jīng)濟學(xué)家陶冬在第七屆上海理財博覽會(huì )上預測說(shuō)：中國的宏觀(guān)調控或在明年二、三季度啟動(dòng)，到時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)將引來(lái)一波調整。

　　據聯(lián)合地產(chǎn)劉輝等市場(chǎng)人士分析，2009年的商品房成交均價(jià)較2008年漲幅并不是很大，前6個(gè)月仍基本上保持2008年年底的價(jià)格，直到7月份出現大幅度增長(cháng)，增長(cháng)幅度到11.59%-24.04%。就目前來(lái)看10月份的價(jià)格為前10個(gè)月最高價(jià)格，預計后期仍會(huì )保持穩步增長(cháng)。市內六區前6個(gè)月，商品房成交均價(jià)波動(dòng)不大，隨著(zhù)上半年大批市政設施改造工程的建設，改善及投資型需求隨之增加，價(jià)格也出現大幅度上揚。環(huán)外四區兩年間的成交價(jià)浮動(dòng)較大，個(gè)別項目的價(jià)格與2009年年初相比出現39%-45%的上��；濱海新區中的塘沽區在拆遷帶動(dòng)下提前轉暖，價(jià)格一路飆升，目前均價(jià)突破萬(wàn)元大關(guān)。

　　短期看，在沒(méi)有外界因素下，年底開(kāi)發(fā)商提前或超額完成今年回款計劃，年底到明年年初大幅擴大供給或降價(jià)促銷(xiāo)的概率非常小。因此樓市今年年底將不會(huì )出現大幅降價(jià)的情況。

　　長(cháng)期看，樓市以穩定為主，無(wú)論快速增長(cháng)還是逐漸下滑，對于“拆遷”、“婚房”等剛性需求人群來(lái)說(shuō)，購買(mǎi)需求仍然存在，這對市場(chǎng)交易形成一定支撐。

　　天津處于高速發(fā)展階段，城市建設的力度不斷加大，濱海新區三區合并將加速外來(lái)人口的增加，因此，天津市場(chǎng)需求并不缺乏。而大規模的開(kāi)發(fā)也為市場(chǎng)提供了充足的供應，這對于樓市的穩定增長(cháng)提供了有效的保證。

　　在土地供應方面，搜房中指報告顯示，1-9月，天津共成交土地面積1514萬(wàn)平方米，同比增加49%。武清區成交土地面積占成交總量的22%。1-9月，天津住宅用地平均成交樓面價(jià)格1225元/平方米，同比下跌33%。天津降低掛牌底價(jià)，增加住宅用地供應量，在吸引開(kāi)發(fā)商拿地的同時(shí)，有足夠的土地支撐供應和新項目開(kāi)工用地。

　　在房屋建設方面，11月13日，國土資源部規劃司司長(cháng)董祚繼表示，國土資源部對開(kāi)發(fā)商囤地行為的政策和懲罰措施將很快出臺。記者也從市國土房管部門(mén)了解到，國土房管部門(mén)將對開(kāi)工竣工情況進(jìn)行進(jìn)一步梳理，并加大管理力度，保證計劃開(kāi)工、竣工量的完成。

　　對于消費者屢次提出的房地產(chǎn)市場(chǎng)不透明“銷(xiāo)控”引起的漲價(jià)問(wèn)題，市國土房管有關(guān)部門(mén)表示，將建立更完善的網(wǎng)上信息披露系統，使購房者能通過(guò)政府網(wǎng)站了解商品房銷(xiāo)售的真實(shí)信息，為理性購房打下基礎。

　　機構人士建議，剛性需求的購房者大可不必擔心政策影響及價(jià)格的暴漲而急于購買(mǎi)，也不必由于對市場(chǎng)信心的缺乏而遲遲觀(guān)望。而對于投資購買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，經(jīng)過(guò)前期的增長(cháng)，目前的房?jì)r(jià)已經(jīng)處于相對的高位，價(jià)格的升值空間短期內大幅增長(cháng)的可能性較小。

　　戰略三：“精選個(gè)盤(pán)”。主要指對地段和產(chǎn)品的精。在地段方面，對于第一次購房自住者來(lái)說(shuō)，地鐵通達、有成熟配套規劃的新居住區及市區小戶(hù)型，居住就業(yè)兩相宜。對于改善型或居住投資兩用型購房者來(lái)說(shuō)，市中心核心區及海河沿線(xiàn)、水上區域等標志性地段，以及休閑、娛樂(lè )功能更完善的產(chǎn)品抗跌性強。

　　質(zhì)量是價(jià)值的保證，要格外關(guān)注設計水平、工程質(zhì)量等關(guān)鍵環(huán)節。商品房設計的不足主要表現在景觀(guān)雜亂、樹(shù)少硬地多、樓間距過(guò)小、房型布局差、采光不足、通風(fēng)不良等。

　　樓盤(pán)的質(zhì)量好壞，可以從開(kāi)發(fā)企業(yè)及其施工隊伍的資質(zhì)特別是以往的表現來(lái)進(jìn)行判斷，如過(guò)去開(kāi)發(fā)的住宅項目質(zhì)量口碑怎樣、有沒(méi)有延期交房等工程問(wèn)題、施工場(chǎng)地工人的精神面貌、紀律等。也可以通過(guò)查看各種建材廠(chǎng)家及產(chǎn)品的合格證書(shū)，各道施工工序質(zhì)量監督驗收單、工程竣工驗收報告、工程質(zhì)量評定等原始資料以及現場(chǎng)查看房子外表來(lái)確定，如墻柱和地基是否有下沉、墻體是否有裂縫和松動(dòng)、屋面是否有滲漏、外粉刷是否脫落等等。

　　“焦慮”的購房者尤其需要注意，在沒(méi)有做好全面準備時(shí)，不要急忙下訂金，免得事后退單困難。（文/王哲）