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　　[ 置業(yè)提醒 ]

　　北京中原三級市場(chǎng)研究部的專(zhuān)業(yè)人士建議，有意在優(yōu)惠政策結束前買(mǎi)房的購房者，要切合自身的實(shí)際情況和經(jīng)濟實(shí)力，做一個(gè)冷靜、考慮周全、智慧的購房人。

　　1.買(mǎi)房資本大，合理安排購房預算。正如國家統計局總經(jīng)濟師姚景源在住房綠皮書(shū)發(fā)布會(huì )上所講，對于一些經(jīng)濟條件不是很好的家庭來(lái)講，購買(mǎi)一套住房可能需要三代人的支持。目前北京市的房?jì)r(jià)在成交量的拉動(dòng)作用下，也是逐月攀升，購房者應該合理地安排購房預算，在滿(mǎn)足現在住房需求的同時(shí)，也要考慮到以后的生活保障。一般來(lái)講，對于貸款買(mǎi)房的人而言，個(gè)人住房按揭月供最好不要超過(guò)每月家庭可支配收入的三分之一。

　　2.注意房產(chǎn)的保值增值性，確保在合適的時(shí)間買(mǎi)到合適的住房。目前為購房的一個(gè)合適的時(shí)機，一方面是二手房交易的優(yōu)惠最后期限，另一方面，目前房?jì)r(jià)較為穩定，但是在抓住購房好時(shí)機的同時(shí)，購房者要選擇具有保值增值性的房產(chǎn)。一般來(lái)講，有未來(lái)地鐵開(kāi)通、特殊資源優(yōu)勢如學(xué)校等區域的住房保值增值性更強。

　　3.選擇適合自己的還貸方式。目前市場(chǎng)中主要的還貸方式有三種：等額本息、等額本金和雙周供。而這三種形式各有適合的人群及優(yōu)缺點(diǎn)，采用不同的還貸方式，在每月的月供及總利息上都會(huì )有所不同，消費者要根據自身的實(shí)際情況選擇適合自己的還貸方式。

　　[ 專(zhuān)家觀(guān)點(diǎn) ]

　　房源緊缺成為普遍現象

　　美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部總監張大偉表示，從目前二手房市場(chǎng)的現狀看，是嚴重的供需失衡，二手房房源緊缺超過(guò)了商品房市場(chǎng)的11倍。截至12月3日，北京二手房市場(chǎng)可售房源僅為22440套，而11月全月成交二手房達32784套。相比12月3日當天成交1621套計算，現在的二手房市場(chǎng)房源僅夠市場(chǎng)成交14天。二手房房源的緊缺已經(jīng)成為普遍現象。

　　從目前市場(chǎng)發(fā)展的角度來(lái)看，張大偉建議非急需購房的可以考慮推遲到明年初，避開(kāi)目前的恐慌需求集中期。目前來(lái)看7折優(yōu)惠利率政策完全延續的可能很小，政策的改變將使得明年初的市場(chǎng)需要些時(shí)間消化，買(mǎi)房人應該堅持理性置業(yè)，避免恐慌性購房。而對于房主，他建議，在目前的市場(chǎng)情況下，盡快出手應該是最好的時(shí)機，營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠應該不會(huì )取消，而7折利率一旦取消，購房者的購買(mǎi)能力將必然減弱，雖然房?jì)r(jià)大幅下調的可能不大，但是在明年上半年前需求出現觀(guān)望，價(jià)格出現區域性調整的可能非常大。

　　政策徘徊催生“帶租約出售”

　　21世紀不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇表示，受今年房?jì)r(jià)快速上漲、二手房交易稅費減免等優(yōu)惠政策去留未定及投資回報率下降等因素的綜合影響，近期北京二手房市場(chǎng)上出現了“集中拋售”的苗頭，原本用來(lái)出租的二手房紛紛掛牌出售。

　　近期房源登記量明顯增加，這主要是受“5改2”免營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策即將到期的影響�！俺酶唿c(diǎn)套現收益更高”的業(yè)主普遍看空后市、紛紛急于拋出手中的房源，尤以5年內的次新房房源增加的速度最快。在局部地區，一些已將房屋出租的業(yè)主甚至采用帶租約出售的方式趁著(zhù)市場(chǎng)行情好的情況下高位出手，高位套現欲望逐日增強，這一現象也折射出當前的京城房地產(chǎn)市場(chǎng)上的恐慌心理已經(jīng)顯現并呈現出日趨加劇的跡象。如果按照目前這種掛牌速度發(fā)展的話(huà)，再加上庫存房產(chǎn)消化速度的加快和成交周期的縮短，預計供不應求將很快反映在年前的租賃市場(chǎng)上。

　　另外，隨著(zhù)“邊出租、邊伺機出售”從眾行為層面的逐漸擴大，隨著(zhù)市場(chǎng)緊張氣氛的加劇，“羊群效應”下的購房者大規�！翱只拧比胧袑⑼钢�明年的樓市，對于樓市的健康、穩定發(fā)展是不利的。

　　優(yōu)惠末班車(chē)促交易量大漲

　　北京中原三級市場(chǎng)部副總經(jīng)理宮萍認為，自去年末開(kāi)始實(shí)施為期一年的存量房交易稅費減免優(yōu)惠政策期限臨近，消費者都在不斷加快購房的步伐，尤其是避免“陰陽(yáng)合同”的政策出臺后，杜絕了一大部分非合理避稅的案例，而這些都促使消費者抓緊時(shí)間購房，搭上稅費優(yōu)惠的末班車(chē)。因此，在即將到期的優(yōu)惠政策走向未明朗前，都將促進(jìn)京城二手樓市的持續活躍。

　　持續九個(gè)月的高成交量，促京城二手房房源日漸稀少，從近期的房源掛牌量方面來(lái)看，沒(méi)有出現明顯的增加，也就更加凸顯了房源的稀缺。而需求量仍然在高漲，導致業(yè)主本已堅挺的心理更加穩固，部分業(yè)主開(kāi)始選擇靜觀(guān)樓市走勢而不急于出手售房，坐地漲價(jià)的現象開(kāi)始浮出水面。

　　12月二手房交易量將回落

　　鑫尊置地董事長(cháng)劉軍認為，11月份二手房成交大幅上漲,原因只有一個(gè)，就是營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策即將到期, 客戶(hù)、業(yè)主紛紛要趕在優(yōu)惠政策到期前交易，不然業(yè)主收益會(huì )減少而客戶(hù)購房成本也會(huì )增加�，F實(shí)情況是，買(mǎi)房的著(zhù)急，賣(mài)房的也著(zhù)急。12月份二手房成交會(huì )回落，上半月可能還不明顯，下半月就會(huì )相當明顯。

　　至于明年的二手房市場(chǎng)有兩種可能：一種情況是，如果二手房?jì)?yōu)惠政策取消的話(huà)，從明年1月開(kāi)始二手房成交量會(huì )明顯下滑，第二季度市場(chǎng)會(huì )慢慢適應而被迫接受二手房房?jì)r(jià)；第二種情況是，二手房?jì)?yōu)惠政策延續，這樣二手房交易量還會(huì )下滑，不過(guò)要溫和得多，如果國家經(jīng)濟持續增長(cháng)估計在明年3月份就會(huì )回到正常情況，因為整體來(lái)看，二手房市場(chǎng)泡沫不大。

　　本報記者 魯歡 趙麗萍 實(shí)習記者 齊世峰