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　　剛性需求

　　2009年是東莞購房群體出現“質(zhì)變”的一年，占大比例的成交者為首次置業(yè)者及改善型置業(yè)群體，這兩類(lèi)人主導著(zhù)2009年?yáng)|莞樓市的興衰演變。

　　上半年?yáng)|莞住宅簽約面積約290.6萬(wàn)平方米，較2008年同期大幅增加85.2%。到了12月，成交主體仍以剛性需求群體為主，在市場(chǎng)大受歡迎的戶(hù)型以80~120平方米的緊湊型兩房、三房為主。而大戶(hù)型洋房、豪宅類(lèi)項目在下半年“遇冷滯銷(xiāo)”。

　　點(diǎn)評

　　因為剛性需求的突然爆發(fā)，東莞樓市終結了以豪宅、大戶(hù)型產(chǎn)品獨領(lǐng)風(fēng)騷的市場(chǎng)格局。中央對2010年“抑制房?jì)r(jià)”、“打擊投資投機購房”的政策定調，在很大層面上決定了明年樓市的購房群體仍會(huì )以剛性需求置業(yè)者為主。

　　大鱷入莞

　　8月13日，位于大朗鎮大井頭的商住用地開(kāi)拍，最終被鶴山市碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司以總價(jià)6億元奪得，樓面地價(jià)為1690元/平方米。在毫無(wú)征兆的情況下，地產(chǎn)巨頭碧桂園正式進(jìn)軍東莞。

　　11月17日，香港新鴻基地產(chǎn)高層來(lái)莞考察項目。事實(shí)上，在來(lái)莞考察以前，新鴻基旗下佳得利有限公司已與石龍房地產(chǎn)公司在香港簽約，聯(lián)合開(kāi)發(fā)“奕翠園”商住區。由于政府方面與其招商合作的意愿強烈，未來(lái)其在莞開(kāi)疆辟土的空間非常大。

　　點(diǎn)評

　　有人預測，碧桂園開(kāi)發(fā)速度極快，并習慣以?xún)r(jià)格優(yōu)勢搶占市場(chǎng)，它的到來(lái)有可能會(huì )左右周邊市場(chǎng)的房?jì)r(jià)；而新鴻基素以開(kāi)發(fā)豪宅產(chǎn)品著(zhù)稱(chēng)，該集團的進(jìn)入不僅令東莞明年的豪宅市場(chǎng)更為精彩。

　　與樓市有關(guān)的四大關(guān)鍵詞

　　今年發(fā)生的幾件與樓市緊密相關(guān)的大事件，我們也不能忽視。城軌動(dòng)工、東莞“三舊”改造啟動(dòng)、新一輪城建熱潮的興起，在不久的將來(lái)將對東莞樓市造成深遠而長(cháng)足的影響。

　　而開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間的規劃之爭，在今年也提升到一個(gè)前所未有的高度。

　　城軌動(dòng)工

　　熱炒了幾年的珠三角城際軌道與東莞市內軌道交通建設終于從紙面規劃落在實(shí)處，于今年陸續開(kāi)工。

　　目前東莞城際軌道與市內軌道交通已經(jīng)開(kāi)始施工的線(xiàn)路主要有三條：一是東莞市內軌道交通的首建線(xiàn)路R2線(xiàn)，其首期工程石龍段站點(diǎn)已經(jīng)率先動(dòng)工，穗莞深城軌東莞段虎門(mén)白沙站也已動(dòng)工，而另一條城際軌道莞惠城軌東莞段的新城市中心站也于今年年底正式開(kāi)工。

　　點(diǎn)評

　　城際輕軌是實(shí)現珠三角一體化、打造城市間一小時(shí)生活圈的首要條件。

　　對于輕軌附近的物業(yè)升值，市場(chǎng)可以有無(wú)限的想象力，但購房者必須有一個(gè)清醒的認識：房?jì)r(jià)不會(huì )因輕軌動(dòng)工就能暴漲，投資輕軌物業(yè)，需要有足夠的耐心去等待。

　　城建熱潮

　　11月18日，東城政府投資140億元的20項重點(diǎn)工程項目正式啟動(dòng)，這也是繼東莞市政府砸百億進(jìn)行“五年見(jiàn)新城”的“造城運動(dòng)”后，又一次大手筆投入城市建設的政府重大決策。

　　在經(jīng)濟保增長(cháng)的壓力下，東莞希望利用這次金融危機作為契機調整經(jīng)濟結構和產(chǎn)業(yè)升級轉型。在加大投資的宏觀(guān)調控思路下，東莞新一輪的投資熱潮開(kāi)始啟動(dòng)。

　　點(diǎn)評

　　“五年見(jiàn)新城”的“造城運動(dòng)”為東莞確立了一個(gè)中心主城區概念，東城、南城、新城市中心區、鴻福商圈、東莞大道沿線(xiàn)，這些因“造城運動(dòng)”而出現的片區是引領(lǐng)東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)的最核心地段�？梢哉f(shuō)，政府每一次“造城”都會(huì )給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)深遠影響，這次也不會(huì )例外。

　　“三舊”改造

　　8月19日，東莞市政府召開(kāi)保增長(cháng)、保紅線(xiàn)國土管理工作會(huì )議，其中一項最重要的議題就是從9月起全面實(shí)施舊城鎮、舊村莊及舊廠(chǎng)房的“三舊”改造，用10年時(shí)間盤(pán)活30萬(wàn)畝“三舊”土地，挖掘存量土地潛力。對于土地資源相當緊張的東莞，30萬(wàn)畝“三舊”土地將成為未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一條生命線(xiàn)。

　　12月下旬，有關(guān)“三舊”改造的配套政策及實(shí)施細則正式出爐，多個(gè)中心區舊村、舊廠(chǎng)改造項目經(jīng)盤(pán)活后有可能進(jìn)入土地市場(chǎng)成為優(yōu)質(zhì)的商住開(kāi)發(fā)用地。

　　點(diǎn)評

　　“三舊”改造對東莞城市化進(jìn)程的推動(dòng)、對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展無(wú)疑相當利好。開(kāi)發(fā)商可能會(huì )因此獲得大量?jì)?yōu)質(zhì)土地，而東莞的城市價(jià)值也可能在改造中獲得大翻身。

　　規劃之爭

　　今年，開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間最突出的矛盾就是規劃之爭。因樓盤(pán)改規劃觸及業(yè)主利益而引發(fā)的糾紛頻頻出現在各大媒體，典型案例如御花苑別墅變高層、星城國際花園小區商業(yè)街變市政路等。雖然許多樓盤(pán)業(yè)主的抗爭甚至訴訟，但都沒(méi)有取得令人滿(mǎn)意的結果。

　　據了解，去年共有51個(gè)樓盤(pán)涉及規劃調整，今年進(jìn)行規劃方案調整的樓盤(pán)也不在少數，如果開(kāi)發(fā)商對公眾知情權加以剝奪和隱瞞，預計日后此類(lèi)糾紛會(huì )越來(lái)越多。

　　點(diǎn)評

　　開(kāi)發(fā)商不顧及民眾意愿擅改規劃、刻意隱瞞規劃內容才是引發(fā)糾紛的最根本原因。相關(guān)主管部門(mén)在受理規劃調整時(shí)也應慎重考慮民眾利益，督促開(kāi)發(fā)商將規劃調整“陽(yáng)光化”，才能避免更多的糾紛發(fā)生。