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　　樓市風(fēng)生水起的2009年即將過(guò)去。由于房?jì)r(jià)的快速上漲,近期中央頻頻釋出信號,將遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲,抑制投資和投機性購房行為,相應政策措施也逐漸出臺。那么2010年樓市將走向何處,是高位盤(pán)整還是將出現拐點(diǎn)?對于投資者來(lái)說(shuō),明年樓市是否還具有投資的價(jià)值,也是一個(gè)必須思考的問(wèn)題。

　　○政策

　　樓市“降溫”政策密集出臺

　　過(guò)去短短半個(gè)月時(shí)間,樓市政策密集調整幾乎令人應接不暇。

　　12月6日結束的中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出,增加普通商品住房供給,支持居民自住和改善性購房需求,為2010年樓市政策定了一個(gè)基調:以穩為主,略有調整。

　　隨后,12月9日,國務(wù)院常務(wù)會(huì )議開(kāi)始具體著(zhù)手調整:個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復到5年,其他住房消費政策繼續實(shí)施。消息剛出,不少業(yè)內人士長(cháng)舒一口氣。調整僅僅涉及二手房營(yíng)業(yè)稅,比此前預期小了很多。

　　不過(guò),這些業(yè)內人士并沒(méi)有高興太久。12月14日召開(kāi)的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議指出,要綜合運用土地、金融、稅收等手段,加強和改善對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控,遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭。會(huì )議還出臺了4條具體措施,當中包括要“繼續支持居民自住和改善型住房消費,抑制投資投機性購房。加大差別化信貸政策執行力度,切實(shí)防范各類(lèi)住房按揭貸款風(fēng)險。繼續整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,加強房地產(chǎn)市場(chǎng)監測,完善土地招拍掛和商品房預售等制度。加強房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理”。這個(gè)被業(yè)內稱(chēng)為“國四條”的全新表述,比前一次國務(wù)院常務(wù)會(huì )議更為收緊。此前“打擊投資性購房”的表述也已變?yōu)椤耙种仆顿Y投機性購房”。

　　很快,12月17日,財政部、國土資源部、央行、監察部和審計署五部委聯(lián)合出臺了《進(jìn)一步加強土地出讓收支管理的通知》,明確開(kāi)發(fā)商以后拿地時(shí),“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年,特殊項目可以約定在兩年內全部繳清,首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。

　　中國樓市是個(gè)政策市,政策的松或緊直接影響到樓市心理預期、成交情況和景氣程度。因此討論2010年是否適合投資樓市,把握好政策的大趨勢至關(guān)重要。

　　○市場(chǎng)

　　近期房?jì)r(jià)仍將高位運行

　　目前已經(jīng)明確的樓市利空政策主要是兩項,一是二手房轉讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復到5年；二是開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地首付比例不得低于50%。營(yíng)業(yè)稅政策調整主要打擊投機性購房行為；而買(mǎi)地首付提高到50%主要是對開(kāi)發(fā)商的資金鏈形成壓力,遏制部分炒地、囤地行為。這在較短時(shí)間內對投資者心理和房地產(chǎn)業(yè)有一定負面影響。不過(guò)客觀(guān)來(lái)看,這兩個(gè)政策雖然能對遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲起到一定作用,但對樓市的直接影響并不大。

　　我們從歷史來(lái)看,2007年導致樓市出現拐點(diǎn)的關(guān)鍵因素是二套房貸的收緊。此前業(yè)內擔憂(yōu)的也是二套房貸優(yōu)惠從明年起取消,從而導致樓市重新進(jìn)入調整通道。不過(guò),中央經(jīng)濟工作會(huì )議確定2010年將保持宏觀(guān)政策的連續性和穩定性,并支持居民自住和改善性購房需求。因此樓市政策不太可能采取“一刀切”的辦法。14日的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議雖然提出要“加大差別化信貸政策執行力度”,但由于中央仍需鼓勵改善型需求,因此業(yè)內普遍認為,二套房貸政策不會(huì )突然收緊。

　　因此,盡管樓市政策的調整很可能繼續,但綜合已出臺的政策和可能出臺的政策來(lái)看,這些調整只處于“微調”層面,真正的“殺手锏”不會(huì )輕易放出。國泰君安報告指出,從目前宏觀(guān)經(jīng)濟和地產(chǎn)行業(yè)所處階段看,政策實(shí)際拐點(diǎn)還看不到。目前開(kāi)始嚴厲的政策打壓將影響8月才開(kāi)始實(shí)質(zhì)性恢復的房地產(chǎn)投資及其產(chǎn)業(yè)鏈、9月才開(kāi)始加大供應的地方政府賣(mài)地財政收入,進(jìn)而影響全局。

　　合富輝煌首席分析師黎文江還指出,從表面上看,可使用財稅、金融、行政、法律等手段,打擊炒房遏制房?jì)r(jià)。比如可收緊二套房貸、增加房屋交易環(huán)節稅費等。但從以往經(jīng)驗來(lái)看,這些辦法在現實(shí)中有可能一一被化解�！氨热缂幢愣�套房貸緊縮,也約束不了有門(mén)路的投機客和那些善于違規的銀行�！�

　　此外,由于去年開(kāi)發(fā)商采取了收縮策略以縮減開(kāi)工面積,加上今年的銷(xiāo)售暢旺,目前可售房源大概僅相當于4個(gè)月的銷(xiāo)售量。較之去年房市最低迷時(shí)的22到24個(gè)月的存貨大大降低。而像廣州,由于明年將舉辦亞運會(huì ),也會(huì )有大約2個(gè)月時(shí)間的停工期,新增貨量的不足也將導致房?jì)r(jià)高居不下。

　　工商銀行投行部研究中心高級分析師張貽倫表示,目前來(lái)看,樓市短期內不會(huì )出現大的波動(dòng),房?jì)r(jià)在一段時(shí)間內仍將高位運行,價(jià)格即便出現小幅調整,最早也將在明年6月以后。省房協(xié)會(huì )長(cháng)蔡穗聲則分析,明年三季度樓市到底會(huì )不會(huì )出現調整,還要看政策收緊到什么程度,以及上半年樓市的總體情況。

　　○預測

　　虎年樓市漲跌專(zhuān)家分歧大

　　如果這些關(guān)于明年樓市整體情況的預判成立,那明年到底是否適合投資樓市呢?

　　張貽倫預測,明年經(jīng)濟總體情況將好過(guò)今年,而從流動(dòng)性來(lái)看,美元貶值和人民幣升值的預期,將成為流動(dòng)性增加的主要因素。12月16日有媒體表示明年總體信貸規�？赡苓_到7.5萬(wàn)億元,加上今年沒(méi)有消化的2萬(wàn)億元,信貸規模將基本與今年持平�！傲鲃�(dòng)性充足,存貨又少,可以說(shuō)是錢(qián)多房少,想買(mǎi)趁早!”

　　當然,并不是所有人都像張貽倫如此樂(lè )觀(guān)。中原地產(chǎn)胡廣東表示,中央經(jīng)濟工作會(huì )議以來(lái),政策調整密集,未來(lái)還有可能繼續。而目前一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)普遍偏高,投資應該充分考慮政策風(fēng)險。從目前中央明確要“抑制投資投機性購房”來(lái)看,相信仍會(huì )有具針對性的政策出臺,明年應該不是投資的最好時(shí)機。

　　胡廣東表示,“我個(gè)人覺(jué)得,最近幾個(gè)月是敏感期,不建議出手。明年房?jì)r(jià)還是有可能會(huì )降,即使不降,上升空間也很小,基本是高位盤(pán)整的狀態(tài),對投資來(lái)說(shuō),沒(méi)有太大的盈利空間�！辈贿^(guò)他指出,從長(cháng)期來(lái)看,房?jì)r(jià)是波段上升的,目前通脹預期高漲,如果長(cháng)線(xiàn)操作,更多從保值的角度考慮,倒仍可以投資房產(chǎn)�！爱斎�,也可能有比房地產(chǎn)更好的保值手段�！�

　　還有業(yè)內人士指出,房地產(chǎn)投資除了要把握大勢,踩準一些重要的結點(diǎn)也很重要。無(wú)論什么時(shí)候,一些交通基礎設施的開(kāi)工,重大項目的立項等等,都可能帶動(dòng)周邊樓市的上漲預期,抓住機會(huì )就可能從中獲利。而一些具有稀缺資源的物業(yè),也往往具有投資的價(jià)值。