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　　時(shí)至年末,國家對于房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控政策的密集出臺使得市場(chǎng)逐步進(jìn)入深度觀(guān)望的狀態(tài)。而在“國四條”之后,市場(chǎng)更在猜測深圳將會(huì )出臺哪些細則以加強對深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控。

　　昨日,來(lái)自深圳房地產(chǎn)研究中心的一份近期房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢與政策分析公布。作為深圳市規劃和國土資源委員會(huì )下轄單位,深圳房地產(chǎn)研究中心源于1997年深圳市規劃國土局成立的房地產(chǎn)研究室,現已成為深圳市規劃與國土資源委員會(huì )下屬的一家涉及“房、地、產(chǎn)”諸相關(guān)領(lǐng)域的綜合性的專(zhuān)業(yè)研究機構,其作為政府直接下轄智囊機構的角色讓這份分析報告尤其受到關(guān)注。

　　“今年1-11月,深圳房地產(chǎn)投資規模下降幅度繼續收窄、新建商品住宅價(jià)格出現較快上漲；深圳住房潛在需求較大,使得住房?jì)r(jià)格面臨長(cháng)期上漲壓力,但房?jì)r(jià)上漲過(guò)快,不利于廣大普通居民家庭住房消費,也不利于深圳經(jīng)濟社會(huì )的穩定發(fā)展和金融安全；深圳提出了控制‘套數指標’和實(shí)行‘住房用地項目手冊’制度,增加普通商品房供應,支持居民自住住房需求；深圳擬針對自主、改善型需求和投資者制定差異化的住房金融與稅收政策；研究沒(méi)收違法建筑、征收違法集資房并將其納入保障性住房的相關(guān)政策�！边@些深圳房地產(chǎn)研究中心對于深圳當前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢的分析和對于今后調控設施的判斷和建議,有助于市場(chǎng)理解和前瞻深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走勢。

　　市場(chǎng)運行

　　前11月二手房成交面積是去年三倍

　　據深圳房地產(chǎn)研究中心統計,今年1—11月,深圳完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資381.41億元,同比下降2.1%,與今年一季度23.4%的降幅、上半年9.5%的降幅和三季度3.3%的降幅相比,下降幅度繼續收窄,這表明開(kāi)發(fā)商已逐步恢復投資信心。從前11月的統計來(lái)看,商品房施工面積3095.72萬(wàn)平方米,同比僅下降3.1%,新建商品房累計可售面積已增長(cháng)到375萬(wàn)平方米,商品房供應緊張狀況較年初已有所好轉。

　　同時(shí),相比于去年樓市的冷淡,今年前11月新建商品房銷(xiāo)售面積大幅增加。1—11月,全市新建商品房銷(xiāo)售面積665.29萬(wàn)平方米,同比增加98.85%；其中,商品住宅銷(xiāo)售面積618.93萬(wàn)平方米,同比增加99.35%。但從統計來(lái)看今年前7個(gè)月,商品住宅成交面積較去年增長(cháng)較大,但8月份以后,隨著(zhù)房?jì)r(jià)的上漲,新建商品房銷(xiāo)售水平明顯下降。此外,還有價(jià)格,深圳新建住房均價(jià)從年初的每平方米11000元一直上升到10、11月的21661元和19413元,“房?jì)r(jià)上升較快”。

　　而同樣在價(jià)格因素的影響下,前11月二手房成交面積接近去年全年成交總量的三倍,二手住宅與新建商品住宅交易面積的比例為1.65:1,二手房交易規模明顯高于新房銷(xiāo)售規模。

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　　高房?jì)r(jià)制約有效需求

　　深圳房地產(chǎn)研究中心認為,今年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)步入快速回升的軌道,但是4月份以后,深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸從回暖走向過(guò)熱,住房?jì)r(jià)格過(guò)快上漲并超過(guò)歷史最高水平。

　　從供應來(lái)看,截至目前,深圳累計可售一手房375萬(wàn)平方米、3.32萬(wàn)套,仍低于正常時(shí)期400萬(wàn)平方米左右、4—5萬(wàn)套的合理供應儲備。從需求來(lái)看,全市33.3%的住房自有率決定了未來(lái)深圳住房潛在需求依然旺盛,但房?jì)r(jià)上漲較快且長(cháng)期在高位徘徊,制約了廣大普通居民家庭住房消費,無(wú)法將潛在需求轉化為有效需求。

　　“相比于北京、上海這些老城60%—70%的住房自有率,深圳33.3%的數字說(shuō)明深圳住房需求率潛力巨大�！鄙钲诜康禺a(chǎn)研究中心副主任王鋒認為,這與深圳常住人口和暫住人口倒掛有關(guān),目前全市4億平方米的住宅有一半都是在出租。

　　此外,深圳房地產(chǎn)研究中心認為,今年以來(lái)部分商業(yè)銀行放貸較為寬松,盡管促進(jìn)了自住與改善型住房消費,但也導致投資需求重新抬頭,推動(dòng)了房?jì)r(jià)上漲；而部分房地產(chǎn)企業(yè)不適當的促銷(xiāo)和宣傳,則夸大了市場(chǎng)供求關(guān)系的緊張,并進(jìn)一步加劇了房?jì)r(jià)上漲。

　　“由于我市土地資源較為緊缺,人口規模較為龐大,且在實(shí)際住房自有水平較低背景下,住房潛在需求較大,使得住房?jì)r(jià)格面臨長(cháng)期上漲壓力�！蓖蹁h認為,近幾年房?jì)r(jià)的過(guò)快上升,使房?jì)r(jià)與經(jīng)濟增長(cháng)和居民收入增長(cháng)出現較大背離,實(shí)際上已經(jīng)形成今后較長(cháng)時(shí)期的房?jì)r(jià)透支,并使得房地產(chǎn)市場(chǎng)在近幾年一直處于發(fā)展不穩定、起伏較大的態(tài)勢。深圳房?jì)r(jià)上漲過(guò)快,不僅不利于廣大普通居民家庭住房消費、改善居住條件,也不利于深圳經(jīng)濟社會(huì )的穩定發(fā)展和金融安全,政府需要通過(guò)加強和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控,解決市場(chǎng)機制存在的缺陷,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定健康發(fā)展。