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　　本報記者 林喆

　　在鼓勵住房消費及寬松貨幣政策的刺激下，2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)V型反轉。從年初的“試探性抄底”，到年中的“放量大漲”，再到年底的“恐慌性搶購”，短短一年間，中國樓市迅速地由低迷轉變?yōu)榭簥^，由蕭條轉變?yōu)榉睒s，由“去庫存”轉變?yōu)椤皵D泡沫”。臨近年底，決策層開(kāi)始出手遏制樓市“過(guò)熱”。

　　作為國民經(jīng)濟的重要引擎之一，房地產(chǎn)業(yè)對保增長(cháng)的貢獻十分顯著(zhù)。據估算，2009年，全國新房和二手房的成交額有望突破6萬(wàn)億元，相當于同期GDP的五分之一強；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額預計達3.6萬(wàn)億元，占固定資產(chǎn)投資的比重接近19%；在增量固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)貢獻逾三成。

　　業(yè)內專(zhuān)家分析，房地產(chǎn)對啟動(dòng)內需的正面影響巨大，而正在生成的泡沫將摒棄真實(shí)需求，并可能導致房地產(chǎn)引擎熄火。因此，中央經(jīng)濟工作會(huì )議后，地產(chǎn)調控取向定調為平衡供給：一方面增加普通商品房供應，推進(jìn)保障房建設；另一方面抑制樓市投機，遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。隨著(zhù)房地產(chǎn)投資和新開(kāi)工量的持續增加，樓市有望逐步走向供求平衡。

　　開(kāi)發(fā)投資持續回升

　　“今年初，高庫存曾給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)沉重壓力，由此開(kāi)發(fā)商投資和開(kāi)工普遍低迷；新增供應跟不上，同時(shí)需求集中釋放；在庫存消化接近尾聲時(shí)，房?jì)r(jià)開(kāi)始大幅上漲。不過(guò)，從今年5月份開(kāi)始，行業(yè)景氣逐步向好，開(kāi)發(fā)投資持續回升�！敝袊�房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)朱中一對中國證券報記者表示。

　　主要城市庫存房源消化于五六月間基本接近尾聲，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和新開(kāi)工數據呈現逐步回暖趨勢。其中，土地購置面積、土地開(kāi)發(fā)面積和房屋新開(kāi)工面積等先行指標的降幅逐月收窄；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的同比升幅逐月擴大。

　　統計數據顯示，今年1-11月，全國完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資31271億元，同比增長(cháng)17.8%，增幅比1-10月提高1.2個(gè)百分點(diǎn)。在新增供應方面，1-11月，全國房屋新開(kāi)工面積達到9.76億平方米，同比增長(cháng)15.8%。其中，11月當月的新開(kāi)工面積達1.62億平方米，較10月環(huán)比增長(cháng)98.73%。從8月份開(kāi)始，新開(kāi)工面積連續上升。其中，8月、9月、10月及11月新開(kāi)工面積月度同比分別增長(cháng)24.6%、55.4%、54.7%及194.5%。4個(gè)月新開(kāi)工面積已高于2007年同期水平。

　　一些券商的最新房地產(chǎn)行業(yè)策略預計，2010年，新房供給將“前緊后松”。房地產(chǎn)項目開(kāi)工后，一般在6-9個(gè)月內形成市場(chǎng)供應。從明年3月份開(kāi)始，新房供給將增加，5月可能形成供給小高峰。持續緊張的庫存將促使開(kāi)發(fā)商在未來(lái)半年內維持較高的開(kāi)工規模；明年下半年，供給有望明顯上升，房?jì)r(jià)漲幅也將趨緩。

　　需求釋放料將放緩

　　“房地產(chǎn)市場(chǎng)處于上升趨勢中，供不應求是一種常態(tài)，但這并不意味著(zhù)樓市會(huì )持續繁榮。今年以來(lái)，樓市成交大幅放量提前釋放了未來(lái)部分需求，加之房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，預計2010年樓市銷(xiāo)量將出現較為明顯調整�！币晃毁Y深地產(chǎn)人士認為。

　　1-11月，全國商品房銷(xiāo)售面積75203萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)53.0%，其中，商品住宅銷(xiāo)售面積增長(cháng)54.4%；商品房銷(xiāo)售額35987億元，同比增長(cháng)86.8%。其中，商品住宅銷(xiāo)售額增長(cháng)91.5%。

　　與此同時(shí)，房?jì)r(jià)快速上升，漲勢從一線(xiàn)城市向二三線(xiàn)城市蔓延。截至12月中旬，全國主要城市商品住房成交均價(jià)創(chuàng )歷史新高。目前，重點(diǎn)城市樓市依然“高溫不退”。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強指出，2009年樓市價(jià)量大漲，大部分需求已經(jīng)提前透支。他預計，今后樓市可能會(huì )進(jìn)入休整階段�！靶袠I(yè)自身有內在調整要求，加之政策微調的因素，明年上半年，特別是一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量將萎縮�！�

　　業(yè)內認為，今年銷(xiāo)售火爆，既是對2008年被壓抑需求的釋放，也是對2010年需求的透支。2010年樓市銷(xiāo)售量下滑或難避免。第一創(chuàng )業(yè)最新報告預測，2010年，全國新房銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售額分別同比下滑15.1%和4.4%，其中一線(xiàn)城市銷(xiāo)售面積下滑27%，銷(xiāo)售額下降8%。