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　　調控政策有保有壓

　　中央經(jīng)濟工作會(huì )議后，房地產(chǎn)調控政策密集出臺。12月14日，國務(wù)院要求采取綜合手段“遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭”。其中包括“繼續支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房”；“加大差別化信貸政策執行力度，切實(shí)防范各類(lèi)住房按揭貸款風(fēng)險”。顯然，今后的房地產(chǎn)調控不會(huì )“一刀切”，差異化定向調控將成為主要手段。

　　北京大學(xué)陳國強認為，房地產(chǎn)調控政策將采取“有保有壓，區別對待”的方式，二套房貸收緊將是必然。與此同時(shí)，中央要求適當增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應，這表明普通住宅、自住性消費仍將受到扶持。房地產(chǎn)政策仍屬溫和調整，行業(yè)整體趨勢仍向好。

　　長(cháng)城證券分析師黃清林指出，目前政策力度尚不大，預計明年上半年依然會(huì )維持適度寬松的貨幣政策，地產(chǎn)調控政策空間有限，購房需求將不會(huì )受到明顯抑制。但下半年可能面臨緊縮政策，并將對房地產(chǎn)市場(chǎng)形成壓制。

　　中國高策地產(chǎn)顧問(wèn)機構董事長(cháng)李國平分析，政府對房地產(chǎn)的調控將是有“揚”有“抑”的雙重目標：一方面，希望通過(guò)增加“普通商品房”的供應以及鼓勵“自住和改善型”需求來(lái)促進(jìn)行業(yè)持續“景氣”，保障巨大的開(kāi)復工建設量，帶動(dòng)上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；另一方面，政府也將通過(guò)抑制“投機性”行為來(lái)壓制漲幅過(guò)大、過(guò)快的房?jì)r(jià)，高房?jì)r(jià)不僅會(huì )給銀行房貸帶來(lái)潛在風(fēng)險，更重要的是會(huì )不斷“擠出”中等以下購買(mǎi)力的購房人群，對市場(chǎng)的可持續發(fā)展帶來(lái)傷害。

　　2009年樓市六大關(guān)鍵詞

　　◆泡沫◆

　　2009年樓市在一片低迷中拉開(kāi)帷幕，但3月以來(lái)，全國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)環(huán)比連續上漲，國房景氣指數也一路回升，市場(chǎng)迅速回暖，樓市價(jià)量齊漲，僅前11個(gè)月的商品房及住宅銷(xiāo)售額就已經(jīng)遠超2007年和2008年的全年水平，銷(xiāo)售面積超越2008年全年，并接近2007年峰值時(shí)的全年水平。

　　◆地王◆

　　自5月份北京拍出廣渠門(mén)外10號地開(kāi)始，眾多“地王”如雨后春筍般涌現。尤其到了下半年，“面粉貴過(guò)面包”的現象頻頻上演，土地成交總價(jià)和樓面單價(jià)紀錄屢被刷新。中海以70.6億元拿下上海長(cháng)風(fēng)地塊；綠地以72.45億拿下上海徐匯區地塊；廣州拍出總價(jià)高達255億元的地塊。不少央企手握重金，成為“地王”的制造者和擁有者。

　　◆捂盤(pán)◆

　　今年開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)之風(fēng)又起，推遲樓盤(pán)入市時(shí)間、分批銷(xiāo)售、炒號認籌、內部訂購等現象層出不窮。有關(guān)部門(mén)一直在打擊開(kāi)發(fā)商的捂盤(pán)行為，尤其是在年底，相關(guān)措施開(kāi)始加強。

　　◆囤地◆

　　在地王頻出的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商囤地、老地王“曬太陽(yáng)”的現象也頗引人關(guān)注。根據國土部的調查，目前全國閑置的房地產(chǎn)用地約有1萬(wàn)公頃，閑置土地中因規劃調整為主的政府部門(mén)原因和司法查封的約占55%。打擊熱點(diǎn)城市炒地、囤地將成為國土部門(mén)下一步的工作重點(diǎn)。

　　◆上市◆

　　7月，中國建筑和北京金隅分別登陸A股和H股市場(chǎng)，標志著(zhù)房企IPO時(shí)間窗口的開(kāi)啟。11月，恒大地產(chǎn)、明發(fā)集團、龍湖地產(chǎn)、深圳花樣年集團等紛紛在香港掛牌。

　　不少已上市的地產(chǎn)商進(jìn)行了再融資。今年，“萬(wàn)保招金”四家地產(chǎn)商的再融資規模超過(guò)280億元，富力、遠洋、泛海建設等公司通過(guò)發(fā)行公司債也順利募得資金。值得注意的是，銀行授信也是房企融資的重要渠道。統計顯示，1-11月，獲銀行授信最多的10家房企共獲得約2400億元授信，其中萬(wàn)科、綠地、金地和SOHO中國獲得的銀行授信均超過(guò)300億元。

　　◆國四條◆

　　從年初頒布的各項房產(chǎn)優(yōu)惠政策，再到年底打出的“國四條”等組合拳，房地產(chǎn)政策由松到緊的過(guò)程正是對樓市變化的最好注解。在稅收優(yōu)惠政策到期叫停的同時(shí)，國家將從增加供給、抑制投機、加強監管、推進(jìn)保障房建設等方面促進(jìn)樓市健康發(fā)展。此外，有關(guān)部門(mén)還規定，開(kāi)發(fā)商拿地首付比例不得低于出讓總價(jià)的50%。(于萍 整理)