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　　世博，讓城市生活更美好。美好生活的基礎就是至少擁有一套自己的住房。曾幾何時(shí)，世博利好帶動(dòng)了上海樓市飛速發(fā)展，如今面對去年迅猛上升的房?jì)r(jià)，年底開(kāi)始的調控政策陸續出臺，讓自住購房者對于世博年的房地產(chǎn)市場(chǎng)又多了一份期待。稅費調整、經(jīng)濟適用房逐步推廣、開(kāi)發(fā)商心態(tài)變化等相關(guān)因素的影響下，包括浦江板塊、三林板塊等世博板塊在內的眾多熱點(diǎn)區域依然值得期待。

　　世博年政策

　　關(guān)鍵詞：營(yíng)業(yè)稅

　　三大難題值得關(guān)注

　　2009年12月22日財政部發(fā)出關(guān)于調整個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知，對營(yíng)業(yè)稅的征收時(shí)間、征收方式進(jìn)行了明確。此次財政部對營(yíng)業(yè)稅政策操作方式的明晰比前期市場(chǎng)的猜測來(lái)得溫和，這也加重了業(yè)內外對明年上半年樓市逐漸企穩走勢的認可。

　　漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏睿指出，對于地方政府來(lái)說(shuō)中央一級明確了營(yíng)業(yè)稅的征收辦法卻給地方政府出了一個(gè)不小的難題。

　　難題一：普通住宅大面積消失。目前是上海二手房交易中普通住宅已經(jīng)不足5成，面對普通住宅不再“普通”，地方政府是否需要再次調整普通住宅標準。

　　難題二：對普通住宅領(lǐng)域政策優(yōu)惠是否會(huì )鼓勵投資、投機資金進(jìn)入普通住宅市場(chǎng)。

　　難題三：“非普通”變身“普通”，利益驅使陰陽(yáng)合同泛濫。

　　關(guān)鍵詞：利率

　　貸款利率或將上調

　　對于明年貸款利率將如何變化、首付比例及相關(guān)稅費是否會(huì )有所調整，對此，上海凱弈投資咨詢(xún)管理有限公司副總經(jīng)理趙煒表示，明年的房?jì)r(jià)在今年的基礎上趨穩，不會(huì )有超過(guò)10%的浮動(dòng)。在明年，政府會(huì )繼續支持老百姓自住買(mǎi)房，并會(huì )增加低端廉租房的供應，且這類(lèi)住房?jì)r(jià)格回調的可能性較大。此外，由于今年的經(jīng)濟復蘇情況已經(jīng)比預期的好，隨之而來(lái)的通貨膨脹也將促使明年的貸款利率有所上調。趙煒預計明年一、二季度貸款利率及存款利率都會(huì )有一定的上調。除此以外，在房?jì)r(jià)仍然無(wú)法得以控制的情況下，交易環(huán)節的稅費(如契稅等)也會(huì )相應增加。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)稅

　　呼之欲出穩定房?jì)r(jià)

　　2009年5月25日，中國政府網(wǎng)公布《國務(wù)院批轉發(fā)展改革委員會(huì )2009年深化經(jīng)濟體制改革工作意見(jiàn)的通知》，通知再次提出要深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開(kāi)征物業(yè)稅。

　　顧海波指出，研究開(kāi)征物業(yè)稅并非是第一次提出。征收物業(yè)稅，能改變非理性的投機心理預期，能起到加大住房投機成本、抑制投機需求和穩定房?jì)r(jià)的作用，而且物業(yè)稅對第一套住房建議不征稅或象征性征稅，并不會(huì )增加自住老百姓的負擔，物業(yè)稅可以說(shuō)是房地產(chǎn)可持續發(fā)展的穩定器。而且有助于改善地方稅。

　　與此同時(shí)，對于物業(yè)稅，顧海波指出，需要注意以下幾個(gè)方面：

　　1、確定不同的稅基和稅率，調節財富再分配。對廉租房、經(jīng)濟適用房、經(jīng)濟租賃房、限價(jià)房不征收；一套房不收或象征性征收；對二套以上住房、高檔公寓和別墅等高端商品房實(shí)行高稅率。

　　2、建議外商和外資率先征收。

　　3、建議對企業(yè)房產(chǎn)、廠(chǎng)房、辦公樓、商場(chǎng)等物業(yè)率先征收。

　　4、二套以上、閑置房、出租房、高端商品房先征�？梢圆扇〕�額累進(jìn)的物業(yè)稅。

　　5、房地產(chǎn)政策和房地產(chǎn)調控是個(gè)系統工程，單靠物業(yè)稅(稅收)是起不了作用的，必須從房地產(chǎn)供應政策、信貸(利率)政策、稅收政策、行政政策以及產(chǎn)業(yè)政策等諸方面進(jìn)行協(xié)調調控才能真正起到作用。

　　世博開(kāi)發(fā)商

　　地王頻現或拉高房?jì)r(jià)

　　7月23日，金地集團拍得趙巷10號地塊，價(jià)格為30.48億，為今年第一個(gè)“地王”。

　　8月27日，華潤置地拍下南翔兩塊地，價(jià)格為35.22億元。

　　9月10日，中海地產(chǎn)拍得長(cháng)風(fēng)地塊，價(jià)格為70.06億元，創(chuàng )下“總價(jià)地王”。

　　9月17日，海航集團、保利地產(chǎn)分別拍得黃浦江沿線(xiàn)兩幅地塊，價(jià)格為18.24億元、30.05億元，創(chuàng )下“單價(jià)地王”。

　　9月30日，綠地集團拍得龍華地塊，價(jià)格為72.45億元，刷新上�！暗赝酢奔o錄。

　　11月4日，川沙新市鎮A08-03地塊，價(jià)格為11.9億。拍出1.402萬(wàn)元／平方米的樓板價(jià)。這幅看似普普通通的地塊，因為迪士尼而和當地地價(jià)新高扯上了關(guān)系。

　　12月23日，新江灣城C6開(kāi)拍，最終被中建地產(chǎn)以37.2億元價(jià)格摘取，折合樓板價(jià)32484元/平方米，創(chuàng )造了板塊土地成交價(jià)格新高，并且該樓板價(jià)已超越當前新江灣板塊住宅均價(jià)。

　　業(yè)內分析人士指出，09年地王的頻頻出現，預示著(zhù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對于未來(lái)上海樓市發(fā)展前景的看好，當然這和今年樓市火爆、眾房企大量回籠資金也有著(zhù)密切的聯(lián)系�！暗貎r(jià)實(shí)際上可以直接反映出房地產(chǎn)商對于未來(lái)房?jì)r(jià)的預估，而新江灣城目前的房?jì)r(jià)已經(jīng)足以支撐該地價(jià)表現。橡樹(shù)灣二期聯(lián)庭別墅在開(kāi)盤(pán)當天即取得了近3億元的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)就是最好的證明�！蹦抽_(kāi)發(fā)商相關(guān)負責人表示。

　　“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值衡定的原因之一就是土地價(jià)值，土地價(jià)值的走向會(huì )導致相關(guān)區域的房產(chǎn)價(jià)值將被重估。結合上海樓市近期整體趨勢，就可以發(fā)現，近期楊浦區、外灘沿線(xiàn)先后明顯上漲，尤其是一些競爭優(yōu)勢明顯，具有增值潛力的項目，在重估過(guò)程中面臨較大投資機遇�！比A潤置地上海董事總經(jīng)理謝驥表示。

　　業(yè)內專(zhuān)家指出，通常而言，一個(gè)樓市板塊的形成必須具備三個(gè)條件，區域內有一定數量的樓盤(pán)；有代表性樓盤(pán)出現；區域有一定的特色，并能形成板塊效應與其他板塊相抗衡。然而，這些必然因素，卻需要一定的外力催化，目前看來(lái)，除了軌道和配套規劃之外，“地價(jià)熱”效應是形成板塊價(jià)值的最重要的外因。