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　　民意調查

　　六成網(wǎng)友看空2010

　　接受網(wǎng)易房產(chǎn)調查的網(wǎng)友中，有63.2%認為明年的房?jì)r(jià)會(huì )“下跌”，另外有25.3%的網(wǎng)友則覺(jué)得上海樓市會(huì )“小幅調整”，僅5.5%的網(wǎng)友覺(jué)得明年的房?jì)r(jià)會(huì )“繼續上漲”，還有6%的網(wǎng)友對樓市“很難判斷”。

　　在面對“2010年你會(huì )買(mǎi)房么？”的問(wèn)題時(shí)，有51.1%的網(wǎng)友表示“看具體的情況而定”，22.3%的網(wǎng)友表示“我是剛需，2010年一定要買(mǎi)房”，剩下26.6%的網(wǎng)友表示堅決不買(mǎi)房。

　　至于明年對房?jì)r(jià)產(chǎn)生最大影響的因素，高達70.4%的網(wǎng)友認為將是“政府的宏觀(guān)調控”，13.7%的網(wǎng)友則覺(jué)得“市場(chǎng)本身的供需情況”影響更大一些，還有6.1%的網(wǎng)友覺(jué)得會(huì )是“全球金融環(huán)境的影響”，剩下9.8%的網(wǎng)友則“不太清楚”。

　　后世博房?jì)r(jià) 后世博的泡沫思考

　　世博向來(lái)被視為支撐起上海房?jì)r(jià)的重要支點(diǎn)，那么它的出現給不動(dòng)產(chǎn)帶來(lái)的實(shí)際影響關(guān)鍵體現在基礎建設上。首先是軌道交通，以世博為契機，上海的軌道交通網(wǎng)絡(luò )近年來(lái)迅速落成，僅在09年投入運行的就有7、8、11以及9號線(xiàn)的延伸段等。

　　不過(guò)值得注意的是，在世博帶來(lái)的配套下，上海的房?jì)r(jià)在近幾年有了明顯的上升，市中心房?jì)r(jià)目前的單價(jià)普遍高于3萬(wàn)，而原本的中環(huán)區域單價(jià)是在2萬(wàn)左右，短短幾年上海區域內找不到萬(wàn)元以下的樓盤(pán)，如此大的漲價(jià)幅度使人不禁擔憂(yōu)，被世博帶動(dòng)起的房?jì)r(jià)，在世博后會(huì )不會(huì )面臨一次回調？

　　對此，同策研究與咨詢(xún)部經(jīng)理夏宇認為世博對上海房?jì)r(jià)的刺激停留在05-07年，如今世博概念已經(jīng)被消耗，隨之而來(lái)的是依托世博而完善的配套對各個(gè)區域產(chǎn)生的間接影響，因此世博之后房?jì)r(jià)不會(huì )出現大幅度回調。易居研究院李戰軍也表示，上海的商品房源供不應求已經(jīng)非常激烈，政府要加大供應也存在土地供應不足的困境，只要供需矛盾得不到扭轉，房?jì)r(jià)就不會(huì )出現下調，李戰軍認為世博年房?jì)r(jià)還有很大的上漲空間。

　　世博之所以被許多人視為支撐房?jì)r(jià)的主力，很大原因就是出于其給市場(chǎng)帶來(lái)的預期。但是世博之后，上海還有更多的概念前赴后繼。從大浦東要打造的航運、金融中心，川沙的迪士尼，以及大虹橋，無(wú)一沒(méi)有帶給市場(chǎng)巨大反應的刺激。周康并入浦東后的，該區域近2萬(wàn)的房?jì)r(jià)，川沙一房難求的現狀以及大虹橋周邊交通樞紐帶來(lái)的預期，都是最好的印證。業(yè)內人士分析，需求具有彈性，真正支撐起目前房?jì)r(jià)是投資者、開(kāi)發(fā)商對于市場(chǎng)的預期，只要不斷有概念出臺，這種預期就不會(huì )改變，也意味著(zhù)房?jì)r(jià)很難有下調的空間。

　　世博經(jīng)適房 滿(mǎn)足需求仍靠商品房

　　面對居高不下的房?jì)r(jià)，經(jīng)濟適用房和廉租房無(wú)疑是眾多老百姓的福音。但是經(jīng)濟適用房的準入條件，比如年度人均可支配收入不超過(guò)27600元，家庭總資產(chǎn)不超過(guò)7萬(wàn)等條件過(guò)于苛刻，使得大部分有購房需求的人群被排除在經(jīng)適房之外。但是在近日召開(kāi)的“2010年全國建設工作會(huì )議”上，住房和城鄉建設部部長(cháng)姜偉新表示，經(jīng)濟適用房面向范圍將從低收入者擴大為中低收入者，各地可根據建設的實(shí)際情況，對經(jīng)適房申購人群的收入標準進(jìn)行調整。此言一出，短時(shí)給了眾多夾心層一絲希望，那么2010年是否意味著(zhù)有更多的人可以加入到經(jīng)適房的申請中呢？

　　對此易居研究院李戰軍認為，這是主觀(guān)愿望，和實(shí)際情況存在差距。從最近公布的經(jīng)濟適用房量來(lái)說(shuō)，也無(wú)法全部滿(mǎn)足實(shí)際申請的人數，如果進(jìn)一步放寬準入標準，只會(huì )造成更多的人希望落空�？梢哉f(shuō)，加大經(jīng)濟適用的量是一個(gè)趨勢，是長(cháng)期的，在明年甚至后年，市場(chǎng)的需求還要依靠商品房。

　　世博年熱點(diǎn)區域掃描

　　三林

　　世博年，迎來(lái)第一漲幅

　　作為受到世博利好最大的區域，三林在過(guò)去幾年從一個(gè)動(dòng)遷基地發(fā)展成為一個(gè)交通便利、配套齊全、品牌開(kāi)發(fā)商齊聚、無(wú)人不知的區域。隨之而來(lái)，其單價(jià)也一路飆高，單價(jià)逼近2萬(wàn)，即使如此三林仍然一房難求。近期，位于濟陽(yáng)路的萬(wàn)科金色公館開(kāi)盤(pán)，單價(jià)更是高達3.5萬(wàn)，與當前三林2萬(wàn)均價(jià)相比，可謂是三林近幾年來(lái)的第一漲幅。為2010年三林的價(jià)格拉開(kāi)高價(jià)序幕。三林的房?jì)r(jià)一直被外界質(zhì)疑是世博概念的炒作，甚至不少人預測世博之后，三林房?jì)r(jià)將面臨回調。雖然無(wú)法肯定2010年三林房?jì)r(jià)會(huì )以2009年的速度上躥，但是目前已經(jīng)清晰的是在金色公館的帶動(dòng)下，三林迎來(lái)新一輪的漲價(jià)基調已定。

　　新浦江鎮

　　后花園，差異路線(xiàn)或保值

　　雖然浦江鎮和三林根本是兩個(gè)不同的板塊，但是由于也受到8號線(xiàn)等規劃的利好，浦江鎮一直以世博后花園形象示人。浦江鎮因為有萬(wàn)科、華僑城、鵬欣集團的聯(lián)合打造，目前已經(jīng)是一個(gè)呈現意大利風(fēng)情，定位高端的社區，價(jià)格自然也不菲，目前該區域的公寓房?jì)r(jià)格也已經(jīng)逼近了2萬(wàn)元，絲毫不遜于距離世博更近的三林。2010年，如果整個(gè)市場(chǎng)的上漲基調不變，隨著(zhù)世博的臨近，相信浦江鎮的房?jì)r(jià)依然會(huì )呈現繼續上漲的趨勢。而其所選擇的高端之路，也使得其與大眾化的公寓產(chǎn)品和可預見(jiàn)的經(jīng)濟適用房拉開(kāi)了差距，成為其相對保值的籌碼之一。

　　川沙

　　迪士尼概念或降溫

　　2009年川沙可謂是整個(gè)上海最后起之秀的區域，先是迪士尼在“民間”的流傳促使該區域房?jì)r(jià)有了不小的浮動(dòng)，之后官方公布的證實(shí)消息為該區域的房?jì)r(jià)注入了強心劑。短短幾天，川沙從原本本地需求主導的區域成為投資者爭相競購的香餑餑，房?jì)r(jià)也從原本不到萬(wàn)元飆升到1.5萬(wàn)元，甚至高于2號線(xiàn)沿線(xiàn)成熟的張江區域，許多樓盤(pán)上演一夜售罄的造錢(qián)神話(huà)。但是，相關(guān)人士卻表示，迪士尼對于川沙還停留在概念支撐的基礎上，川沙的交通、配套和成熟度遠遠無(wú)法匹配于目前的房?jì)r(jià)，川沙的房?jì)r(jià)透支了未來(lái)的規劃。2010年，隨著(zhù)中央要求樓市降溫的基調明顯，這類(lèi)概念區域的熱度或降溫。

　　嘉定

　　軌道模式逃不開(kāi)跳價(jià)規則

　　2009年底，11號線(xiàn)通車(chē)進(jìn)入倒計時(shí)，嘉定的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng)，據某位想要購買(mǎi)嘉定新城的人士透露，他看中該區域的一個(gè)樓盤(pán)，原本定于年底開(kāi)盤(pán)，如今原本開(kāi)兩棟的房源瘦身為一棟，開(kāi)盤(pán)日期遙遙無(wú)期，售樓處報出的房?jì)r(jià)是一天一價(jià)，上漲幅度都在5%-10%。業(yè)內人士指出，目前不少外環(huán)區域的公寓房單價(jià)都已經(jīng)接近了1.7-1.8萬(wàn)，而嘉定新城房?jì)r(jià)還停留在1.5萬(wàn)以下，11號線(xiàn)開(kāi)通之后，嘉定的房?jì)r(jià)難免向松江看齊。在這種預期下，開(kāi)發(fā)商不漲價(jià)不符合常理，但是這種漲價(jià)后的房源未來(lái)還有多大的升值空間，值得買(mǎi)房者和投資者深思。