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　　2009年，房地產(chǎn)被公眾定義為“漲價(jià)年”。因全球金融危機陷入低谷的中國樓市，在寬松的貨幣政策和一系列救市政策刺激下，經(jīng)歷短暫下跌后快速反彈，以一條長(cháng)長(cháng)的上揚曲線(xiàn)高位收尾。2010年，樓市走向關(guān)鍵取決于決策層是否決心擠壓房?jì)r(jià)泡沫，政策將改寫(xiě)人們的預期。

　　2010：持續吹大的樓市泡沫如何收場(chǎng)

　　2009房地產(chǎn)超預期漲價(jià)

　　2009年，房地產(chǎn)被公眾定義為“漲價(jià)年”。因全球金融危機陷入低谷的中國樓市，在寬松的貨幣政策和一系列救市政策刺激下，經(jīng)歷短暫下跌后快速反彈，以一條長(cháng)長(cháng)的上揚曲線(xiàn)高位收尾，彰顯出調控政策主導下的超預期表現。

　　2008年，樓市中最受關(guān)注的住宅開(kāi)發(fā)投資額、新開(kāi)工面積和銷(xiāo)售面積、金額等各項指標已跌落到2006年水平。當時(shí)行業(yè)內最樂(lè )觀(guān)的估計是2009年上半年房地產(chǎn)將觸底，下半年才有可能走出谷底。

　　然而，2008年，中央及各地方政府陸續出臺經(jīng)濟刺激計劃，針對房地產(chǎn)急速下滑降低契稅及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)自有資金率、暫免印花稅和土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠、房貸利率優(yōu)惠等刺激性政策相繼出臺，尤其是2009年初即大量投向市場(chǎng)的超乎人們預計的新增人民幣貸款計劃，使開(kāi)發(fā)商幾近斷裂的資金鏈條獲得充裕的資金。2009年一季度，中國的樓市在短暫下行后，即以“小陽(yáng)春”為轉折迅速回暖，到三季度即恢復到歷史高點(diǎn)，并在第四季度呈現新房、二手房、土地市場(chǎng)全線(xiàn)瘋狂狀態(tài)。全國房?jì)r(jià)同比和環(huán)比漲幅持續10個(gè)月飆升。

　　2009年，房地產(chǎn)業(yè)獲得了從未有過(guò)的充裕資金及增幅。有數據顯示，1-11月，房地產(chǎn)本年資金來(lái)源48170億元，同比增長(cháng)44.2%。其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款1-11月為8994億元，房地產(chǎn)個(gè)人按揭貸款1-11月為7009億元，共計1.6萬(wàn)億元，占放貸總量17.2%。除銀行信貸，股市融資、房地產(chǎn)信托去年異常踴躍。房地產(chǎn)在資本市場(chǎng)上的提速超過(guò)股市大盤(pán)，房地產(chǎn)上市公司增發(fā)股權融資規模已占股市增發(fā)融資總額的17%，今年三季度房地產(chǎn)信托融資規模高達540億，為信托資金各領(lǐng)域投資首位。同時(shí)，銀信合作項目很多資金也涌向房地產(chǎn)企業(yè)。

　　在貨幣投放量比預計幾乎翻番的情況下，2009年全年住宅銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額同比增幅高達50%以上，住宅開(kāi)發(fā)投資額增速達15%。此三項指標均將超越曾居頂峰的2007年，創(chuàng )歷史新高。土地價(jià)格環(huán)比增幅也持續上升，爭搶“地王”，“面粉貴于面包”現象從一線(xiàn)城市蔓延，樓市泡沫迅速膨大。

　　樓市走向取決決策層政策

　　我國經(jīng)濟是政府主導的經(jīng)濟。對仍在吹大的房地產(chǎn)泡沫，2010年，關(guān)鍵取決于決策層是否決心擠壓房?jì)r(jià)泡沫，政策將改寫(xiě)人們的預期。

　　2009年12月，國務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議上提出，“加強市場(chǎng)監管，穩定市場(chǎng)預期，遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭�！苯�半個(gè)多月來(lái)，中央政府連續出臺增加供給、抑制投機、加強監管、推進(jìn)保障房建設的“國四條”、“營(yíng)業(yè)稅征收2改5”，“拿地首付不低于50%”等政策，住房與城鄉建設部、國土資源部、財政部等多部委也緊鑼密鼓地打出若干房地產(chǎn)調控組合拳。這些意在抑制投機性需求的調控政策開(kāi)始加大了市場(chǎng)觀(guān)望情緒，據北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數據顯示，這些政策出臺兩周來(lái)，北京期房交易量下降明顯。但業(yè)內人士普遍認為，目前出臺的調控政策，恐怕還難以抑制房?jì)r(jià)飆升的局面，人們對明年房地產(chǎn)走勢的判斷更多趨向高位運行。

　　控制金融杠桿是關(guān)鍵

　　盡管在國務(wù)院幾次會(huì )議中都沒(méi)有再提及房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，但今年全年開(kāi)發(fā)投資額將達3.6萬(wàn)億元，同比增幅近20%，占固定資產(chǎn)投資的比重達19%。在增量固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)貢獻超過(guò)三成，房地產(chǎn)的銷(xiāo)售接近6萬(wàn)億。房地產(chǎn)對帶動(dòng)內需發(fā)揮了重要作用。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)研究所所長(cháng)任興洲此前從宏觀(guān)層面分析，2009年經(jīng)濟的增長(cháng)相當一部分是由政府主導的投資刺激帶動(dòng)的，產(chǎn)業(yè)調整壓力很大，2010年我國宏觀(guān)政策變數增大，但存在“兩難”。目前經(jīng)濟增長(cháng)的內升動(dòng)力還不足，另外投資的資金鏈不能斷，否則會(huì )出現“半拉子”工程。2010年放貸規模仍會(huì )保持適度的規模，流動(dòng)性仍將加大。在此情況下，就必須考慮如何使這些新增的貸款進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟，而非流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題。既要防范金融風(fēng)險，又要保持相當的流動(dòng)性；既要促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟增長(cháng)，又要防止產(chǎn)能過(guò)剩；既要縮減大規模投資，不能只依靠房地產(chǎn)的拉動(dòng)，又要考慮經(jīng)濟對投資存在依賴(lài)性；既要對產(chǎn)能結構調整，也要考慮其與就業(yè)間的矛盾。為此，明年房地產(chǎn)將是“夯實(shí)基礎”的一年。一方面還需房地產(chǎn)推動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)，一方面要防范泡沫風(fēng)險。

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生認為，2010年還需要房地產(chǎn)繼續對經(jīng)濟的承接性支撐，目前的刺激性政策的退出時(shí)間表主要取決于經(jīng)濟的后續穩定和資產(chǎn)價(jià)格上升的壓力�？刂平鹑诟軛U可能成為明年經(jīng)濟體系中的首要政策重點(diǎn)，因為明年流動(dòng)性充裕的后效應將繼續體現在股市、樓市。

　　供地體制面臨改革

　　2009年，高單價(jià)、高總價(jià)的“地王”成為房地產(chǎn)市場(chǎng)非常搶眼的一大關(guān)鍵詞。除了收獲這些“地王”的開(kāi)發(fā)商備受社會(huì )關(guān)注，大獲豐收的地主——各地方政府也成為輿論的焦點(diǎn)。2009年全國70個(gè)城市土地出讓收入，同比增長(cháng)超過(guò)了100%。中原地產(chǎn)研究中心對北京、上海等12個(gè)重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)的監測表明，2009年住宅用地出讓面積、樓面地價(jià)和出讓金額三項指標，不僅大幅超越低迷的2008年，更超越了“瘋狂”的2007年。

　　從2009年8月起，國土部等相關(guān)部門(mén)就出臺了一系列土地政策，調控目標直指“地王”及囤地行為。12月17日，財政部、國土部等五部委出臺《進(jìn)一步加強土地出讓收支管理的通知》，明確開(kāi)發(fā)商今后拿地時(shí)，分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年，特殊項目可以約定在兩年內全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%。如果開(kāi)發(fā)商拖欠價(jià)款，不得參與新的土地出讓交易。

　　2009年12月23日，國土資源部又通報了9個(gè)省18宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地閑置情況，督促各地方政府及國土資源部門(mén)進(jìn)一步落實(shí)閑置土地處置有關(guān)政策。政策調整的密集度不斷加大，這表明中央很重視這個(gè)問(wèn)題。但是收緊房地產(chǎn)對于很多地方政府而言是不情愿的。因為土地賣(mài)不出好價(jià)錢(qián)，財政自然要亮紅燈，其任期內的政績(jì)必然大打折扣。開(kāi)發(fā)商在二三線(xiàn)城市拿地后，余款久拖不交在房地產(chǎn)業(yè)內并不鮮見(jiàn)，即便在北京，2009年5月早已規定，所有項目的土地款要在1個(gè)月內交清，但此后也沒(méi)見(jiàn)哪個(gè)項目因拖欠土地出讓金受到處罰。而且時(shí)至歲尾，廣州亞運城項目?jì)H用22分鐘又以高出底價(jià)90億元，溢價(jià)55%，總價(jià)255億元創(chuàng )造出全國“新地王”。開(kāi)發(fā)商圈地的步伐仍在加緊。

　　有專(zhuān)家認為，由于目前的土地政策沒(méi)能真正從體制上抑制地方政府的趨利行為，其對房地產(chǎn)泡沫的擠出作用未必能達到預期結果。國土資源部部長(cháng)、國家土地總督察徐紹史此前表示，我國目前的一些重大經(jīng)濟問(wèn)題、社會(huì )問(wèn)題，相當一部分都直接或間接與土地管理制度有關(guān)，現行土地管理制度逐漸逼近了重大變革的臨界點(diǎn)，需要統籌考慮加快推進(jìn)。土地參與宏觀(guān)調控是在2004年局部經(jīng)濟過(guò)熱時(shí)提出來(lái)的，但土地參與宏觀(guān)調控的目標、調控工具、傳導機制、配套政策到底怎么設計，土地調控如何與國家財政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策、區域發(fā)展政策配套協(xié)調，真正通過(guò)土地供應的總量、布局、結構、時(shí)序，對經(jīng)濟結構調整、固定資產(chǎn)投資規模和社會(huì )事業(yè)建設進(jìn)行調節，還需要進(jìn)一步研究探索。