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　　物業(yè)稅千呼萬(wàn)喚恐難出

　　歲末年初，在政策變化“窗口期”針對高房?jì)r(jià)呼聲最響的是物業(yè)稅。物業(yè)稅被不少人視為平抑房?jì)r(jià)，抑制投資最有效的“殺手锏”。物業(yè)稅是否能從試點(diǎn)城市“空轉”進(jìn)入“實(shí)轉”令人關(guān)切。

　　開(kāi)征物業(yè)稅增加了房產(chǎn)所有者的持有成本，在短期之內肯定會(huì )有平抑房?jì)r(jià)的作用。但稅務(wù)總局的有關(guān)人士認為，物業(yè)稅的開(kāi)征事關(guān)所有有產(chǎn)者的利益，物業(yè)稅是根據房產(chǎn)持有者占有國家資源的多寡設立的稅種，而非市場(chǎng)調控的手段，將其作為短期調控的“殺手锏”認識上是不對的。北大的兩位房地產(chǎn)法專(zhuān)家認為，住房者已經(jīng)付出了70年的土地使用費，土地增值稅等多項稅收也已經(jīng)被征收，政府將“土地財政”的錢(qián)收完了再從持有環(huán)節獲取收益是沒(méi)道理的。如按房產(chǎn)價(jià)值征稅，已經(jīng)收過(guò)了。如按占有資源的多少征稅，官員的房子首先都很大，有些不止一倆套，另外，房改房、經(jīng)濟適用房、單位集資房、商品房具體該怎么征收，不同地點(diǎn)、不同房齡如何估價(jià)、折舊，很多問(wèn)題尚須解決。而要想在短時(shí)內把這些問(wèn)題統統厘清很難。再有作為國家稅種，根據我國“立法法”的規定，涉及公民和法人基本民事義務(wù)的，須通過(guò)全國人大或人大常委會(huì )決定。物權法的出臺不可能像調控政策那樣呼之即出。

　　保障房落實(shí)需拭目以待

　　12月27日，國務(wù)院總理溫家寶接受新華社專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)再次強調，房?jì)r(jià)在一些地區和城市上漲過(guò)快，引起了中央高度重視。中央將從四個(gè)方面進(jìn)行調控。首先要加大保障性住房建設力度，加快棚戶(hù)區的改造。此前中央已要求，保障房供應計劃從原先的2011年解決747萬(wàn)戶(hù)增至2012年解決1540萬(wàn)戶(hù)。住房和城鄉建設部部長(cháng)姜偉新表示，明年繼續大規模發(fā)展保障性住房建設，計劃建180萬(wàn)套廉租房和130萬(wàn)套經(jīng)濟適用房。經(jīng)濟適用房面向范圍將從低收入者提升為中低收入者。這對中低收入的百姓來(lái)說(shuō)無(wú)疑是值得期待的。

　　然而與賣(mài)地的熱情相差甚遠，地方政府對保障性住房的投入令人失望。來(lái)自工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )的數據表明，2009年國家下達的保障性住房建設計劃中，全國共需投入1676億元，其中，中央投入493億元，占29.4%；地方配套1183億元，占70.6%。結果截至8月底，保障性住房建設完成投資394.9億元，完成率為23.6%，還差76.4%。保障性住房完成率低于預期。這不免讓人有所擔憂(yōu)。

　　此前有消息，住房與城鄉建設部邀請600多位主管建設副市長(cháng)來(lái)京參會(huì )，協(xié)商完成保障性住房計劃，要求雖然難也要完成。業(yè)內人士認為，政府此后將對中低收入住房加大政策支持力度，預計會(huì )出臺支持保障性住房的土地、資金來(lái)源、供應方式的政策，政策效果同時(shí)將平抑住房中低端市場(chǎng)價(jià)格。今年的保障性住房能否落實(shí)還得拭目以待。

　　樓市仍將高位運行

　　有數據顯示，2009年全國竣工面積和銷(xiāo)售面積比達到了1∶2。

　　盡管在2009歲末，因抑制政策的密集出臺市場(chǎng)觀(guān)望情緒加大，但此前歷次調控短暫觀(guān)望后的反彈以及自2005年起房地產(chǎn)投資屬性的凸顯，令如今無(wú)論投資還是自住的需求者心緒復雜。

　　對于敏感的資產(chǎn)價(jià)格問(wèn)題聶梅生分析，2010年隨著(zhù)世界經(jīng)濟的明顯復蘇，外界因素中人民幣升值壓力加大，外資進(jìn)入房地產(chǎn)幾乎已成事實(shí)，外資推動(dòng)形成高杠桿率，必將推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格上升，又可能形成2007年的資本、土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)循環(huán)互動(dòng)的高杠桿率循環(huán)，2010年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)上行動(dòng)力仍然存在，房?jì)r(jià)上漲動(dòng)力比下降動(dòng)力大，即使交易量下降，由于資金充裕，房?jì)r(jià)仍然會(huì )保持一個(gè)時(shí)期的慣性，下半年市場(chǎng)取決于政策調整的時(shí)間表和力度。

　　中原地產(chǎn)最近公布的研究報告預期，未來(lái)一年對房地產(chǎn)業(yè)的扶持政策將可能有選擇性的微調，但基于2010年央行繼續實(shí)施適度寬松的貨幣政策的基調已定，整體市場(chǎng)仍將保持活躍，依然高位運行�？紤]近期政策取向，以及開(kāi)發(fā)商土地、資金較為充裕等因素，未來(lái)各地開(kāi)發(fā)建設步伐有望提速，供應緊張局面將在下半年有所緩解。各方因素的綜合作用下，將在一定程度上平抑房?jì)r(jià)，預計價(jià)格快速上漲之勢將得到抑制。在流動(dòng)性環(huán)境仍然寬松，房?jì)r(jià)漲幅放緩以及供給增長(cháng)的背景下，預計2010年下半年住宅市場(chǎng)整體量?jì)r(jià)水平將穩中有降，高位盤(pán)整。

　　2009年，重點(diǎn)城市二手房成交十分活躍，銷(xiāo)售額大幅增長(cháng)。其中，北京、上海等一線(xiàn)城市二手房交易量已超過(guò)新房。全國二手房交易額約是新房銷(xiāo)售量的1／3。業(yè)內人士預計，2010年主要城市二手房?jì)r(jià)格將在保持穩定的基礎之上保持上升的趨勢，但不會(huì )出現快速上漲的局面。

　　中原地產(chǎn)華北區域總經(jīng)理李文杰預計，2010年北京樓市的價(jià)格會(huì )在現在基礎上保持居高的價(jià)位。2009年全年房地產(chǎn)行業(yè)資金從來(lái)沒(méi)有這么充裕過(guò)，從2008年的經(jīng)驗來(lái)看，就算是對房地產(chǎn)出現局部調控，2010年開(kāi)發(fā)商都不會(huì )出現降價(jià)促銷(xiāo)的行為來(lái)回收現金。加之地王頻出，開(kāi)發(fā)商拿地成本高漲，其高地價(jià)成本必將會(huì )轉移到房?jì)r(jià)中。2010年將是開(kāi)發(fā)企業(yè)追求利潤的一年，這會(huì )讓價(jià)格預期不斷攀升。