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　　猜想7

　　二手房需求面臨回落

　　2010年的二手房成交量從高峰順勢回落幾乎已成必然趨勢，下降幅度預計在三成左右，但仍會(huì )保持在相對高位。

　　根據近幾年來(lái)二手房成交漲幅趨勢，可以估算，在2009年二手房市場(chǎng)直接消化掉的二手房需求至少在3.6萬(wàn)套左右；此外，再加上從2008年商品房市場(chǎng)過(guò)渡過(guò)來(lái)的累積需求，預計2009年交易新高累積需求的支撐占到18%-20%左右。

　　2009年，尤其是10月到12月上旬，二手房市場(chǎng)價(jià)量經(jīng)歷了較快速的高位上漲，這一方面是政策恐慌帶來(lái)的急于成交和追漲價(jià)格的局面；另一方面是價(jià)格上漲讓一部分需求對未來(lái)房?jì)r(jià)繼續高位上漲預期較強，從而提前入市。也就是說(shuō)，這種2010年的需求提前涌入2009年是支撐2009年年底成交得以再次高位上漲的根本原因，預計2009年交易新高年底提前入市需求的支撐占到8%左右。

　　2009年底，國家相關(guān)部門(mén)多次會(huì )議上對房地產(chǎn)宏觀(guān)調控有所提及，中央經(jīng)濟工作會(huì )議、國務(wù)院常務(wù)會(huì )議以及后來(lái)的住建部約見(jiàn)副市長(cháng)會(huì )議，所傳遞出來(lái)的信號就是2010年將是一個(gè)房地產(chǎn)宏觀(guān)政策縮緊的多發(fā)年，這樣一來(lái)，在政策集中出臺的初期，勢必有部分需求舉棋不定，造成成交緩慢。但鑒于各會(huì )議基本都已經(jīng)明確增加普通商品住房的有效供給以及繼續支持居民自住和改善型住房消費的基調，因此政策“抑價(jià)保量”的基調非常明確，絕大部分需求在政策明朗后仍會(huì )釋放，預計最終這部分因政策而延后的需求對2010年交易量的影響不會(huì )特別大。

　　猜想8

　　萬(wàn)科力保老大地位

　　2009年，萬(wàn)科以630億元的年銷(xiāo)售總額再度獲得年度銷(xiāo)售冠軍的桂冠，保持了行業(yè)老大的地位，但是，排在第二位的綠城年銷(xiāo)售額達到510萬(wàn)，緊追萬(wàn)科不舍，保利、中海外也分別以430萬(wàn)、413萬(wàn)的成績(jì)獲得第三、第四名。這三家企業(yè)已經(jīng)對萬(wàn)科龍頭老大的位置形成了強烈威脅。2010年，萬(wàn)科是否還能坐穩行業(yè)龍頭的寶座？

　　對來(lái)自同行咄咄逼人的態(tài)勢，萬(wàn)科也表現出新的動(dòng)向。2009年初萬(wàn)科副總裁肖莉表示，萬(wàn)科將對高端市場(chǎng)加大關(guān)注；年末，萬(wàn)科總裁郁亮宣布萬(wàn)科將實(shí)行“二八策略”，重返商業(yè)地產(chǎn)；年底時(shí)，董事長(cháng)王石則表示，萬(wàn)科將在2010年放棄毛坯房，全面進(jìn)入精裝修階段。同時(shí)，2009年，萬(wàn)科在住宅產(chǎn)業(yè)化方面加大了研究和探索力度，進(jìn)一步擴大了模塊化的建筑部件在住宅建筑中的利用率。

　　從2009年萬(wàn)科透露出信息看，無(wú)一不是在提高利潤方面精耕細作的信號，與萬(wàn)科高層曾多次表示過(guò)萬(wàn)科對人口結構研究的關(guān)注相結合看，萬(wàn)科又瞄準了社會(huì )人口結構變化帶來(lái)的下一個(gè)商業(yè)契機，并在做周密準備。因此，即便萬(wàn)科在企業(yè)規模、市場(chǎng)占有率方面真的被后來(lái)者超過(guò)，但在行業(yè)技術(shù)開(kāi)發(fā)、趨勢把握上，依然技高一籌。

　　雖然，在全國領(lǐng)域萬(wàn)科銷(xiāo)售老大的位置頗為不穩，但就北京地區而言，2010年，將是北京萬(wàn)科奮起直追的一年，房山長(cháng)陽(yáng)鎮兩塊土地將于今年秋天入市，40余萬(wàn)平方米的規模非常有利于北京萬(wàn)科一改多年來(lái)的形象，品牌加品質(zhì)，勢必成為今年熱銷(xiāo)樓盤(pán)之一，同時(shí)，萬(wàn)科藍山、萬(wàn)科公園五號、中糧萬(wàn)科紫苑等項目，也將為北京萬(wàn)科新一年的業(yè)績(jì)添磚加瓦。如無(wú)意外，北京萬(wàn)科很可能會(huì )打入北京銷(xiāo)售前列。