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　　拍地細節折射地王背后推手

　　當然，廣州亞運城項目是國際大型體育賽事的配套項目，不能簡(jiǎn)單地等同于一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，也不能簡(jiǎn)單、機械地用一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的規定來(lái)看待、來(lái)評價(jià)。但在這場(chǎng)“中國第一拍”背后卻有更多的東西值得我們去探討，尤其是拍賣(mài)過(guò)程中的相關(guān)細節隱約勾勒出了地王產(chǎn)生的諸多推手。

　　推手之一：在拍賣(mài)過(guò)程中，每逢遇到心理關(guān)口，競買(mǎi)對象靜默的之際，優(yōu)秀的拍賣(mài)師就開(kāi)始鼓勵舉牌。在這種“價(jià)高者得”的競拍模式下，地價(jià)迅速推高。與此同時(shí)，地方政府的財政荷包也迅速鼓起來(lái)，其中地王對土地出讓金的貢獻更是十分明顯。

　　據統計，截至2009年11月，廣州本級財政土地出讓金收入108.4億元，超額完成年度計劃95.9億元的113%。而亞運城地塊255億元的土地出讓金則讓廣州市的土地收益迅速增加，土地出讓金已經(jīng)變成廣州城市建設的巨大引擎。

　　政府期望將土地賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)的良好愿望也在亞運城項目拍賣(mài)結束以后的新聞發(fā)布會(huì )上得到了證實(shí)。據介紹，與以往不同，亞運城項目出讓除起始價(jià)外還設置了“保密底價(jià)”，競買(mǎi)人的最高報價(jià)低于底價(jià)的不成交。拍賣(mài)結束后，廣州市國土房管局對外公布“保密底價(jià)”為175億元，但最后的成交價(jià)格高出政府心理底價(jià)80億元。然而拍賣(mài)師卻在地價(jià)已達到200億元之后繼續努力地引導開(kāi)發(fā)商舉牌應價(jià)。

　　事實(shí)上，廣州亞運城地塊只是一個(gè)特殊的個(gè)案。但從全國范圍來(lái)看，在土地財政的鼓舞下，地價(jià)在一次又一次的舉牌中不斷推高，地王的產(chǎn)生順風(fēng)順水。中國社會(huì ) 科 學(xué) 院 發(fā) 布 住 房 綠 皮 書(shū)《 中 國 住 房 發(fā) 展 報 告(2009—2010)》監測顯示，到2009年9月，全國土地市場(chǎng)交易活躍，住房用地成交量連續8個(gè)月呈增長(cháng)態(tài)勢，2009年前3個(gè)季度的累計成交量首次超過(guò)了上年同期水平，且成交總價(jià)普遍較高。

　　而中原地產(chǎn)統計也顯示，2009年前3季度國內主要城市土地出讓金暴增，其中上海已突破600億元，分別超越2007、2008年全年總額；而北京也達571億元，占了全市財政收入的1/3強。與此同時(shí)，北京、上海的地王也是不斷地涌現。

　　除了一線(xiàn)城市，“地王”對土地收益的拉動(dòng)也在二線(xiàn)城市顯現。相關(guān)統計數據顯示，截至2009年11月23日，全國70個(gè)城市土地出讓金收入同比增加超過(guò)100%。排在前20名的城市土地出讓金總額高達6210億元，同比增加108%。如果按照這個(gè)數字發(fā)展下去，2009年全國土地出讓金的總額或將又是一個(gè)非常驚人的數字。

　　此外，不斷地炒高地價(jià)，吸引更多的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，地方政府的稅收就會(huì )有充足的增長(cháng)空間。

　　推手之二：在亞運城土地的拍賣(mài)過(guò)程中，參與競買(mǎi)的富力地產(chǎn)、碧桂園、雅居樂(lè )、保利、萬(wàn)科等都是上市公司。業(yè)內人士分析，對于大開(kāi)發(fā)商而言，拿下該項目，不僅能取得較大的土地儲備，還可借土地融資圈錢(qián)，只要想出辦法付出首期款后，后面的日子應該不難過(guò)。

　　廣州市房地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同也曾多次表示，上市房地產(chǎn)公司之所以熱衷囤地，關(guān)鍵原因在于打通了資本市場(chǎng)的融資渠道，可以實(shí)現“股地聯(lián)動(dòng)”，也即上市房企就是通過(guò)自己的土地儲備向股民傳達股票還會(huì )漲的信息，然后增發(fā)新股進(jìn)行融資，而新融資的錢(qián)可以繼續囤地，不斷滾雪球。

　　其中，不少房地產(chǎn)公司都發(fā)行了債券。2009年9月30日，富力地產(chǎn)公告稱(chēng)，55億元公司債正式獲證監會(huì )核準。債券已于11月12日起正式在上證所掛牌交易，其所募集的資金為償還銀行貸款及補充營(yíng)運資金之用。

　　此外，投出了高價(jià)，那么開(kāi)發(fā)商的土地儲備也必然會(huì )升值，且周邊的開(kāi)發(fā)商都會(huì )借著(zhù)地王造勢，不斷提價(jià)。最終上市公司實(shí)現了在資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的雙重利益。但如果房?jì)r(jià)下跌、土地價(jià)格下跌，風(fēng)險就轉嫁給了提供融資的銀行和購買(mǎi)其股票的投資者。

　　據媒體報道，部分土地甚至只是被當作資本運作的“標的物”，在不斷的炒作過(guò)程中，從上一家轉手到下一家，可以使上一家獲利了結，下一家再去尋找新的轉手對象，獲得收益。SO H O中國有限公司董事長(cháng)潘石屹甚至認為，中國有一批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商公司，就是倒土地的，從來(lái)不蓋房子的。

　　業(yè)內人士分析認為，企業(yè)之所以會(huì )不計成本收益地爭當“地王”，根本原因就在于，比起巨大的風(fēng)險收益，其付出的資金成本是很低的，其可能承受的風(fēng)險損失也很小。其中，中萊投資有限公司以44.75億元拿下的廣州科學(xué)城地王被收回土地使用權，而其保證金只有8000萬(wàn)元，違規成本比較低。

　　在這種機制之下，我們不得不懷疑這些開(kāi)發(fā)商是否能夠很好的開(kāi)發(fā)這些土地，這些土地是否會(huì )變成有效的商品房供給。而據國土資源部通報，全國目前閑置的房地產(chǎn)用地約1萬(wàn)公頃，占年度出讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地總量的七分之一左右。如果按容積率1.2算，這些地可以供應1.2億平方米的住房面積。

　　推手之三：房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售回暖，回籠了大量資金的開(kāi)發(fā)商就開(kāi)始布局新一輪的土地儲備。在拍賣(mài)現場(chǎng)，富力地產(chǎn)表現非常積極，對亞運城項目志在必得。據富力地產(chǎn)最新公告顯示，該集團已提前完成2009年全年度230億元的銷(xiāo)售目標。其中廣州地區提前完成2009年80億元的銷(xiāo)售目標，成為年度對集團全年銷(xiāo)售貢獻最大的地區。

　　同時(shí)，房?jì)r(jià)的回升也帶動(dòng)了地價(jià)上漲。根據國家發(fā)改委、國家統計局公布的數據，2009年11月，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格較2008年同期上漲5.7%，漲幅比10月擴大1.8個(gè)百分點(diǎn)。自從6月全國房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比恢復正增長(cháng)以來(lái)，房?jì)r(jià)連續6個(gè)月保持同比增長(cháng)。面包好銷(xiāo)，面粉價(jià)格也自然水漲船高。在房?jì)r(jià)快速回漲的同時(shí)，地價(jià)也屢創(chuàng )新高。

　　此外，在積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策刺激下，市場(chǎng)的流動(dòng)性在2009年也前所未有的提高。但在當前的宏觀(guān)經(jīng)濟形勢下，經(jīng)濟復蘇并非穩定向好，總體上需求不足、產(chǎn)能過(guò)剩的狀況并沒(méi)有根本性地改變，大部分實(shí)體經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)都缺乏獲取利潤的空間。大量資金缺乏能夠獲取必要收益的去向，也就使得資金轉向了土地購買(mǎi)和土地儲備。其中那些原本從事鋼鐵、電子、糧食、能源等行業(yè)的國有企業(yè)，紛紛踏進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)，甚至中國電信也在2009年11月發(fā)布公告表示要進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)，土地市場(chǎng)投資需求的旺盛也直接拉動(dòng)了土地價(jià)格。

　　正是由于這些推手的存在，2009年以來(lái)我國地王不斷涌現，難以遏制，成為一種必然。

　　“新地王頻出，老地王閑置”成核心問(wèn)題

　　業(yè)界專(zhuān)家指出，地王頻繁出現，讓人擔憂(yōu)。不過(guò)，更應該引起關(guān)注的是，這些被高價(jià)拍賣(mài)的土地是否全部開(kāi)發(fā)了，而不是被倒賣(mài)或者囤積，讓本已稀缺的土地供應更顯奇缺，導致政府通過(guò)土地市場(chǎng)調節房地產(chǎn)的功效大打折扣。如何同時(shí)消除“新地王頻出，老地王閑置”的亂象成為必須要解決的核心問(wèn)題。

　　廣州房地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同建議，在土地市場(chǎng)出讓環(huán)節，招拍掛制度中“價(jià)高者得”的原則應該加以變革，嘗試和探索“價(jià)中者得”的競投模式或其他能有效防止開(kāi)發(fā)商任意推高地價(jià)的方式。也有業(yè)內專(zhuān)家建議，應當設置一定的門(mén)檻，對手中有大量占地不用的開(kāi)發(fā)商要有所限制和制約，防止其壟斷土地市場(chǎng)，并敦促其加快存量土地的開(kāi)發(fā)進(jìn)度。

　　同時(shí)，加速稅制調整，改變地方政府對房地產(chǎn)和土地財政的依賴(lài)度過(guò)高的局面。目前這種“土地財政”的負面效應正在不斷顯現。廣州市人大代表曾質(zhì)疑，廣州新增財力一半來(lái)自于房地產(chǎn)，這些都是在花未來(lái)的錢(qián)�？抠u(mài)地來(lái)支付，擔心這樣下去能維持多久，擊鼓傳花傳到下一步怎么辦？

　　2009年12月25日，富力聯(lián)合體依約繳交了102億元首期地價(jià)款，未來(lái)市場(chǎng)仍然存在一些不確定性。但只要政府下決心，而且不是頭痛醫頭、腳痛醫腳，而是統籌考慮各方面的情況，這些問(wèn)題都會(huì )迎刃而解。(記者　陳先鋒)