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　　2010年1月10日,國務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》(俗稱(chēng)“國十一條”)�！皣�十一條”的核心內容是,政府在增加保障性住房和普通商品住房有效供給、加快推進(jìn)保障性安居工程建設的同時(shí),合理引導住房消費、抑制投資投機性購房需求、防范風(fēng)險,進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場(chǎng)調控。

　　1月12日傍晚,央行突然公布本月18日上調存款準備金率的消息。

　　一項政策出臺將產(chǎn)生什么后果,本來(lái)應該是一目了然的。但近年來(lái)的事實(shí)證明,關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的政策,首先帶來(lái)的是觀(guān)望。觀(guān)望,意味著(zhù)公眾(包括開(kāi)發(fā)商)對政策的初衷、執行乃至結果都抱有不太信任的態(tài)度。

　　那么,近期出臺的兩個(gè)政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)意味著(zhù)什么?首先,它意味著(zhù)觀(guān)望,這已經(jīng)是可以感覺(jué)到的了。其次,東莞有業(yè)內人士估計,政策有可能導致本地房?jì)r(jià)微調。這個(gè)微調,究竟指的是小幅上漲還是小幅下跌呢?

　　另外,銀行貸款收緊可能在一定時(shí)間內打壓投資需求。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析指出,此次調控主要針對去年房?jì)r(jià)漲幅較大的上海、北京等城市,對低價(jià)復蘇的東莞樓市的影響有限。不過(guò)在短期內,因為觀(guān)望氣氛的濃厚,加上上半年供應量偏少,存貨也較少,樓市將出現簽約成交低迷。

　　調控力度加大仍有空子可鉆

　　記者走訪(fǎng)多家銀行了解到,目前嚴格遵守二套房貸首付四成的銀行屈指可數,普遍首付成數在三成上下,有的甚至低至兩成。

　　部分銀行表態(tài),將根據“國11條”文件精神,調整首付比例。

　　今年以來(lái),房貸按揭客戶(hù)還是占了銀行信貸的很大比例,但這部分客戶(hù)相比往年數量已經(jīng)減少。集中放完之后,新增貸款速度不可能像去年一樣。

　　某銀行個(gè)貸部人士說(shuō),不論信貸規模的控制如何,只要嚴格執行國務(wù)院關(guān)于二套房貸的新規定,一定不可能像去年那樣海量放貸了而且最近以來(lái),東莞樓價(jià)已經(jīng)明顯偏高。

　　不過(guò),各銀行已經(jīng)聞到了政策從緊的信號�！皣�11條”的表述為:“對已利用貸款購買(mǎi)自住房、又申請購買(mǎi)第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),貸款首付比例不得低于40%,貸款利率嚴格按照風(fēng)險定價(jià)�！�

　　某銀行負責信貸的副行長(cháng)說(shuō):“看得出,國家已經(jīng)將包括改善型需求在內的二套房購房需求都包括在內了,也不能再享受貸款優(yōu)惠,對市場(chǎng)有明顯的利空�！�

　　廣東發(fā)展銀行東莞分行個(gè)人銀行部副總經(jīng)理胡寧則認為,根據對在該行按揭購房客戶(hù)的分析,東莞的購房者大都屬于自住型客戶(hù),投機成分不多。目前,該行二套房貸的支付比例嚴格執行首付四成�！百J款購房者屬于零售型客戶(hù),‘國11條’對我們的影響不會(huì )很明顯,我們一直是按照銀監會(huì )的要求去做的,未來(lái)的貸款規模還是在可控范圍內”。

　　那么,有部分銀行私下幫助二套房貸客戶(hù)以低于首付四成的比例去購房,是不是會(huì )讓“國11條”變成一紙空文呢?

　　東莞銀行業(yè)資深人士表示,只要銀監分局加強監管力度,銀行是很難鉆空子的。不過(guò),銀行可以這樣做:如果有優(yōu)質(zhì)客戶(hù),同樣首付四成,可以在利率上給予適當優(yōu)惠,“利率的上下浮動(dòng)空間還是有的”。

　　其實(shí),去年底上海市就出臺了“滬四條”,規定對已貸款購買(mǎi)一套住房,再申請貸款購買(mǎi)第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民,調整前可比照首次購買(mǎi)普通自住房,享受7折貸款利率和最低首付20%的優(yōu)惠政策；調整后必須符合購房前人均住房面積低于本市平均水平的條件,并須提供有效證明,才能享受貸款利率和最低首付比例的優(yōu)惠政策。

　　分析人士指出,“國11條”出臺后,改善性需求購房的利率優(yōu)惠暫時(shí)被擱置一旁,政府的主要責任是控制過(guò)快上漲的房?jì)r(jià),諸如“滬四條”這樣的地方政策都將面臨調整。

　　第一季度銷(xiāo)售或走低

　　有分析認為,“國11條”非常系統全面,從“調結構、抑投機、控風(fēng)險、明確責任”四個(gè)方面,確定了2010年中國房地產(chǎn)政策基調和架構。

　　不過(guò),值得注意的是,這些政策早在2007年調控時(shí)已經(jīng)相繼出臺過(guò),此次只是重新強調,對市場(chǎng)而言,新意并不足。

　　鑒于2007年底時(shí)曾出現過(guò)短暫的房?jì)r(jià)拐點(diǎn),“國11條”的出臺,將使購房者產(chǎn)生房?jì)r(jià)可能下跌的渴望,渴望將帶來(lái)觀(guān)望。

　　此外,按照以往的經(jīng)驗,接下來(lái)中央各部委將陸續制訂細則并落實(shí)到各級政府部門(mén)執行,這個(gè)落地過(guò)程時(shí)間較長(cháng),從政策出臺到落實(shí)這個(gè)過(guò)程,也將延長(cháng)市場(chǎng)的觀(guān)望期。

　　像東莞這樣的二三線(xiàn)城市,政策落地的時(shí)間更長(cháng),觀(guān)望情緒短時(shí)間內難以消除。加上今年2月逢農歷新年,這個(gè)時(shí)段本來(lái)就是房地產(chǎn)市場(chǎng)的淡季。所有這些因素,有可能把第一季度的銷(xiāo)售拉向低點(diǎn)。

　　價(jià)格或降500元

　　經(jīng)過(guò)2007年政策成功擠壓地產(chǎn)泡沫后,深圳投資客之類(lèi)的投機者日漸淡出東莞市場(chǎng),東莞房地產(chǎn)迎來(lái)了較為平穩的發(fā)展時(shí)期,房地產(chǎn)市場(chǎng)更多表現為消費屬性,以剛性需求為主,以首次置業(yè)為主。

　　此次重申首付比例,在針對投資、投機需求的同時(shí),還針對改善型置業(yè)需求。

　　在這個(gè)政策基調下,如果市場(chǎng)需求主力為首次自住需求,改善需求、投資需求、投機需求等都受到平抑的話(huà),市場(chǎng)的成交量將大幅下降。隨著(zhù)下半年供應的增加,供應壓力將越來(lái)越大,高位運行的房?jì)r(jià)難免回落。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部車(chē)德銳分析,一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)普遍處于高位,回落趨勢將比較明顯。東莞這樣的二三線(xiàn)城市調整空間相對較小。原因是整體房?jì)r(jià)在2009年市場(chǎng)回暖中反彈較為平穩,市場(chǎng)調整的空間有限。根據以往的經(jīng)驗,此輪房?jì)r(jià)調整幅度約為2009年房?jì)r(jià)上漲空間的30%—50%。數據顯示,2009年初東莞普通住宅均價(jià)為5000元/平方米左右,至年末,普通住宅均價(jià)約為5800元/平方米。按此推算,2010年普通住宅均價(jià)的回調可能在5300-5500元/平方米,與2009年房?jì)r(jià)差距不大。