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　　大戶(hù)型影響最大

　　在房地產(chǎn)企業(yè)從事多年高管工作的嚴先生認為,“國11條”的精神仍然是支持和鼓勵首次置業(yè)、購買(mǎi)普通住宅,信貸和稅收優(yōu)惠相對較大,因此中小戶(hù)型的普通住宅項目受“國11條”的影響不大,只不過(guò)短期內會(huì )形成觀(guān)望。當政策消化后,剛性自住普通住宅需求仍然持續釋放。

　　他還表示,由于政策對非普通住宅、非首次置業(yè)實(shí)行信貸和稅收上的限制,改善型需求、投資需求、投機需求等的購房成本有不同程度的提高,大戶(hù)型洋房和投資性小戶(hù)型公寓項目均受到較大的影響。隨著(zhù)門(mén)檻的提高,投資入市門(mén)檻從首付兩成增加到四成,投資者的積極性大大降低,購買(mǎi)大戶(hù)型的改善型置業(yè)者將推遲購房計劃,投資小戶(hù)型公寓的會(huì )選擇放棄投資,陷入觀(guān)望。

　　資金可能進(jìn)入商鋪

　　從投資角度來(lái)說(shuō),經(jīng)歷2009年市場(chǎng)回暖,特別是年底二手房成交大幅放量之后,大部分資金基本套現,這些套現的投資資金在2010年勢必重新尋找投資機會(huì ),資金或放棄高位運行的住宅,流向其他渠道。

　　2010年城建投資熱潮持續進(jìn)行,東莞“三舊”改造積極展開(kāi),舊房拆遷如火如荼。這些舊房物業(yè)將受到投資資金的青睞,資金預期流入這個(gè)市場(chǎng),但舊房拆遷存在時(shí)間上的不確定性,所以投資的操作周期較長(cháng)。

　　東莞目前大部分資金流均處于高位運行態(tài)勢,政策調控將處于觀(guān)望,但部分中長(cháng)線(xiàn)投資資金會(huì )追隨城建投資熱點(diǎn),同時(shí)出手一些定價(jià)較低、投資價(jià)值較高的物業(yè),這些資金占市場(chǎng)成交的比例較低。

　　2010年,國家將繼續擴大內需,已經(jīng)批準三家金融消費公司試點(diǎn),有望拉動(dòng)國內消費,從而帶動(dòng)商業(yè)興旺。因此,2010年,投資資金涌入商鋪可能會(huì )帶來(lái)商鋪投資熱。

　　降價(jià)走貨為上策

　　受政策影響,東莞市場(chǎng)將進(jìn)入短期調整期。由于剛性需求支撐房?jì)r(jià),很多房地產(chǎn)研究機構認為調整空間有限。

　　按照這個(gè)說(shuō)法,開(kāi)發(fā)商可能會(huì )調整銷(xiāo)售節奏來(lái)應對。從短期市場(chǎng)調整帶來(lái)的觀(guān)望看,開(kāi)發(fā)商對一些位置較差、產(chǎn)品素質(zhì)相對較低的,產(chǎn)品很可能進(jìn)行促銷(xiāo)變相降價(jià),在維持市場(chǎng)人氣的同時(shí)回籠部分資金。價(jià)值較高的產(chǎn)品很可能留待政策逐步消化后再推出,以彌補促銷(xiāo)降價(jià)產(chǎn)品損失的利潤。

　　有數據顯示,由于2009年10月以來(lái)的樓盤(pán)開(kāi)工量巨大,到今年下半年,新貨將大量上市。如果開(kāi)發(fā)商此時(shí)有意變相捂盤(pán),會(huì )將產(chǎn)品帶入下半年的激烈競爭中,對銷(xiāo)售反而不利。

　　車(chē)德銳認為,開(kāi)發(fā)商應綜合評估自身項目的實(shí)際情況和年度目標任務(wù),選擇推盤(pán)時(shí)機�？傮w上而言,從出貨的需求上看,推盤(pán)宜早不宜遲。

　　近一兩年,在政策調控下,中小戶(hù)型普通住宅供應大幅增加,利潤雖較低,但回籠資金較快。目前東莞大戶(hù)型洋房供應仍然較大,但高端洋房的供應則逐步減少,這些項目和產(chǎn)品依然是開(kāi)發(fā)利潤的重要組成部分。要想在調整的政策下尋找新賣(mài)點(diǎn),在規劃中不要一味跟風(fēng)�？辞逦磥�(lái)市場(chǎng)形勢,差異化策略值得重點(diǎn)思考。

　　政策雖能帶來(lái)短期調整,但剛性自住的普通住房需求仍然較強。很多項目營(yíng)銷(xiāo)以?xún)r(jià)格及成熟的生活配套作為賣(mài)點(diǎn),調動(dòng)了購房者的入市積極性。

　　隨著(zhù)經(jīng)濟的進(jìn)一步復蘇,預計東莞樓市的政策調控也逐步放松,改善型及投資需求有可能在下半年釋放。調整大戶(hù)洋房?jì)r(jià)格,有利于降低改善型住房需求的入市門(mén)檻。隨著(zhù)大戶(hù)型非普通住宅的供應日益減少,購房者和投資者入市積極性會(huì )大大提高。

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　　政策出臺脈絡(luò )

　　從2009年12月7日開(kāi)始,中央對房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策調控逐步加強和明確,政策對樓市的調控信號持續釋放。當年12月,前后發(fā)布5項政策,讓2010年1月10日發(fā)布“國十一條”顯得順理成章。

　　2009年12月7日,中央經(jīng)濟工作會(huì )議給第二年的經(jīng)濟走勢和樓市風(fēng)向定下了基調:繼續實(shí)施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策,增加普通商品房供給,支持居民自住和改善性購房需求,積極穩妥推進(jìn)城鎮化,放寬中小城市和城鎮戶(hù)籍限制等。

　　2009年12月9日,國務(wù)院常務(wù)會(huì )議決定,個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復到5年,意味著(zhù)今年二手房轉讓營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策終止。政策意圖很明顯,就是打擊投機需求,平抑投資需求,房地產(chǎn)政策微調露出苗頭。

　　2009年12月14日,國務(wù)院常務(wù)會(huì )議研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施,明確提出繼續綜合運用土地、金融、稅收等手段,加強和改善對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控。重點(diǎn)是在保持政策連續性和穩定性的同時(shí),加快保障性住房建設,加強市場(chǎng)監管,穩定市場(chǎng)預期,遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭。

　　具體提出了4項措施:一要增加普通商品住房的有效供給。二要繼續支持居民自住和改善型住房消費,抑制投資投機性購房。加大差別化信貸政策執行力度,切實(shí)防范各類(lèi)住房按揭貸款風(fēng)險。三要加強市場(chǎng)監管。繼續整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,加強房地產(chǎn)市場(chǎng)監測,完善土地招拍掛和商品房預售等制度。加強房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理。四要繼續大規模推進(jìn)保障性安居工程建設。力爭到2012年末,基本解決1540萬(wàn)戶(hù)低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。

　　2009年12月17日,財政部、國土部等5部委出臺《進(jìn)一步加強土地出讓收支管理的通知》,明確開(kāi)發(fā)商以后拿地時(shí),“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年,特殊項目可以約定在兩年內全部繳清,首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%。如果開(kāi)發(fā)商拖欠價(jià)款,不得參與新的土地出讓交易�！边@是12月14日召開(kāi)的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議后推出的第一個(gè)具體調控措施。該措施統一提高了開(kāi)發(fā)商拿地的首付款,資金壓力有所加大,一方面可以遏制部分炒地、囤地行為,同時(shí)也可以促進(jìn)開(kāi)發(fā)商加快開(kāi)發(fā)進(jìn)度,加快樓盤(pán)銷(xiāo)售,回籠資金。達到“國四條”中增加普通商品房的供給的目的。

　　2009年12月22日,財政部和國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)通知,明確規定了二手房營(yíng)業(yè)稅征收細則。通知規定,自2010年1月1日起,個(gè)人將購買(mǎi)不足5年的非普通住房對外銷(xiāo)售的,全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷(xiāo)售的,按照其銷(xiāo)售收入減去購買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的普通住房對外銷(xiāo)售的,免征營(yíng)業(yè)稅。

　　通知下發(fā)后,對于二手房轉讓營(yíng)業(yè)稅的征收并不是人們之前所猜想的普通住宅未滿(mǎn)5年按全額征收,而是按差額計算,整體來(lái)說(shuō),截至“國11條”出臺前,政策調控較為溫和,對市場(chǎng)影響效果不明顯。

　　本版撰文南方日報記者姜巖彭子英