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　　亂象 公維基金不知下落

　　在記者調查之時(shí)，本報曾經(jīng)關(guān)注過(guò)的石景山永樂(lè )小區的老舊電梯即將被停運。若要更新就需啟用公共維修基金，可是啟用公共維修基金的程序還未開(kāi)始；海淀區嶺南路38號樓的兩部電梯已經(jīng)停運超過(guò)半年，至今得不到更新，因為部分公共維修基金不知下落……

　　采訪(fǎng)中記者發(fā)現，在有關(guān)電梯問(wèn)題的整改中，費用是最大的難題和阻礙。

　　石景山區質(zhì)監局曾表示，去年就已責令北京芳星園物業(yè)公司對電梯進(jìn)行更新。不過(guò)物業(yè)表示，更換電梯需65.6萬(wàn)元，該樓共180戶(hù)，物業(yè)費每平方米才1元多，而且還收不齊，所以不可能由物業(yè)出資更換，只能向相關(guān)部門(mén)申請公共維修基金，但這需要三分之二的業(yè)主簽字同意。但業(yè)主李先生告訴記者，截至昨天，他們尚未得到物業(yè)關(guān)于用公共維修金來(lái)更換電梯的通知。

　　中國社會(huì )工作協(xié)會(huì )業(yè)主物業(yè)工作部副主任舒可心認為，物業(yè)棄管的真正原因是監管真空�！坝捎跀的陙�(lái)業(yè)主們不監督物業(yè)費，這就使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)多年來(lái)包括電梯費在內以物業(yè)費名義收取的各種費用中的利潤相當可觀(guān)�！笔婵尚恼f(shuō)，隨著(zhù)電梯年久失修，運轉的故障率越來(lái)越高，“修理就減少了‘利潤’，不修理業(yè)主不干，因此，三十六計，物業(yè)公司還是走為上！”

　　大修基金只夠換電梯

　　所有小區業(yè)主及時(shí)繳納物業(yè)費和大修基金后，能否保障小區正常運轉？答案是：不能！看起來(lái)荒唐的答案背后，是現實(shí)的殘酷邏輯。

　　這一次，拿來(lái)算賬的，又是北京第一自治小區：品閣小區。

　　“我們這個(gè)微型社區共4部電梯，目前每部電梯的市場(chǎng)購買(mǎi)價(jià)格是24萬(wàn)元。電梯的正常使用壽命一般為15年至20年。20年后，我們小區也將像所有老小區一樣無(wú)法使用，全部更新的費用不考慮電梯市場(chǎng)價(jià)格變化，將是96萬(wàn)元�！鄙劾锿ビ嬎�。

　　邵里庭想到了小區的大修基金。大修基金，即公共維修基金，使用范圍主要包括房屋共用部位大修工程和共用設施設備大修、更新改造工程。根據北京市現行規定，小區更新電梯的費用應該用大修基金來(lái)彌補。

　　“我們小區的大修基金總額約286萬(wàn)，假如中間未發(fā)生一分錢(qián)的提取或者損耗，70年后的總額還將欠賬2萬(wàn)�！鄙劾锿フf(shuō)。這意味著(zhù)，70年間，大修基金除了用來(lái)更換電梯外，一分錢(qián)都不能用做其他支出。

　　“這筆費用，不僅沒(méi)有計算中間的電梯大修費用、中修費用及折舊費，也沒(méi)有考慮到整個(gè)70年產(chǎn)權年限中，至少要換3次電梯。事實(shí)是，業(yè)主公共維修基金換完電梯后，就剩下零了！”邵里庭擔憂(yōu)地說(shuō)。

　　他認為，公共維修基金可能在短短20年內就會(huì )歸零，因為小區內其他共用設施如水泵運行的維護更新費用也需從中支出——這也意味著(zhù)小區20年后的50年將無(wú)基金可用。

　　被拿走的未來(lái)

　　大修基金為什么會(huì )補不上換電梯的窟窿？

　　據記者調查，2006年前，小區業(yè)主繳納的物業(yè)費中，多數包括電梯大、中修費。這一收費依據是1997年版的《北京市普通居住小區物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》。

　　該辦法規定，未建立住宅專(zhuān)項維修資金的，“業(yè)主應按年交納電梯的大中修費，標準為3600元/部年，由住宅樓內全體業(yè)主按建筑面積比例分攤。物業(yè)管理企業(yè)收取的電梯大、中修費，應單獨設賬，專(zhuān)款專(zhuān)用，未發(fā)生大、中修及專(zhuān)項工程維修時(shí)，不得使用�！�

　　“發(fā)改委早年的文件中電梯收費標準包括5大部分，運行費、維護費、大修費、中修費、折舊費�！鄙劾锿フf(shuō)，“大修費、中修費一般占物業(yè)收取的電梯費20%多的比例。2006年前均由物業(yè)公司代收暫管�！倍�根據現行的《北京市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法(試行)》(2006)規定：“物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新改造費用，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本�！痹撘幎▽�(shí)施的同時(shí)，廢止了1997年版的《北京市普通居住小區物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》。

　　邵里庭說(shuō)，他在北京眾多小區的咨詢(xún)工作中發(fā)現，新規出臺后，很多小區本來(lái)應該提留這部分費用，業(yè)主可以將這些基金費用要回�！暗�新規對此一字未提，原本應該提留的部分，現在憑空‘沒(méi)’了。如同大修基金的命運一樣，新規定出臺后，2006年前業(yè)主繳納的電梯大、中修費在很多小區都不知去向�！鄙劾锿フf(shuō)。

　　業(yè)主交的錢(qián)哪里去了？只有一個(gè)去處。

　　邵里庭說(shuō)，品閣小區在2006年解聘原物業(yè)后發(fā)現，相關(guān)費用被撤出的物業(yè)公司全部帶走，導致小區無(wú)可折舊積累。僅2004年至2006年三年就少了9.7萬(wàn)元折舊費積累。小區自治后，從物業(yè)費中計提33%用于折舊積累，自治三年間已提折舊基金10萬(wàn)元。

　　問(wèn)題是，未來(lái)20年后，京城其他小區誰(shuí)來(lái)買(mǎi)單？