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　　一邊是2009年金融危機,一邊是房?jì)r(jià)依然“漲”字當道；

　　一邊是泡沫和較高比例的空置房,另一邊殘酷的現實(shí)是,中國不少家庭無(wú)力購房……

　　中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)為何出現如此多的“二律背反”,難道僅僅是供求關(guān)系失衡,導致市場(chǎng)之手打開(kāi)“潘多拉魔盒”?還是宏觀(guān)管理政策之失?“供求關(guān)系已經(jīng)很難解釋今天中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)的現狀了�！敝�(zhù)名中國問(wèn)題專(zhuān)家、新加坡國立大學(xué)東亞研究所所長(cháng)鄭永年日前在廣東東莞接受本報記者獨家專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)提出見(jiàn)解:GDP主義是房?jì)r(jià)上漲的深層次推手,對于政府而言,住房首先應是社會(huì )政策,其次才是經(jīng)濟政策。

　　供求關(guān)系已很難解釋中國房地產(chǎn)市場(chǎng)

　　很簡(jiǎn)單,如果求大于供,那么就不會(huì )有那么多的空置房了；如果供大于求,就不會(huì )有那么多的人買(mǎi)不起房了。

　　南方日報:我們注意到,根據有關(guān)統計數據,即便在金融危機發(fā)生的2008年底和2009年里,中國的房?jì)r(jià)依然是“漲”字當道。您如何看待房地產(chǎn)增長(cháng)與2009年度中國GDP實(shí)現8.7%增速的關(guān)系?

　　鄭永年:這次金融危機之中,政府啟動(dòng)龐大資金的投資計劃,也有很大一部分流向房地產(chǎn)。實(shí)體經(jīng)濟越不好,房地產(chǎn)就越大發(fā)展,這點(diǎn)很容易理解。其實(shí)房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟的重要性也不容置疑,房地產(chǎn)已經(jīng)占了GDP的6%,四分之一的投資在房地產(chǎn)行業(yè),50多個(gè)產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)關(guān)系密切。房地產(chǎn)本身就是GDP的保證之一,如果GDP增長(cháng)8.5%的話(huà),賣(mài)地就占了4.4%。如果站在地方政府的立場(chǎng)上,它們既要財政收入又要完成GDP指標,很多地方不賣(mài)地又能做什么?毫不夸張地說(shuō),房地產(chǎn)已經(jīng)綁架了中國經(jīng)濟。

　　南方日報:中國房地產(chǎn)市場(chǎng)上,存在著(zhù)較高比例的空置房,另一個(gè)現實(shí)是,中國不少家庭無(wú)力購房,有關(guān)專(zhuān)家已經(jīng)擔心房地產(chǎn)市場(chǎng)的“泡沫”的程度,對此,您是否擔憂(yōu)?

　　鄭永年:多年來(lái),這個(gè)泡沫一直在不停地增大,就像美國的金融投機機構就是通過(guò)房地產(chǎn)擴張,這已經(jīng)不是實(shí)體經(jīng)濟了,部分程度上屬于虛擬經(jīng)濟。根據有關(guān)機構對北京、上海和深圳等大城市的調查,大城市的房屋空置率已經(jīng)超過(guò)10%的國際警戒線(xiàn)。與此平行存在的現實(shí)是,中國不少家庭無(wú)力購房。到底是什么原因造成了中國房地產(chǎn)這種荒謬的局面呢?很多人往深一步,轉向了土地供應市場(chǎng),指向地方政府的責任。的確,就土地而言,地方政府負有不可推卸的責任。多少年來(lái),人們所聽(tīng)到的似乎也只有經(jīng)濟學(xué)家的聲音,那就是供求關(guān)系。但供求關(guān)系已經(jīng)很難解釋今天中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)的現狀了。很簡(jiǎn)單,如果求大于供,那么就不會(huì )有那么多的空置房了；如果供大于求,就不會(huì )有那么多的人買(mǎi)不起房了。供求關(guān)系已經(jīng)很難解釋中國房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　房地產(chǎn)不能僅僅被視為經(jīng)濟政策一部分

　　把房地產(chǎn)視為經(jīng)濟政策,其GDP功能(對經(jīng)濟增長(cháng)的貢獻)被凸現出來(lái),而其社會(huì )功能(社會(huì )成員對住房的需求和人們的“空間權”)就被忽視。

　　南方日報:那么在供求關(guān)系之外,您認為還出了什么問(wèn)題?

　　鄭永年:房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀的形成當然有很多原因。但是最大的因素莫過(guò)于發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)主導思想的嚴重失誤。簡(jiǎn)單地說(shuō),在中國,房地產(chǎn)僅僅被視為經(jīng)濟政策的一部分,而非社會(huì )政策的一部分。因為把房地產(chǎn)視為經(jīng)濟政策,其GDP功能(對經(jīng)濟增長(cháng)的貢獻)被凸現出來(lái),而其社會(huì )功能(社會(huì )成員對住房的需求和人們的“空間權”)就被忽視。因為商品房兼具投資和消費價(jià)值,人們對其價(jià)格上漲有預期。開(kāi)發(fā)商利用這樣的社會(huì )預期去囤積土地和新房,購房者也會(huì )迫不及待地去買(mǎi)房。從而一步一步地把房?jì)r(jià)逼向新高。要解決這個(gè)問(wèn)題,政府就要扮演一個(gè)很重要的角色。就房地產(chǎn)而言,中國政府面臨雙重的挑戰:一方面是房地產(chǎn)泡沫。房?jì)r(jià)泡沫一旦破滅,總體經(jīng)濟就要遭殃。另一方面是社會(huì )成員的居住權。

　　西方很多國家以前也是GDP主義,服務(wù)于資本,但后來(lái)由于工人階級運動(dòng)產(chǎn)生,使公共住房等成為福利資本主義很重要的一部分,也正是這些社會(huì )福利、社會(huì )制度部分程度上救了資產(chǎn)階級和資本主義。作為社會(huì )主義國家的中國,更應該重視社會(huì )政策,如果不用社會(huì )改革把住房、醫療保險、教育保障做好的話(huà),同樣會(huì )發(fā)生危機,現在的社會(huì )政策就是要去救這個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟。

　　南方日報:如果這個(gè)狀況持續,您認為會(huì )發(fā)生像日本房地產(chǎn)市場(chǎng)當年那樣的危機嗎?

　　鄭永年:房地產(chǎn)問(wèn)題如果說(shuō)在日本只是房地產(chǎn)泡沫的話(huà),在中國有可能就是社會(huì )泡沫。住房是中國老百姓死認的權利,我們的老祖宗幾千年前早就說(shuō)了,居者有其屋,有恒產(chǎn)者有恒心,這就是中國人的生存觀(guān)。如果居住權被剝奪了,這不只是社會(huì )運動(dòng)的問(wèn)題。

　　要意識到,世界上從來(lái)沒(méi)有一個(gè)執政黨為了GDP去抽掉自己的社會(huì )基礎,西方的公共住房發(fā)展出來(lái)也是考慮它的社會(huì )后果,考慮社會(huì )的整合和穩定,中國也是這樣的。所以說(shuō),住房首先是社會(huì )政策,其次才是經(jīng)濟政策。

　　GDP主義使社會(huì )更加脆弱

　　除了一般商品房的大幅漲價(jià)之外,住房的社會(huì )功能的缺位,更體現在廉租房和經(jīng)濟適用房供給的極度缺乏上。

　　南方日報:依您之見(jiàn),政府應該如何調整眼下的房地產(chǎn)市場(chǎng)導向?

　　鄭永年:中國的經(jīng)濟發(fā)展和增長(cháng)以GDP來(lái)衡量,GDP主義也是中國發(fā)展和增長(cháng)的最主要政策根源。很長(cháng)時(shí)間以來(lái),GDP主義是中國政府刺激經(jīng)濟發(fā)展的一整套政策。政府確立一個(gè)量化了的發(fā)展目標,再把這個(gè)目標科學(xué)地分解,落實(shí)到各級官員。很自然,GDP的增長(cháng)成了官員升遷的最主要的指標。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō),人們似乎很難指責各級官員,因為GDP指標是這些官員生活其中的政治體系運作的內在部分。而地方政府無(wú)視住房的社會(huì )功能,只強調住房的財政功能,即“土地財政”。土地轉讓金普遍占到地方財政收入的30%以上,許多地區60%到70%的基礎設施投資依賴(lài)土地財政。除了一般商品房的大幅漲價(jià)之外,住房的社會(huì )功能的缺位,更體現在廉租房和經(jīng)濟適用房供給的極度缺乏上。

　　GDP主義使地方政府把房地產(chǎn)當經(jīng)濟政策,忘記了住房應該首先是社會(huì )政策的一部分。房地產(chǎn)本來(lái)就有很大的社會(huì )性。中國社會(huì )要進(jìn)入消費社會(huì )就要有社會(huì )保障系統,需要社會(huì )政策支撐,這樣的體制不改變,人們就不敢花錢(qián)消費。GDP主義惡劣的另一方面就是追求GDP幫助資本摧毀了舊的社會(huì )保障機制,但沒(méi)有建立起新的社會(huì )保障機制,使得社會(huì )成員全身赤裸裸地暴露地投入了一個(gè)不確定的市場(chǎng)社會(huì )中去。