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　　政府不能把公共住房看作是救濟窮人

　　政府把公共住房看作是救濟窮人,肯定要失敗,那些社區最后都會(huì )成為貧民窟、治安危機重重的場(chǎng)所。歐美一些國家就有這樣的先例。而像北歐,政府真正把公共住房作為社會(huì )政策,都做得很好。

　　南方日報:面對社會(huì )的不滿(mǎn),盡管也有一些政策出臺,例如“廉租房”和“廉價(jià)房”,但遠不能解決問(wèn)題。那在這個(gè)問(wèn)題發(fā)生之前,在政府這個(gè)層面還能做哪些技術(shù)性補救措施?

　　鄭永年:從技術(shù)上來(lái)說(shuō)一點(diǎn)也不困難。像新加坡政府,規定一套房要住多少年才能賣(mài),提高二套房標準,限制外國資本,加上房產(chǎn)稅、繼承稅等。這些具體政策可以依照中國國情實(shí)事求是地改革,比如對于大多數只有一套房的家庭,就可以考慮免交房產(chǎn)稅和繼承稅等�？梢酝ㄟ^(guò)實(shí)際的稅收機制來(lái)保護窮人,保護社會(huì )。目前總是這樣調整首付比例是沒(méi)明顯效果的。在新加坡,人的一生可以買(mǎi)兩套政府住房,第一套住滿(mǎn)至少5年可以市場(chǎng)價(jià)賣(mài)掉賺一筆錢(qián),再買(mǎi)第二套。問(wèn)題在于,在中國,所有這些可以非常有效的舉措并不符合發(fā)展商、投機者和地方政府的共同利益,可能沒(méi)有人會(huì )使用這些技術(shù)來(lái)限制房地產(chǎn)。

　　南方日報:內地一些地方政府也推出了經(jīng)濟適用房,來(lái)緩解貧困家庭的購房需求,但是政府應該如何解決大量的“夾心層”的住房問(wèn)題?

　　鄭永年:中國現在的住房政策,認為公共住房就是救濟窮人,而這可以說(shuō)是發(fā)達國家最糟糕的住房政策。政府把公共住房看作是救濟窮人,肯定要失敗,那些社區最后都會(huì )成為貧民窟、治安危機重重的場(chǎng)所。歐美一些國家就有這樣的先例。而像北歐,政府真正把公共住房作為社會(huì )政策,都做得很好。

　　我所說(shuō)的公共住房,是應當考慮工薪階層在內的。工薪階層是可以付錢(qián)的,主要是公共住房的價(jià)格要合理。新加坡80%以上的人都住在政府住房里,如果政府要虧本的話(huà),我想這個(gè)項目不會(huì )這么長(cháng)久。政府可以賺錢(qián),只是利潤率多少的問(wèn)題。公共住房不一定完全要政府補貼,政府和開(kāi)發(fā)商是可以做的,只是利潤率是多少的問(wèn)題。所以,政府制定的公共住房政策不僅僅要包納窮人,還要把廣大的中產(chǎn)階級包括進(jìn)來(lái),由政府培養中產(chǎn)階級。而現在的政策在很多方面不僅限制了中產(chǎn)階級,而且是剝奪了中產(chǎn)階級。

　　南方日報:其他國家的經(jīng)驗,對中國政府部門(mén)應對房地產(chǎn)市場(chǎng)有什么可鑒之處?

　　鄭永年:縱觀(guān)世界各國,凡是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展健全和公共住房解決得好的國家,都是把房地產(chǎn)作為國家社會(huì )政策的一部分。房地產(chǎn)對GDP的貢獻不是這些國家政府的首要考量。經(jīng)濟因素當然很重要。房地產(chǎn)的發(fā)展也必須考慮到供求關(guān)系,否則是不可持續的。但是這種經(jīng)濟考量是在宏觀(guān)的社會(huì )政策構架內進(jìn)行的。中國的生產(chǎn)性投資過(guò)度,社會(huì )性投資嚴重不足。政府作為一個(gè)組織,需要尋求長(cháng)治久安,而各級官員作為個(gè)體,卻覺(jué)得做好自己的三五年任期就可以了,這是一對矛盾,所以,政府要有戰略性的思維來(lái)處理住房政策。

　　土地改革是保障房地產(chǎn)市場(chǎng)核心因素

　　處理中國最核心的三大改革對象———農民、農民工、城市居民都與土地有關(guān),城市化也涉及土地問(wèn)題。

　　南方日報:應對房地產(chǎn)市場(chǎng),土地改革是其中核心因素,政府部門(mén)應該從何入手?

　　鄭永年:我認為處理中國最核心的三大改革對象———農民、農民工、城市居民都與土地有關(guān)。這種三元社會(huì )是最不穩定的,農民的土地要保護,農民工要市民化,而城市化也涉及土地問(wèn)題�，F在講城鄉一體化,要有具體的政策,要把這三個(gè)統一起來(lái)才行,本質(zhì)上圍繞土地這一問(wèn)題。每個(gè)人都在提,但沒(méi)有人在好好地規劃,要把這三個(gè)都放進(jìn)來(lái)。土地是核心問(wèn)題,一定要去做的。第一代農民工可以回家,第二代怎么回呢,生活教育都在城市,現在第三代都開(kāi)始了,要承認現實(shí)。

　　政策的科學(xué)性首先要以現實(shí)為基礎。農民工問(wèn)題只能整合起來(lái),一方面讓他們享受服務(wù),一方面讓他們繼續提供貢獻,現在的情況既難讓他們提供持續的貢獻又無(wú)法讓他們享受權利保障,所以這個(gè)三元社會(huì )高度不穩。城鄉二元加上農民工三元社會(huì )要怎么消化?要消化就要土地,這個(gè)東西得好好想一想。中國現在的土地不向自己的老百姓開(kāi)放而向外資開(kāi)放,現在炒房的熱錢(qián)有多少誰(shuí)也說(shuō)不清楚。所以在房?jì)r(jià)問(wèn)題上,地方政府、房地產(chǎn)商、外資都是利益共同體,最受害的是老百姓也是中央政府,對社會(huì )來(lái)說(shuō)則是既沒(méi)有短期利益更沒(méi)有長(cháng)遠利益。

　　南方日報記者景小華

　　實(shí)習生楊鴿