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　　難題　3

　　市價(jià)能否足夠補償被征收人？

　　征求意見(jiàn)稿規定：補償方式可以實(shí)行貨幣補償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權調換，或者實(shí)行貨幣補償與房屋產(chǎn)權調換相結合的形式。貨幣補償的金額，根據被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評估價(jià)格確定。

　　被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評估價(jià)格由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機構，按照房地產(chǎn)估價(jià)規范和有關(guān)規定確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格。

　　在網(wǎng)上留言中，幾乎百分之百的網(wǎng)友對于征求意見(jiàn)稿中按市價(jià)補償這一規定持否定態(tài)度，甚至表態(tài)如果自家拆遷，一比一補償肯定不走。

　　網(wǎng)友們認為，拆遷給老百姓造成的損失不僅僅是房子沒(méi)了，還有周轉房的租金、以前和將來(lái)裝修的費用、搬家的人工成本，搬家后對周邊生活環(huán)境的不適應等等，這些損失不應由老百姓來(lái)承擔。不管是公共利益搬遷還是商業(yè)開(kāi)發(fā)，都不能損害被拆遷人的權益。此外，土地有升值空間，拆100平方米的平房的土地建起10層樓房，面積就變成了1000平方米，是原住戶(hù)讓出了房子和土地才使這種暴利成為可能，不能只按一比一補償被征收人。

　　對于補償標準，網(wǎng)友們認為以市價(jià)的1.2倍到2倍的標準為宜。網(wǎng)友“心寬路廣”甚至認為，不能以房屋的建筑面積為依據，應以房屋所占的土地面積為依據進(jìn)行補償。地產(chǎn)和房產(chǎn)也要分開(kāi)評估補償。

　　網(wǎng)友“深圳笑話(huà)”建議參考鄰國日本的方法，不論是公益性搬遷還是商業(yè)開(kāi)發(fā)，補償標準一樣。按照搬遷地相同地段的評估價(jià)和最近實(shí)際成交價(jià)作為參考，再上浮5%-10%作為綜合補償�！胺駝t容易滋生腐敗，比如先以公益的名義搬遷，建條公路，一年后再把公路改商品房，實(shí)際上還是公權力對私權利的侵害�！�

　　王才亮律師說(shuō)，現行的拆遷條例都沒(méi)有規定按照房屋的新舊程度來(lái)評估補償，現在的條款反而是倒退了。被拆的大都是老房子，如果按新舊程度評估，成交價(jià)很低，給的補償肯定不足以讓被征收人再去買(mǎi)新房子。就像衣服，舊衣服雖然只值50元，但至少可以穿。折給你50元，怎么能夠買(mǎi)5000元的新衣服?

　　王律師認為，至少應該按被征收地同地段的商品房新房?jì)r(jià)格補償才能讓被拆遷的住戶(hù)買(mǎi)得起房子。天津等多個(gè)省市已經(jīng)采用按新房售價(jià)作為補償標準了。

　　難題　　4

　　遭遇暴力強遷找誰(shuí)說(shuō)理？

　　《征求意見(jiàn)稿》中，對于最受社會(huì )唾棄的暴力強拆問(wèn)題，給予了不小的篇幅作出禁止性規定及處罰措施。房屋征收部門(mén)及其委托的單位不得采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式實(shí)施搬遷。任何單位和個(gè)人不得以暴力、脅迫以及其他非法手段實(shí)施搬遷。違反規定的，不僅要承擔民事賠償責任，還要處分直接主管人員和責任人員，構成犯罪的，將依法追究刑事責任。

　　但是對于這些處罰條款的執行力度，有些網(wǎng)友懷疑能否真正給被拆遷人撐腰�！半m然規定了暴力搬遷要處罰，但誰(shuí)來(lái)處罰沒(méi)有明確�，F實(shí)的情況是，有些地方上遭遇暴力強拆的住戶(hù)報警都沒(méi)用。更不知道該去找誰(shuí)說(shuō)理了�！�

　　王才亮律師已經(jīng)聽(tīng)到了地方房屋征收部門(mén)的擔憂(yōu)。他告訴記者：“征收辦的權力太小了，如果發(fā)生暴力拆遷，他們根本制止不了。如果是拆遷公司強拆倒可以用吊銷(xiāo)資質(zhì)的方式進(jìn)行處罰，但如果有官商勾結的情況，征收辦根本沒(méi)能力管�！�

　　如何增強這一條款的可操作性，王才亮律師認為，應該增加一條規定，一旦發(fā)生暴力搬遷行為，征收活動(dòng)立即停止，妥善處理之后方可繼續征收工作。

　　難題　5

　　政府會(huì )否助開(kāi)發(fā)商拆遷？

　　在《征求意見(jiàn)稿》的附則部分，主要規定的都是非因公共利益的需要而進(jìn)行拆遷的審批程序、補償方式問(wèn)題。其中第四十條規定，非因公共利益的需要，拆遷國有土地上單位、個(gè)人的房屋從事建設活動(dòng)的，應當符合城鄉規劃、土地利用總體規劃，并依法辦理有關(guān)審批手續。此外，建設單位應當編制具體實(shí)施方案，并報房屋征收部門(mén)批準。建設單位、受委托實(shí)施拆遷的單位不得采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式或者以暴力、脅迫以及其他非法手段實(shí)施拆遷。

　　在補償方面，征求意見(jiàn)稿明確，建設單位應當與房屋的所有權人按照自愿、公平的原則訂立拆遷補償協(xié)議。

　　對于這樣的條款，網(wǎng)友擔心地方政府會(huì )為開(kāi)發(fā)商撐腰，協(xié)助他們拿地開(kāi)發(fā)。一位陜西網(wǎng)友說(shuō)：“非公共利益用地的搬遷規定太簡(jiǎn)單、籠統。以前在這方面出的問(wèn)題最多，開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種手段拿到一張拆遷批文就如拿到一支令箭強行拆遷。被拆遷人明知不合理但毫無(wú)辦法，因為它拿有政府給的批文，就是打官司也不會(huì )打贏(yíng)的�！�

　　還有人表示，不管危房征地需要90%被征收人同意合不合理，但至少政府征收還要征得大多數人同意，而商業(yè)開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)商只要拿到政府批文就行，手續更簡(jiǎn)單。居民只有對補償討價(jià)還價(jià)的權利，都不能有是否同意拆遷的決定性意見(jiàn)，似乎太便宜開(kāi)發(fā)商了。

　　聽(tīng)到網(wǎng)友的評論，王才亮律師分析說(shuō)，這部分規定不僅是將商業(yè)開(kāi)發(fā)拆遷程序簡(jiǎn)化的問(wèn)題，實(shí)際就是“煙霧彈”�！皩φ找幌�7種公共利益需要你就會(huì )發(fā)現，已經(jīng)沒(méi)有所謂的非公共利益了，還有什么是不能征收的？”王律師說(shuō)，拆遷的房子哪個(gè)不是舊房，一個(gè)“危舊房”就幾乎把所有的房屋都涵蓋進(jìn)因公共利益需要而征收的范圍內了。

　　王才亮律師認為，如果要使這部條例更加有公信力，應該對公共利益增加禁止性規定進(jìn)行界定。比如補充一個(gè)條款：為特定人群謀利和營(yíng)利性用途不屬于公共利益需要�！安荒芡ㄟ^(guò)征地來(lái)賺錢(qián)牟利，征地才能真正體現公共利益的需要�！�

　　王才亮律師說(shuō)，現在征求意見(jiàn)稿聽(tīng)取社會(huì )意見(jiàn)是《國有土地上房屋征收與補償條例》制定的一個(gè)最大的進(jìn)步，防止出現立法暗箱操作。但是目前的條款就像一塊不能吃到嘴里的糖，甚至是里面包著(zhù)鉤子的糖。希望通過(guò)廣泛征求意見(jiàn)，完善法規，能拔出鉤子，真正維護被征收人的合法利益。