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　　非理性繁榮

　　非理性狀態(tài)下的投資者信心如空中樓閣。魚(yú)晉華認為，在政府新規劃刺激下形成的此輪上漲存在相當大的不理性因素，不同于深圳、北京、上海等大城市購房者在房產(chǎn)投資中進(jìn)行多次上門(mén)了解及比價(jià)，在�？谕顿Y的外地客戶(hù)由于時(shí)間和精力的限制，面對上百萬(wàn)甚至千萬(wàn)的投資幾乎來(lái)不及思考就做了決定。

　　這種非理性的投資信心能維持持續上行的時(shí)間難以把握，同時(shí)，由于�？谑袌�(chǎng)的二手交易市場(chǎng)仍然不完善，市場(chǎng)風(fēng)險無(wú)法由嚴謹的交易體制和規范來(lái)避免，一旦出現投資者信心的波動(dòng)，二手交易市場(chǎng)的無(wú)序和低效有可能會(huì )加速市場(chǎng)信心的崩潰，形成對房產(chǎn)價(jià)格的極大壓力。

　　從�？诟鲄^存量房情況來(lái)看結構性的不均衡十分明顯，在非規劃重點(diǎn)的老區龍華區，2009年11月份的存量住房面積仍然高達210萬(wàn)平米，美蘭、瓊山區也各有近100萬(wàn)平米的存量房未消化，只有規劃新區秀英區的去化速度較快。泡沫時(shí)期遺留的爛尾項目目前仍然大量留存在�？诮灰撞惶�旺盛的老城區，也說(shuō)明在外地投資客極少參與的投資區域，目前存在的存量住宅供應仍遠高于本地居民的總體需求。

　　一方面外地投資客狂熱地追逐新規劃熱點(diǎn)項目造成供應短缺，而另一方面屬于本地居民的市場(chǎng)又存在極大的供應過(guò)剩，�？谑袌�(chǎng)目前呈現出兩級失衡的不健康狀態(tài)，讓我們有理由對這個(gè)并未完全解決上一次房產(chǎn)泡沫遺留影響的市場(chǎng)保持謹慎態(tài)度。

　　房?jì)r(jià)一次上漲到位

　　根據在文昌、博鰲、三亞等地的調研，三地均存在區域性的土地壟斷開(kāi)發(fā)企業(yè)，這些開(kāi)發(fā)商均在早期通過(guò)參與當地土地一級開(kāi)發(fā)與當地政府建立了良好的關(guān)系，經(jīng)過(guò)幾年的圈地運動(dòng)，慢慢成為當地的“地主”，手中擁有的土地儲備均在千、萬(wàn)畝以上。由于開(kāi)發(fā)量在區域內所占比重較大，此類(lèi)企業(yè)往往在片區新房定價(jià)上擁有一定的領(lǐng)導權，直接影響區域房屋價(jià)格走向。

　　從實(shí)地調研情況來(lái)看，各區域內龍頭開(kāi)發(fā)商目前項目仍有40%-60%的存量未開(kāi)發(fā)。從目前具有代表性的幾個(gè)重點(diǎn)樓盤(pán)來(lái)推斷，雖然達到預售條件的住房在1月份“國際旅游島”規劃出臺后已基本消化殆盡，但各項目仍有數量可觀(guān)的存量未開(kāi)發(fā)土地，政府暫停審批出讓土地對2010年整體市場(chǎng)供給造成的壓力目前來(lái)看仍是有限的。

　　“國際旅游島規劃”的出臺使整個(gè)海南市場(chǎng)的房?jì)r(jià)普遍上漲接近100%，從文昌、博鰲和三亞當地的樓盤(pán)調研情況來(lái)看，基本符合這一規律。魚(yú)晉華認為，綜合考慮海南目前的基礎設施、商業(yè)配套、人員素質(zhì)及政府辦事效率狀況，房市價(jià)格已經(jīng)超前，目前的城市綜合水平將未來(lái)預期一次性重估到位，未來(lái)的城市配套發(fā)展是一個(gè)漫長(cháng)的、逐步匹配目前快步先行的房?jì)r(jià)的過(guò)程。從北京、深圳等地的城市發(fā)展經(jīng)驗來(lái)看，基礎設施的建造完成并不會(huì )給房產(chǎn)價(jià)格帶來(lái)另一個(gè)爆發(fā)式增長(cháng)的機會(huì )，大多數的樓盤(pán)價(jià)格在基礎設施規劃公布階段就已經(jīng)迅速消化未來(lái)預期。

　　市場(chǎng)高位維穩

　　此次調研的三地中，文昌、博鰲兩地的主力客戶(hù)以四川、重慶人為主。而三亞的主力客戶(hù)群則與�？谳^為一致，主要由東北、江浙以及珠三角構成。從實(shí)地走訪(fǎng)的樓盤(pán)來(lái)看，現場(chǎng)客戶(hù)以操北方口音居多，東北客戶(hù)對氣候及海景資源的高需求索求度及在當地形成的攀比心理，一定程度上造成了對海南房產(chǎn)的奢侈品消費心態(tài)。

　　值得注意的是，在此三地調研的樓盤(pán)均表示購買(mǎi)客戶(hù)的按揭比例不高，基本一次性付款，即使按揭，首付比例也在50%以上，部分樓盤(pán)如克拉碼頭和中南森海灣明確表示不接受按揭購房，要求客戶(hù)一次性付款，用以區分客戶(hù)真正的購買(mǎi)實(shí)力。

　　魚(yú)晉華認為，目前在三地市場(chǎng)形成的對房產(chǎn)消費的奢侈品化心態(tài)以及銀行的低參與度，在一定程度上形成了房產(chǎn)市場(chǎng)的穩定器，將維持房產(chǎn)價(jià)格在目前高位上的持續波動(dòng)。

　　“市場(chǎng)高位維穩�！濒~(yú)晉華綜合目前所有調研情況以及以上的分析認為，在市場(chǎng)供應基本保持穩定，政策不會(huì )出現明顯扶植傾向，以及城市軟硬件配套完善不能為價(jià)格再度急速上升打開(kāi)通道的情況下，海南房產(chǎn)市場(chǎng)短期內將維持高位維穩的走勢。

　　來(lái)源：南方都市報