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　　開(kāi)發(fā)商：

　　希望與“炒房團”合作

　　辦理假按揭套取銀行貸款,這曾經(jīng)是過(guò)去多年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商解決資金壓力的慣常做法,但風(fēng)險極大,而且監管也越來(lái)越嚴。尤其是限購二套房的貸款政策出臺以后,找愿意假按揭的人也越來(lái)越不易。但開(kāi)發(fā)商的資金需求依然存在,而且在宏觀(guān)緊縮的背景下變得更加緊迫,這就給“炒房團”留下了空間。

　　實(shí)際上,盡管“炒房團”也是在套取銀行資金,但開(kāi)發(fā)商對此沒(méi)有任何法律責任,都是由“炒房團”承擔。而且,“炒房團”也是每一個(gè)成員獨自面對銀行和律師的審查,走的是正規渠道,也沒(méi)有給銀行和律師行賄,在形式上符合法律政策,銀行工作人員也沒(méi)有假按揭那樣的責任問(wèn)題。

　　很多人會(huì )問(wèn),開(kāi)發(fā)商需要資金,為什么非常希望和“炒房團”合作,而不是直接先期降價(jià)賣(mài)給公眾？這里有幾個(gè)復雜的原因。

　　其一,部分房源的降價(jià)出售會(huì )令市場(chǎng)不容易接受后面的再漲價(jià)。其二,實(shí)際上最主要的原因在于:即便低價(jià)公開(kāi)賣(mài)出(部分)房,開(kāi)發(fā)商也不能迅速收到賣(mài)方所得資金。在地產(chǎn)業(yè)界，只要你的開(kāi)盤(pán)價(jià)比較低,很多人就會(huì )“打招呼”找到開(kāi)發(fā)商“留房”。打了招呼就不能再出售了,但是他們不會(huì )立刻給開(kāi)發(fā)商房款,而是要等到房?jì)r(jià)漲了很多后賣(mài)出,再支付房款。這種投資是旱澇保收的,房?jì)r(jià)沒(méi)有漲或者跌了,他再說(shuō)一聲“不要了”,風(fēng)險就被轉嫁給了開(kāi)發(fā)商。正因此,開(kāi)發(fā)商是絕對不敢以低價(jià)開(kāi)盤(pán),而引發(fā)這些打招呼要房、留房人的想法的。

　　所以，開(kāi)發(fā)商會(huì )希望和“炒房團”合作——定一個(gè)較高的開(kāi)盤(pán)價(jià),但立即以很大的折扣賣(mài)給“炒房團”(有時(shí)甚至是五折、六折),而且只賣(mài)出開(kāi)發(fā)商希望賣(mài)出的數量,其他高價(jià)開(kāi)盤(pán)的房子就慢慢地賣(mài)。如此合作的直接結果是高開(kāi)盤(pán)價(jià)、開(kāi)盤(pán)高成交量,這會(huì )直接影響市場(chǎng)心態(tài),給開(kāi)發(fā)商和“炒房團”帶來(lái)更大的利益。

　　“炒房團”：

　　依靠開(kāi)發(fā)商退房

　　炒房行為最終成功的關(guān)鍵是房屋要能夠出手,順利退出才意味著(zhù)真正的成功。

　　從我國的政策,尤其是稅收政策來(lái)看,炒房行為的成本看似是很高的,尤其是不足兩年的房子。而且“炒房團”人數眾多,又是異地炒房,對于有關(guān)房屋的管理也很難,拋售會(huì )很困難。那么“炒房團”如何退出？這就要依靠開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)助——退房。

　　一般來(lái)講,“炒房團”都會(huì )和開(kāi)發(fā)商簽有退房協(xié)議,他們隨時(shí)可以退房,開(kāi)發(fā)商也可以隨時(shí)將房屋再出售。采取這一辦法最大的好處就是大大規避了稅收,因為退房不需要交任何稅款。由于是以開(kāi)盤(pán)價(jià)的低折扣價(jià)格買(mǎi)入,退房意味著(zhù)“炒房團”可以直接鎖定利潤。這樣的退房操作一般是在期房交房、開(kāi)發(fā)商撤場(chǎng)之前。因此,實(shí)際上,“炒房團”持有房屋的時(shí)間一般也就這么長(cháng),往往不超過(guò)一年半,而收益一般是房?jì)r(jià)的30%。

　　除此之外，開(kāi)發(fā)商與“炒房團”的合作還有一個(gè)更高的等級,就是在建筑安裝(下稱(chēng)“建安”)成本領(lǐng)域,幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商規避高額稅收。

　　炒房資金：

　　已經(jīng)足以影響市場(chǎng)

　　經(jīng)過(guò)多年的積累,“炒房團”積累了很大的利潤,其足跡也已經(jīng)遍布全國。據了解,目前熱點(diǎn)地區50%以上的樓盤(pán)都活躍著(zhù)“炒房團”的身影,全國的平均數字約為三分之一�！俺捶繄F”參與的樓盤(pán)一般是購買(mǎi)控制15%到30%的房子,所以保守估計,“炒房團”在樓市中的市場(chǎng)份額應當在5%~10%,這也意味著(zhù)市場(chǎng)上存在3000億元的炒樓操盤(pán)資金。這些游資更多以現金的形式存在并分散到個(gè)人。

　　炒房游資是投機的,但也是政策催生的,這樣的情況需要深思。政策制定者需要做的不是禁止而是疏導。合理的政策應當堵死炒房資金確定的利潤空間,這一目標可以通過(guò)信貸政策,即信貸管制的放松和緩解融資缺口來(lái)達到。房地產(chǎn)價(jià)格以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程來(lái)說(shuō),土地成本不可少、建安成本不可少、政府稅收不可少,房?jì)r(jià)可以下降的部分,其實(shí)就是“炒房團”的利潤,這些利潤是可以也應該出讓給購房的老百姓的。