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　　房產(chǎn)老板態(tài)度謹慎“價(jià)格過(guò)萬(wàn)肯定存在泡沫”

　　去年，湛江樓市確實(shí)火爆。該市房地產(chǎn)交易所所長(cháng)黃群告訴記者，2009年市區房屋交易面積為118萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)118%，房屋交易備案登記量同比增長(cháng)160%�！白蠲Φ臅r(shí)候，一連幾個(gè)雙休日都要加班�！�

　　一位長(cháng)期關(guān)注湛江的房產(chǎn)專(zhuān)家分析說(shuō)，去年湛江樓市火爆、房?jì)r(jià)飆升引起全國矚目，這里面有多方面原因。

　　長(cháng)期以來(lái)，湛江樓房基礎價(jià)較低，2006年還停留在2260元/平方米水平，而近年來(lái)經(jīng)濟發(fā)展較快，尤其在去年，GDP增幅首次超過(guò)廣東平均水平�！罢拷�房地產(chǎn)業(yè)近10年停滯不前，房?jì)r(jià)不可能永遠處于低位狀態(tài)�！�

　　高端樓盤(pán)的熱賣(mài)也說(shuō)明市場(chǎng)需求的釋放。湛江市房管局局長(cháng)馬澄波佐證說(shuō)，湛江作為粵西中心城市、港灣城市，高校數量位居全省第二，中央直屬企業(yè)特別多，另外還有大量的駐軍部隊及轉業(yè)軍人。這些人都是中高端樓盤(pán)的目標群體。

　　“在外經(jīng)商的人口也很多，比如吳川人多地少，一些發(fā)財的老板都喜歡到湛江買(mǎi)房�！庇浾哒{查發(fā)現，外地炒房客的數量有限，湛江市房管局數據顯示，去年外地人購房面積僅占總面積的13%，沒(méi)有出現像海南瘋炒“概念”的狀況。

　　另外，去年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的放寬也刺激了湛江樓市。馬澄波說(shuō)，去年湛江市將公積金的貸款額度由45萬(wàn)元提高至60萬(wàn)元，并且允許公積金賬戶(hù)直接轉為首付款�！巴�年成交量保持在75萬(wàn)元平方米左右，2008年受金融危機影響成交量驟降到54萬(wàn)元平方米，政策調整后逆勢反彈�！�

　　湛江房地產(chǎn)交易所所長(cháng)黃群說(shuō)，2009年房屋交易以改善性住房為主�！斑@些樓盤(pán)多由知名的大型設計公司設計，設計和施工在湛江處于領(lǐng)先水平�！秉S群以開(kāi)發(fā)區錦繡華景為例，2004年開(kāi)盤(pán)兩期，但都是樓梯房，所以2009年改善性住房需求集中釋放。

　　某高端樓盤(pán)一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)老板對本報記者稱(chēng)，并不看好高房?jì)r(jià)會(huì )持續運行�！皼](méi)有實(shí)業(yè)支撐，經(jīng)濟要素不會(huì )持續注入，高房?jì)r(jià)很難維持，上世紀的海南就是一個(gè)教訓�！�

　　“去年出現不少過(guò)萬(wàn)的房?jì)r(jià)，這里面肯定存在泡沫�！痹摾习逋瑫r(shí)表示，雖然中科煉化石油以及1000億噸鋼鐵等大項目落戶(hù)，給去年房市注入了一劑興奮劑，但這些現代產(chǎn)業(yè)所帶來(lái)的外來(lái)人口有限，所以對以后的湛江房?jì)r(jià)繼續拔高持謹慎態(tài)度。

　　二線(xiàn)城市也現地王百姓購房何以承受？

　　去年11月18日，湛江市國土資源局六樓拍賣(mài)大廳，大約20分鐘的拍賣(mài)過(guò)程中，《湛江日報》記者陳鴻莉，見(jiàn)證了湛江新地王的誕生�！笆兄行�64.5畝的原湛江啤酒廠(chǎng)地塊，從1.2億元的起叫價(jià)，飆升到4.56億元的成交價(jià)，足足翻了近4倍�！�

　　拍賣(mài)的價(jià)格每到一個(gè)節點(diǎn)，現場(chǎng)都響起陣陣掌聲和歡呼聲。一家外地開(kāi)發(fā)公司，在28家房地產(chǎn)企業(yè)的激烈角逐下，創(chuàng )下了775萬(wàn)元/畝的湛江地價(jià)之最。

　　“這塊地的高價(jià)與地少也有很大的關(guān)系，湛江政府二年內沒(méi)有推出滿(mǎn)足市場(chǎng)需求的土地，特別是面積較大的土地。近年來(lái)，霞山區椹川大道以東的土地開(kāi)發(fā)基本處于飽和狀態(tài)，這塊60畝好位置的土地在霞山十分難得�！币晃婚_(kāi)發(fā)商直言。

　　現實(shí)的邏輯是，湛江市區人口分布和房屋開(kāi)發(fā)結構十分不匹配，導致湛江房?jì)r(jià)成為普通市民難以承受之重。

　　市區城東海灣風(fēng)光，人口較少，出現單平過(guò)萬(wàn)高端樓盤(pán)；而在市區，馬澄波透露霞山人口眾多，但樓盤(pán)開(kāi)發(fā)極少。非但如此，2007年11月，一家公司以11.03億元競得416畝地塊，平均約280萬(wàn)元/畝，成為當時(shí)眾人矚目的地王，而僅僅兩年后，湛江又拍出775萬(wàn)元/畝的新地王，接近原來(lái)的3倍。

　　按照面粉的價(jià)格決定面包價(jià)格的道理，地價(jià)一定程度決定房?jì)r(jià)。按照容積率3.0、建筑密度22%計算出，總建筑面積為117629平方米(其中商業(yè)為2萬(wàn)平方米)，房屋的樓面成本為3944元/平方米，加上建筑成本2000元/平方米，霞山啤酒廠(chǎng)房產(chǎn)的成本價(jià)已經(jīng)達到6000元/平方米，加上開(kāi)發(fā)商盈利，該地王的房?jì)r(jià)突破萬(wàn)元幾乎成為必然，商鋪價(jià)格在2萬(wàn)元/平方米以上。

　　歷史經(jīng)驗是，但凡地王一出，周邊的開(kāi)發(fā)商或多或少會(huì )借著(zhù)地王造勢，或提價(jià)、或促銷(xiāo)……高價(jià)土地所造成的價(jià)格蔓延效應，幾乎在所有城市都有先例。一年內要動(dòng)工建設，三年內要竣工，“2012,就算地球沒(méi)有毀滅，普通老百姓卻要面對上萬(wàn)的房子了�！币晃皇忻裣虮緢笥浾咦猿暗�。

　　“頻現地王不是好事，這樣對湛江地產(chǎn)的健康發(fā)展很不利，易造成房?jì)r(jià)的大幅波動(dòng)，讓消費者不知所措�！币晃徊辉妇呙�的經(jīng)濟學(xué)專(zhuān)家認為，“從湛江現時(shí)的情況以及大項目推進(jìn)的情況來(lái)看，湛江的發(fā)展前景與房?jì)r(jià)水平是不相稱(chēng)的�！�

　　(應受訪(fǎng)者要求，李秋霞、周建堂均為化名，《湛江日報》陳鴻莉對本文亦有貢獻，特此感謝)

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　　大型房企涌入二三線(xiàn)城市

　　借著(zhù)城市化的大勢，開(kāi)發(fā)商實(shí)際上早已開(kāi)始部署在二三線(xiàn)、三四線(xiàn)城市的發(fā)展。公開(kāi)數據顯示，2009年前7個(gè)月，萬(wàn)科、中海、保利、富力等30余家大型房企在二線(xiàn)城市新增土地儲備的建筑面積約為980萬(wàn)平方米，占總新增土地儲備建筑面積的49%，在三四線(xiàn)城市新增土地儲備占總土地儲備的29%；而在一線(xiàn)城市新增土地儲備最少，僅占總量的22%。

　　不少專(zhuān)家認為，城鎮化的推進(jìn)將促使大量房企進(jìn)入二三線(xiàn)、三四線(xiàn)城市，不僅會(huì )擠壓本土開(kāi)發(fā)商，更不排除新一輪的“圈地”造就一批“新地王”，助漲區域房?jì)r(jià)，將大城市的房地產(chǎn)泡沫擠向更多的區域，并將國內樓市的泡沫越吹越大，需要引起警惕。盧軼

　　南方日報記者趙洪杰湛江報道