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　　物業(yè)稅，其廣泛的波及面與市場(chǎng)影響，成為大眾關(guān)注的焦點(diǎn)之一。甚囂塵上的物業(yè)稅開(kāi)征試點(diǎn)，已經(jīng)準備多年。新年伊始，國家稅務(wù)總局即拋出“重磅炸彈”——“目前正在積極穩妥地進(jìn)行物業(yè)稅出臺前的準備工作”。物業(yè)稅的出臺已如箭在弦。那么，物業(yè)稅能否在2010年“如期”到來(lái)？即將開(kāi)征的物業(yè)稅，能否成為平抑房?jì)r(jià)的一個(gè)良方？

　　【市民反應】

　　購房者心情復雜

　　有人贊來(lái)有人貶

　　新年伊始，正當人們還在為“第二套房”糾纏不清之時(shí)，物業(yè)稅即將實(shí)施的消息又接踵而至。和提高第二套住房首付比例相比，物業(yè)稅的實(shí)施無(wú)疑對樓市的虛火更具殺傷力。

　　在南寧電視臺工作的唐小姐聽(tīng)說(shuō)這個(gè)消息后，拍手叫好。她認為，開(kāi)征物業(yè)稅會(huì )讓房?jì)r(jià)下降，她多年的住房夢(mèng)有望很快圓了�！胺�?jì)r(jià)高低取決于市場(chǎng)供求關(guān)系�，F在大多數人買(mǎi)房的成本主要是每個(gè)月的按揭，如果現在因房?jì)r(jià)高而影響一些人買(mǎi)房，那么物業(yè)稅開(kāi)征后，養房的成本會(huì )高很多，這樣需求就會(huì )減少，自然房?jì)r(jià)會(huì )下降”。

　　開(kāi)征物業(yè)稅，讓小鐘的心情變得復雜：“井噴的房?jì)r(jià)，已經(jīng)讓我壓力繁重，如果再增加類(lèi)似于物業(yè)稅的開(kāi)支，對我來(lái)說(shuō)簡(jiǎn)直是雪上加霜。我真不知道，我什么時(shí)候才能買(mǎi)得起房子�！痹谀蠈庪娏υO計院工作的設計師小鐘告訴記者，在工資沒(méi)發(fā)生太大變化的情況下，不斷出現的新政和不斷上漲的物價(jià)，讓他憂(yōu)心忡忡。小鐘說(shuō)，不征物業(yè)稅，他買(mǎi)房以后只需考慮每個(gè)月的按揭，如果現在物業(yè)稅開(kāi)征了，還要多交一筆養房的成本。本來(lái)打算要跟女朋友商量著(zhù)買(mǎi)套小房子做“愛(ài)巢”的小鐘，現在連提都不想提了。

　　“我現在正準備買(mǎi)一套150平方米的大戶(hù)型4房，可是聽(tīng)說(shuō)住房超過(guò)一定的面積，國家將對房屋的持有者征稅。怕征稅后壓力大，我現在決定先買(mǎi)套90平方米左右的小戶(hù)型房，大戶(hù)型以后再說(shuō)�！奔易∧蠈幮呛�路北二里的張曉這樣告訴記者。

　　而陳女士卻沒(méi)這么輕松，她是做房屋出租生意的，“如果征收物業(yè)稅，就意味著(zhù)房屋的投資回報率降低了。提高租金，恐怕租客承受不了；如果不提高，自己的收入就少了�！标惻�士向記者坦言。

　　記者在采訪(fǎng)中了解到，盡管物業(yè)稅還未開(kāi)征，但是，無(wú)論是買(mǎi)房者，還是租房者，甚至是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，他們都在觀(guān)望、期待。

　　【業(yè)界觀(guān)點(diǎn)】

　　現在開(kāi)征時(shí)機最合適

　　抑制投機炒房易見(jiàn)效

　　物業(yè)稅開(kāi)征，不是什么新鮮話(huà)題。早在2003年，國家稅務(wù)總局和財政部就先后批準了北京、江蘇、深圳等6個(gè)省市作為試點(diǎn)先行單位，進(jìn)行房地產(chǎn)模擬評稅試點(diǎn)，但是由于牽扯面過(guò)大，物業(yè)稅一直處于研究階段。2006年又批準了河南、安徽、福建、大連4個(gè)地區部分區域作為房地產(chǎn)模擬評稅擴大試點(diǎn)范圍。2009年5月25日，在物業(yè)稅“空轉”運行約3年之際，國務(wù)院批轉發(fā)展改革委正式公布了《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見(jiàn)》，其中明確提到“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開(kāi)征物業(yè)稅”。

　　2010年1月5日，有媒體從接近國家稅務(wù)總局的權威渠道處獲悉，今年稅務(wù)部門(mén)將在全國范圍內開(kāi)展房地產(chǎn)模擬評稅，物業(yè)稅“空轉”工作在部分地區試點(diǎn)了6年多之后，將推廣至全國。

　　懂行的人都清楚，物業(yè)稅絕非稅系中的“小字輩”，一旦開(kāi)征，將對地方政府財政收入、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢產(chǎn)生重大而深遠的影響。因此，過(guò)去幾年每逢物業(yè)稅的消息曝出，皆會(huì )引起業(yè)內外強烈關(guān)注。今年也不例外。消息一出，連股市都因此而發(fā)生了“地震”。

　　業(yè)界認為，喊了那么多年，現在是開(kāi)征物業(yè)稅最合適的時(shí)機。君不見(jiàn)，到2009年底，來(lái)南寧購房者中投資投機性購房者占到50%以上，有的地區甚至高達70%以上，而與此對應的是，房屋空置面積大幅度攀升。因此，政府有必要采取強有力措施來(lái)打擊投資性購房、投機性炒房，抑制非正常的房?jì)r(jià)上漲。

　　從2005年的“新舊國八條”到2006年的“國六條”到今年的“2轉5”新政，其一項重要的內容就是打擊房地產(chǎn)的投機行為，排擠房地產(chǎn)市場(chǎng)非自住需求，打擊開(kāi)發(fā)商囤地行為。但業(yè)界認為，遏制房?jì)r(jià)上漲、打擊投資購房投機炒房最有效的手段是開(kāi)征物業(yè)稅。這是世界上多數國家通用的做法。

　　【政策評估】

　　相關(guān)收費可能取消

　　開(kāi)發(fā)成本可望降低

　　資深房屋估價(jià)師張曉強說(shuō)，物業(yè)稅的開(kāi)征可能會(huì )將現行房地產(chǎn)稅、土地使用稅、土地增值稅、土地出讓金等項稅費合并，轉化為房地產(chǎn)保有階段統一收取的物業(yè)稅，并統一內外稅制，取消房地產(chǎn)使用環(huán)節的各種收費，實(shí)現稅不重征。

　　他解釋說(shuō)，在目前的房?jì)r(jià)構成中，稅費及房產(chǎn)商利潤占到60%，建筑成本只占40%。購房者買(mǎi)一套房子的錢(qián)中，有30%~40%是繳了各種稅費。如果改用許多國家采用的逐年繳納的辦法，以財產(chǎn)稅的形式分期支付地租和稅費，開(kāi)發(fā)成本就可以大幅下降，房?jì)r(jià)也會(huì )跟著(zhù)大幅度下降。

　　張曉強說(shuō)，一般來(lái)說(shuō)，稅費占構成房?jì)r(jià)成本的40%左右。物業(yè)稅將目前一次性收取的稅費，改為按年以固定稅率收取，那么房?jì)r(jià)成本將大幅減少。如果地產(chǎn)商將這些減低的成本全部讓給購房者，理論上房?jì)r(jià)最多可降低近40%�！爱斎�，這只是理論而已。開(kāi)發(fā)商沒(méi)那么傻”。

　　“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本降低，但這并不意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商就一定會(huì )降價(jià)�！蹦蠈幜硪婚_(kāi)發(fā)公司的工程師劉翔說(shuō)，在市場(chǎng)供不應求的格局下，開(kāi)發(fā)商的稅負雖然減輕，但同時(shí)他們也就有機會(huì )將稅負轉嫁給普通的購房者，購房者得到的依然是較高的價(jià)格�！凹偃缯魇瘴飿I(yè)稅降低了40%的房?jì)r(jià)成本，但是，只要有人購買(mǎi)，地產(chǎn)商有可能只是將房?jì)r(jià)降低20%出售。也就是說(shuō)，他吃掉了另外的20%，即他的利潤增加了20%”。

　　即使房?jì)r(jià)因開(kāi)發(fā)商成本的降低而下降，也有可能出現另一種情況：老百姓買(mǎi)得起房卻住不起房了。再有，對于在稅改前已擁有房產(chǎn)的業(yè)主們來(lái)說(shuō)，他們已經(jīng)一次性在購房款中支付了地價(jià)和相關(guān)稅費，如果再對他們開(kāi)征物業(yè)稅顯然有失公允。

　　【房?jì)r(jià)展望】

　　能否抑制房?jì)r(jià)

　　各方說(shuō)法不一

　　理論上講，開(kāi)征物業(yè)稅，可降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，導致房?jì)r(jià)下降。但是，在實(shí)際實(shí)施過(guò)程中，需要面對許多問(wèn)題，期待有立竿見(jiàn)影效果的想法并不現實(shí)。

　　南寧昊然房地產(chǎn)公司總經(jīng)理譚開(kāi)耀認為，開(kāi)征物業(yè)稅，對穩定房?jì)r(jià)有很大的作用。但對能否降低房?jì)r(jià)，這很難說(shuō)，這關(guān)鍵還是要看開(kāi)征以后相關(guān)管理部門(mén)的執行力度�！拔艺J為，開(kāi)征物業(yè)稅，對人們心理作用大于實(shí)際作用�！弊T開(kāi)耀說(shuō)，瘋漲的房?jì)r(jià)給人們造成了很大的心理壓力和恐慌情緒，購房者希望通過(guò)物業(yè)稅降低房?jì)r(jià)的愿望非常強烈。

　　物業(yè)稅能否對房?jì)r(jià)起到真正的作用，需要一個(gè)漫長(cháng)的傳導過(guò)程，在傳導過(guò)程，任何一個(gè)變量，都可能會(huì )影響到最終的結果。一個(gè)簡(jiǎn)單的例子是，在歐美等一些國家，一直征收物業(yè)稅等持有稅種，卻并不能改變市場(chǎng)中存在大量投資性購房的現象。

　　廣西另一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認為，物業(yè)稅因為涉及面廣、執行難度大，難以在兩年內真正見(jiàn)效。他說(shuō)，現在瘋長(cháng)的房?jì)r(jià)實(shí)在令人擔心，出臺物業(yè)稅也是中央政府能夠拿出的有效的平抑房?jì)r(jià)的手段。

　　廣西中大股份有限公司總經(jīng)理鄔文康認為，開(kāi)征物業(yè)稅，會(huì )擠出部分投資者。他說(shuō)，南寧的外地購房者占到了四成以上，而大部分外地購房者買(mǎi)房的目的是投資。開(kāi)征物業(yè)稅后，投資型的購房者在沒(méi)有轉讓房產(chǎn)之前，每年都要交稅，這對他們來(lái)說(shuō)，增加了房產(chǎn)保有環(huán)節的負擔。對于以投資為目的購房者來(lái)說(shuō)，持有成本將大大增加，利潤空間大幅減少，必然會(huì )謹慎投資。因此對遏制炒房，有很大的作用。

　　對于即將出臺的物業(yè)稅管理和征收辦法，對于一個(gè)收入不高，既要生活又要還房貸的工薪階層而言，希望物業(yè)稅的出臺能更多站在普通消費者的立場(chǎng)上考慮，不能為了抑制房產(chǎn)的泡沫而為，更不希望是一個(gè)“頭痛醫頭，腳痛醫腳”的不治本的處方。