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　　尷尬的房地產(chǎn)調控執行人

　　自2007年以來(lái)，中國房地產(chǎn)一路升溫，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮從一線(xiàn)城市迅速溢出并擠向二三線(xiàn)城市。地方政府欣然接受了這樣的蔓延趨勢。因為在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的背后，地方當局將擁有一筆數額可觀(guān)的土地出讓金。

　　資金需求燃燒沖動(dòng)

　　“土地出讓金”是一個(gè)被大眾化的概念。它的標準稱(chēng)呼為，土地使用權出讓金。它是土地批租時(shí)一次性收取的費用。出讓金包括土地開(kāi)發(fā)投資費用和使用期內的土地使用費兩部分。前者包括征地、動(dòng)遷及為地塊直接配套的基礎設施費，是對開(kāi)發(fā)投資的一次性補償，后者為土地資源使用的費用，即“地租”，是土地所有權在經(jīng)濟上的體現。

　　由于地方政府并不擁有財政權利，其基本財政來(lái)源始發(fā)自中央財政的轉移支付。但是由于中國當前所處工業(yè)化中期，對鋼鐵、汽車(chē)、裝備制造、化工等重化工產(chǎn)品需求上升。受此影響，土地供應的需求被不斷放大。同時(shí)，作為處于城市化發(fā)展加速期的中國，農村人口迅速融入城市。巨大的人口基數使各地對市政、道路、交通、房地產(chǎn)、水電、文化、教育、衛生等需求高速增長(cháng)，加劇了土地供求的緊張局面。

　　另外，由于國民消費結構不斷升級，住房和汽車(chē)消費成為主要動(dòng)能。面對不斷長(cháng)高的商品住宅以及不斷加寬的高架公路，隨之而來(lái)的是對土地需求的猛增。當中國對外對內逐步開(kāi)放之后，外資和民資等投資資本的熱情也不斷活躍，這樣的獲利需求也要求獲得土地。

　　國巨投資基金管理有限公司董事長(cháng)兼首席經(jīng)濟學(xué)家孫飛就此置評說(shuō)：“工業(yè)化和城鎮化以及不斷發(fā)展的經(jīng)濟共同提高了土地價(jià)格�！�

　　龐大的需求背景，讓已經(jīng)成為稀缺資源的土地身價(jià)成倍增長(cháng)。而土地身價(jià)——土地出讓金則以“三七分成”的方式分別匯入中央財政和地方財政。在分稅制環(huán)境下，財權被收歸中央的地方當局為了完成必須面對的基礎設施建設、醫療衛生保障等巨額資金要求，不斷燃燒著(zhù)“賣(mài)地沖動(dòng)”。

　　高地價(jià)之上的高房?jì)r(jià)

　　作為母體的土地價(jià)格飆升直接導致了土地緊缺城市商品房?jì)r(jià)格的攀高。原本“5000元便是房地產(chǎn)泡沫”的抗議聲在幾年內便被“逼近2萬(wàn)元每平米”的事實(shí)擊倒。

　　當大多數人集聚祖孫三代之力尚能購買(mǎi)所居之處時(shí)，便是中央政府開(kāi)始著(zhù)手干預的肇始點(diǎn)。然而，矛盾的回歸正是出現在中央政策之手指向地方政府時(shí)所摩擦出的尷尬。

　　因為，包括土地出讓金在內，依附于土地和房產(chǎn)而附生的形形色色稅費，已經(jīng)成為支撐地方政府財政的主要力量。中央政府將房地產(chǎn)問(wèn)題歸類(lèi)于民生問(wèn)題，而地方政府則將房地產(chǎn)定義為經(jīng)濟問(wèn)題。中央和地方政府利益的不一致性直接導致調控政策難以有效落實(shí)。于是，“賣(mài)地財政”與地方政府房地產(chǎn)調控執行人的矛盾疊加暗合了中央與地方的矛盾；于是，地方?jīng)Q策者進(jìn)退兩難。

　　對地方政府而言，既要保證財政收入的完成，又要保證GDP指標的實(shí)現，眾多城市只能依賴(lài)賣(mài)地填缺。有評論認為，對房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)分倚重，對土地財政的過(guò)度依賴(lài)，在經(jīng)營(yíng)城市的理念遠遠重于關(guān)注民生目標的現實(shí)語(yǔ)境中，指望與開(kāi)發(fā)商利益集團捆綁在一起的地方政府遏制高房?jì)r(jià)，幾乎是一件“不可能完成的任務(wù)”。

　　土地出讓金屢創(chuàng )新高

　　根據個(gè)別城市的最新數據顯示，在地方財政收入比例分成中，已經(jīng)占龐大份額的土地出讓金屢屢創(chuàng )新高。

　　中央黨校研究室副主任周天勇在2009年年末接受媒體采訪(fǎng)時(shí)對“賣(mài)地財政”問(wèn)題進(jìn)行置評認為，“政府賣(mài)地是有利益驅動(dòng)的。目前，財政正規渠道中央拿走太多，地方收入主要是賣(mài)地和收費罰款。賣(mài)地收益最大化，必定成為其政策和行為的取向�！�

　　中國人民大學(xué)財政與金融學(xué)院副院長(cháng)趙錫軍對記者表示，中央與地方政府的利益博弈源自“財權和功能的不匹配”。地方財權的缺失使得地方政府只能依靠其他途徑填充龐大的財政開(kāi)支�！八�以，賣(mài)地財政與地方政府房地產(chǎn)調控執行人的矛盾的確存在，并且相當明顯�！�

　　不久前，北京大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授李慶云也在公開(kāi)場(chǎng)合表示，應將土地出讓金收歸國家財政，而將物業(yè)稅收入歸入地方財政，讓物業(yè)稅收入替代土地出讓金成為地方財政的重要來(lái)源。這樣地方政府才會(huì )擺脫賣(mài)地沖動(dòng)，才有積極性去開(kāi)征物業(yè)稅。