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　　正在進(jìn)行的全國“兩會(huì )”上,房地產(chǎn)再次成為焦點(diǎn)話(huà)題。代表和委員們的一些觀(guān)點(diǎn),更有可能影響今年甚至未來(lái)數年的房地產(chǎn)政策,《每日經(jīng)濟新聞》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)NBD)特邀金地上海公司董事長(cháng)趙漢忠、上海中原副總經(jīng)理唐振東、衛明不動(dòng)產(chǎn)智庫負責人蔡為民、地產(chǎn)中國網(wǎng)主編謝紅玲、中國指數研究院研究副總監張琪等嘉賓,就“兩會(huì )”上地產(chǎn)議題將對今年地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的影響及地產(chǎn)領(lǐng)域的民生話(huà)題發(fā)表各自觀(guān)點(diǎn)。

　　話(huà)題1:求解保障性住房機制

　　NBD:多數代表和委員都希望政府能盡可能地增加保障房,而北京、上海等地的保障房供應量占全市當年出讓土地的比例已開(kāi)始大幅增加。從這點(diǎn)判斷,未來(lái)會(huì )否出現工薪階層將主要靠保障房消費,而高收入群體才會(huì )購買(mǎi)商品房的現象？應對這一現象,開(kāi)發(fā)企業(yè)是否已經(jīng)開(kāi)始了產(chǎn)品結構的調整,更傾向于開(kāi)發(fā)高端住宅？

　　趙漢忠:保障房政策很早就已經(jīng)出臺,但真正能執行下去的不多。保障性住房該由誰(shuí)來(lái)建,怎樣保證每年保障住宅的供給,還有很多難題需要解決。

　　謝紅玲:在18號文件中規定的是保障中低收入人群的居住,但后來(lái)因為種種原因變成了“保障低收入者居住”。而在國庫充盈,財力能夠確保增加保障住房建設的情況下,保障范圍理應擴大。至于開(kāi)發(fā)商是否考慮改變產(chǎn)品結構,增加豪宅產(chǎn)品的建設,并不取決于普通住宅和經(jīng)濟適用房的市場(chǎng)競爭,而是取決于開(kāi)發(fā)商所掌握的生產(chǎn)資料。目前開(kāi)發(fā)商高昂的土地成本和資金使用成本,使得開(kāi)發(fā)商不得不建設豪宅。

　　蔡為民:增加保障性住房,不會(huì )影響普通住宅的銷(xiāo)售,開(kāi)發(fā)商無(wú)須調整產(chǎn)品結構。因為經(jīng)濟適用房不同于普通商品住宅,會(huì )被貼上標簽。只要經(jīng)濟適用房和普通商品住宅的價(jià)格相差沒(méi)有三五倍,一些符合經(jīng)濟適用房申請條件的購房者,仍愿意多花一點(diǎn)錢(qián),購買(mǎi)普通商品住宅。

　　張琪:保障房體系的建設非一兩年之功。目前的階段還是基本保障的開(kāi)始,未來(lái)隨著(zhù)廉租房和經(jīng)適房建設的推進(jìn)、整體樓市的發(fā)展,保障重心和標準也需要相應的上提,這樣才能形成商品房和保障性住房的雙核體系。

　　唐振東:未來(lái)工薪階層靠保障房消費,高收入群體購買(mǎi)商品房的狀況是可能出現的,也就是我們以前說(shuō)的“雙軌制市場(chǎng)”。不過(guò)這里有兩個(gè)關(guān)鍵,首先是保障房的體量必須達到一個(gè)相當的市場(chǎng)比例,這需要一個(gè)較長(cháng)的過(guò)程;其次是在是保障房體量達到要求后,政府是否仍對商品房市場(chǎng)加以調控。如果繼續調控,那么在保障房大量供應的情況下,剛性需求會(huì )消失,商品房市場(chǎng)從此完全進(jìn)入理性階段,成交量和房?jì)r(jià)有可能出現雙降;如果政府從此不再干預商品房市場(chǎng),這將形成真正的雙軌制市場(chǎng),商品房市場(chǎng)會(huì )成為高收入人群和投資者的游樂(lè )場(chǎng),房?jì)r(jià)可能會(huì )出現一輪暴漲,進(jìn)而呈現高收益高風(fēng)險特性。

　　話(huà)題2:物業(yè)稅“實(shí)轉”如何影響市場(chǎng)？

　　NBD:物業(yè)稅今年有望從 “空轉”轉向“實(shí)轉”。有消息說(shuō),今年開(kāi)始將試點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)稅,未來(lái)再逐漸擴展至豪宅和多套房。這對商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)以及豪宅產(chǎn)品的銷(xiāo)售會(huì )否形成阻礙？如物業(yè)稅出臺,開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )否調整策略,舍棄其中一些市場(chǎng)？

　　趙漢忠:物業(yè)稅今明兩年出臺的可能性極小。公民私有財產(chǎn)的認定尚存在障礙,物業(yè)稅征收尚存法理難題。高收入群體的購買(mǎi)力和購買(mǎi)需求不會(huì )因為物業(yè)稅的出臺而改變,人們對高端房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求依然會(huì )非常旺盛。

　　謝紅玲:出臺物業(yè)稅如果是為了平抑房?jì)r(jià),那么就需要考慮現有的土地出讓金制度該如何進(jìn)行更改,早期存量房的物業(yè)稅繳納和新房的物業(yè)稅征收,是否應該區別對待。反之,如果出臺物業(yè)稅的同時(shí),卻仍然要先向國土部門(mén)支付大量土地出讓金,則物業(yè)稅的出臺僅僅是增加稅負。

　　蔡為民:物業(yè)稅的作用是均衡每個(gè)人占有的房屋,但不能平抑房?jì)r(jià)。事實(shí)上,如中國香港、中國臺灣等地,房?jì)r(jià)都沒(méi)有因為物業(yè)稅的征收而出現大幅度下跌。不過(guò),對于政府來(lái)說(shuō),尤其是在樓市低迷,土地難以出讓之時(shí),物業(yè)稅的征收可以彌補地方政府的財政缺口。

　　唐振東:我認為開(kāi)發(fā)商不可能因為物業(yè)稅的征收而舍棄某些市場(chǎng)。由于這次的物業(yè)稅在出臺之前,市場(chǎng)已經(jīng)有了一個(gè)較長(cháng)的心理接受期,加上政府近階段仍需考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)對宏觀(guān)經(jīng)濟的重要性,稅率應該不會(huì )太高,所以我認為即便是物業(yè)稅出臺,相信上海市場(chǎng)也能實(shí)現較平穩過(guò)渡。

　　張琪:目前稅基、稅率、與其他稅種的搭配等問(wèn)題還不清晰。按照通常意義,物業(yè)稅開(kāi)征會(huì )對相關(guān)物業(yè)類(lèi)型在一段時(shí)間內形成波動(dòng),產(chǎn)品的定價(jià)策略會(huì )有明顯改變,但整體來(lái)說(shuō),物業(yè)稅更多的是起到規范性作用,商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)以及豪宅產(chǎn)品的受眾對象也與普通住宅有較大差異,市場(chǎng)會(huì )在適應后重回原有軌道。