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　　房屋處置權是關(guān)鍵

　　對于萬(wàn)盛家園這種情況，記者撥通了豐臺區建委的便民電話(huà)咨詢(xún)，區建委表示，沒(méi)有產(chǎn)權的房子是沒(méi)有經(jīng)過(guò)質(zhì)量驗收等程序的，企業(yè)用地如果是工業(yè)用地性質(zhì)的話(huà)，那么上面所蓋的民用房必然是違章建筑，一旦政府征地或者面臨拆遷，承租者就要承擔很大風(fēng)險。一些大型企業(yè)用地屬于國家所有，企業(yè)擁有處置權但不擁有產(chǎn)權，如果想承租這樣的房子，就要搞清楚，簽合同的出租方是否擁有地上房屋的處置權，可以要求出租方出示相關(guān)證明文件，如果是代理公司租用企業(yè)用地再向外出租，就要搞清楚企業(yè)是否將處置權授權給這個(gè)代理公司。

　　對此現象，北京市億中律師事務(wù)所專(zhuān)職律師王京平表示，僅從租賃關(guān)系角度來(lái)說(shuō)，簽20年的租賃合同是符合合同法規定的，但要注意的是房屋的出租方是否具有房屋的合法開(kāi)發(fā)手續，集體建設用地手續的取得是非常嚴格的，現在中國還沒(méi)有放開(kāi)集體建設用地的流動(dòng)，商家取得地后只有經(jīng)營(yíng)權，而沒(méi)有建設開(kāi)發(fā)房屋的權利，如果房屋建設沒(méi)有取得規劃許可，房屋就是違章建筑。如果房屋是違章建筑，在20年期間，如果發(fā)生拆遷，那么房屋承租人是得不到補償的，如果是合法出租，那么承租人的經(jīng)營(yíng)損失和裝修損失都可以得到很高的補償。假設前提都是合法的，王京平律師也建議承租人到當地房管部門(mén)進(jìn)行租賃登記備案。

　　風(fēng)險分析

　　這種“山寨廉租房”看似穩賺不賠，但仔細推敲，卻有很多風(fēng)險。

　　風(fēng)險1：20年租金=20年風(fēng)險

　　現在北京發(fā)展建設步伐非�？�，這些賣(mài)出租權的房子又多處于城鄉接合部或城中村地帶，20年內不被政府征地和拆遷的可能性很小。一次性給足20年的租金，等于就給自己背上了20年的風(fēng)險。如果居住兩三年以后即遭拆遷，就等于兩年中以微小的投資回報押了十幾萬(wàn)給別人。

　　風(fēng)險2：合同不受法律保護

　　如果承租的是違章房，那么合同是不受法律保護和監督的，而且出租方基本都是租用企業(yè)用地的公司，并不是企業(yè)直租，如果一旦出現政府占地或者拆遷，假設出租方資金鏈不夠充裕，或者干脆拒絕退還剩余租金，那么承租人就要面臨打官司，甚至長(cháng)期作戰追討租金的準備。

　　風(fēng)險3：拆遷后無(wú)家可歸

　　如果承租的房屋是違章建筑，那么一旦被征用拆遷，那么租戶(hù)的利益是最無(wú)保障的，曾有這樣的案例，張家灣鎮北大化村“碧水藍天”小區的多名租戶(hù)幾萬(wàn)元至十幾萬(wàn)元租用了房屋后，鎮政府卻通告稱(chēng)小區全部的7棟居民樓屬于違建，需要拆除。很多在此養老的租戶(hù)面臨無(wú)家可歸，本應正常的生活也被無(wú)盡的官司和煩惱擾亂了。