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　　經(jīng)適房青潤家園銷(xiāo)售負責人介紹，他們是根據拆遷機構提供的、已簽訂了拆遷協(xié)議的拆遷戶(hù)名單，定向與拆遷戶(hù)簽訂購房合同。不在名單上的，則沒(méi)有購買(mǎi)資格。據其介紹，上述楊先生如果沒(méi)有直接跟拆遷機構簽訂拆遷協(xié)議，是不能購買(mǎi)還建經(jīng)適房的，只能從房主手中買(mǎi)二手房。根據相關(guān)規定，經(jīng)適房購買(mǎi)后5年，才能上市交易，購房者的私下交易是無(wú)效的，更是違法行為。

　　另外，即便是可以上市交易的拆遷還建房，其土地性質(zhì)也不盡相同。有的拆遷還建房為劃撥性質(zhì)用地，上市交易需要交納一定數額的土地出讓金。

　　提醒：還建房最好按二手房過(guò)戶(hù)

　　武漢市房地產(chǎn)交易管理中心相關(guān)負責人介紹，按照正常的流程，拆遷人需要先給自己的房屋辦理房產(chǎn)證，然后進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)。像楊先生那樣，在辦證之前私下簽訂買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，是提前進(jìn)行的買(mǎi)賣(mài)行為。

　　法律界人士也提醒，尚未辦“兩證”之前，拆遷人尚未從法律上取得動(dòng)遷房的物權，在拆遷辦直接辦理“更名”手續或者私下公證一份買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，屬于暗箱操作行為；如果購買(mǎi)這樣的“動(dòng)遷安置房”，購買(mǎi)人存在合同可能被認定為無(wú)效，從而最終無(wú)法取得合法產(chǎn)權證的風(fēng)險。

　　記者調查發(fā)現，目前法律政策上并沒(méi)對拆遷還建房的買(mǎi)賣(mài)行為，作明確的禁止性規定。但法律界人士和政府相關(guān)部門(mén)均對購買(mǎi)此類(lèi)住房持謹慎態(tài)度。不少拆遷房在買(mǎi)賣(mài)的時(shí)候仍處于期房階段，其合同的履行期限較長(cháng)，往往在此過(guò)程中出現大量不可預知因素，比如賣(mài)房人在合同履行過(guò)程中，出現死亡、離婚等一系列面臨財產(chǎn)分割的狀況，這將會(huì )給房屋的成功交易帶來(lái)不小阻力。

　　此外，超前轉讓還存在著(zhù)無(wú)法貸款的問(wèn)題，買(mǎi)方需要一次性付足全款，這對不少購房者來(lái)說(shuō)本身就是一道門(mén)檻。

　　業(yè)內人士建議，買(mǎi)賣(mài)還建房，比較穩妥的做法是首先弄清房屋的性質(zhì)，確認該房是否具有完全意義上的產(chǎn)權。在原房主過(guò)戶(hù)之后，再依照二手房的過(guò)戶(hù)方式進(jìn)行過(guò)戶(hù)。

　　雙方可以在前期簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，把一些相關(guān)的風(fēng)險問(wèn)題都納入合同中(如該房是否可以上市交易等)，以便違約時(shí)可退房，保護自己的合法權益。

　　此外，賣(mài)方與開(kāi)發(fā)商簽訂的合同，在轉讓時(shí)，需要對方把安置房及該房的產(chǎn)權證明單、計稅發(fā)票等用于領(lǐng)取安置房產(chǎn)權證的證件給你。

　　若是完全產(chǎn)權簽訂合同時(shí)，應明確約定，售房者領(lǐng)取產(chǎn)權證后協(xié)議辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)的時(shí)間、需補交土地出讓金和規費的實(shí)際承擔方、二次交易稅費的承擔方、房屋交付的時(shí)間、房款的支付方式以及雙方違約責任的承擔等。如果合同內容是雙方真實(shí)意思表示，不違背國家法律、行政法規的強制性規定，即為有效合同。

　　反思：“風(fēng)險房”為何越來(lái)越熱？實(shí)屬被高房?jì)r(jià)所逼

　　小產(chǎn)權房，在全國大有越來(lái)越火的態(tài)勢。在北京等地，大量的小產(chǎn)權房已經(jīng)成為無(wú)法承受高房?jì)r(jià)的城市居民，一個(gè)重要的購房渠道。

　　小產(chǎn)權房、還建房，相對于正規的商品房買(mǎi)賣(mài)來(lái)說(shuō)，購買(mǎi)者都承擔了大量風(fēng)險。即使這些房屋比同地段的商品房?jì)r(jià)格低近一半，那花出去的也是老百姓的幾十萬(wàn)元血汗錢(qián)。為何越來(lái)越多的人寧愿承擔這樣的風(fēng)險？

　　小劉告訴記者，四處租房、四處漂泊的日子，自己和女友已經(jīng)過(guò)夠了；而收入的上漲遠遠趕不上房?jì)r(jià)。身為外地人的他，一時(shí)也無(wú)法奢望能得到住房保障�！拔揖褪窍胗幸粋�(gè)小家，讓自己的孩子未來(lái)不會(huì )因四處搬家，而無(wú)法正常求學(xué)�！�

　　的確，在高房?jì)r(jià)面前，很多購房者只盼望能有一個(gè)棲身之地，對他們來(lái)說(shuō)，這套舉全家之力購買(mǎi)的房子，不是投資品，不需要坐等升值，只要能安穩地居住著(zhù)就行。

　　還有一些人認為，大量城市的“夾心層”，既不能購買(mǎi)經(jīng)適房，又買(mǎi)不起商品房，他們就只好選擇便宜的小產(chǎn)權房或者還建房，這是他們被城市高房?jì)r(jià)拋棄的無(wú)奈。 （記者黃振琳 通訊員孫攀龍）