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　　昌平法院回龍觀(guān)法庭近日的一項調研顯示：僅該法庭受理的涉及經(jīng)濟適用房“借名買(mǎi)房”、“黑白合同”引發(fā)的糾紛，就占到了該庭房屋買(mǎi)賣(mài)案件的一成左右。由于目前適用的《北京市經(jīng)濟適用房管理辦法》不屬于《合同法》規定的法律、法規的強制性規定，使該類(lèi)案件在審理中出現如果嚴格按照《合同法》判決，到建委無(wú)法過(guò)戶(hù)，案件難以執行，而按照《經(jīng)濟適用房管理辦法》判決，又有悖于《合同法》和誠信原則的兩難境地。

　　據回龍觀(guān)法庭的法官介紹，回龍觀(guān)法庭管轄的回龍觀(guān)和天通苑地區，是全國最大的經(jīng)濟適用房項目地區，隨著(zhù)近年來(lái)房?jì)r(jià)的急劇攀升，鉆法律、政策漏洞買(mǎi)賣(mài)經(jīng)濟適用房的當事人不在少數，此類(lèi)案件有增多之勢。據介紹，違反政策進(jìn)行經(jīng)濟適用房買(mǎi)賣(mài)主要有以下兩種現象：一種是“借名買(mǎi)房”，另一種是“黑白合同”糾紛。據悉，2009年回龍觀(guān)法庭共受理房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件190余件，上述兩類(lèi)案件約占案件總數的近一成。

　　借名買(mǎi)房

　　-實(shí)際出資人和名義買(mǎi)房人

　　產(chǎn)生糾紛一般有兩種類(lèi)型

　　據介紹，“借名買(mǎi)房”即指不符合經(jīng)濟適用房購買(mǎi)資格的人以具有購買(mǎi)資格的人的名義購買(mǎi)經(jīng)濟適用房。房產(chǎn)證上的所有權人系名義上的購買(mǎi)人，而實(shí)際出資的則是另外的人。

　　從回龍觀(guān)法庭受理的此類(lèi)案件來(lái)看，“借名買(mǎi)房”的當事人雙方在購房前都會(huì )私下簽訂一個(gè)協(xié)議，對“借名”行為做出約定：1.雙方明確約定一方將自己所有的購買(mǎi)經(jīng)濟適用房的房號轉讓他方；2.雙方不明確約定買(mǎi)賣(mài)房號，僅簽訂協(xié)議約定，房屋購買(mǎi)后有關(guān)房屋的所有權利歸屬于實(shí)際出資人一方，名義買(mǎi)房人要無(wú)條件協(xié)助實(shí)際出資人辦理相關(guān)手續；3.名義買(mǎi)房人在購買(mǎi)經(jīng)濟適用房之后即與實(shí)際出資人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定將該套房屋出賣(mài)給實(shí)際出資人，待政策允許后再辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續。

　　雙方產(chǎn)生糾紛一般有以下兩種類(lèi)型：第一種是名義買(mǎi)房人想實(shí)際占有房屋，起訴實(shí)際出資人騰房；第二種是實(shí)際出資人起訴名義買(mǎi)房人，要求將房屋過(guò)戶(hù)到自己名下。

　　-尷尬的判決：

　　實(shí)際出資人享有長(cháng)期居住權

　　該法庭的法官告訴記者，雙方簽訂的“借名買(mǎi)房”協(xié)議，使不具備購買(mǎi)經(jīng)適房資格的人借用他人名義購買(mǎi)到了經(jīng)濟適用房，按照《經(jīng)濟適用房管理辦法》，應屬于無(wú)效協(xié)議，但是按照《合同法》的規定，也同樣出現了該《管理辦法》是否具有法律、行政法規的法律效力問(wèn)題。

　　據法官們介紹，對“借名買(mǎi)房”案件，該法庭一般以房屋所有權證上登記的名字認定房屋的所有權人。實(shí)際出資人想要回出資，首先必須提供充足的證據。即便能夠證明其是房屋的實(shí)際購買(mǎi)人，其要求退還的房款也不是按現在的市場(chǎng)價(jià)退還，而是按當初買(mǎi)房時(shí)的價(jià)錢(qián)退還。

　　法院同時(shí)考慮到，這樣判決對實(shí)際出資人會(huì )造成巨大的經(jīng)濟損失，反之出借身份一方會(huì )獲取房屋漲價(jià)帶來(lái)的巨大經(jīng)濟利益。鑒于此，若實(shí)際出資人能夠證明雙方存在“借名買(mǎi)房”的關(guān)系，法院一般認定實(shí)際出資人對該房屋享有長(cháng)期居住權，不用騰房。但這種判決也讓法院頗為尷尬，因有房屋所有權的人不能居住該房屋，而實(shí)際居住該房屋的人卻不享有所有權。

　　黑白合同

　　-經(jīng)濟適用房漲價(jià)

　　買(mǎi)賣(mài)雙方“翻臉”

　　另一種情況是經(jīng)濟適用房買(mǎi)賣(mài)的“黑白合同”糾紛。根據相關(guān)規定，購買(mǎi)經(jīng)濟適用房的家庭未住滿(mǎn)五年，不允許按市場(chǎng)價(jià)格出售。確需出售的，可以不高于購買(mǎi)時(shí)的單價(jià)出售給符合經(jīng)濟適用住房購買(mǎi)條件的家庭或由政府相關(guān)部門(mén)收購。

　　而經(jīng)濟適用房的“黑白合同”則是指，在對購買(mǎi)時(shí)間不滿(mǎn)五年、不滿(mǎn)足上市交易條件的經(jīng)濟適用房進(jìn)行交易時(shí)，房屋買(mǎi)賣(mài)雙方在合同中約定以經(jīng)濟適用房當時(shí)的購買(mǎi)原價(jià)進(jìn)行交易，而在合同附件或另一份合同中將購房總價(jià)款分為兩個(gè)部分，即購房款和裝修裝飾設備補償款，前者是經(jīng)濟適用房當時(shí)的購買(mǎi)價(jià)，后者是現時(shí)商品房?jì)r(jià)格與經(jīng)濟適用房?jì)r(jià)格之差價(jià)。

　　該類(lèi)合同表面上是按照原價(jià)轉讓經(jīng)濟適用房，而實(shí)質(zhì)上買(mǎi)賣(mài)雙方又同時(shí)約定過(guò)高的裝修裝飾設備補償款，確保賣(mài)方從中賺取差價(jià)。涉案合同表面上符合經(jīng)濟適用房轉讓的形式，實(shí)質(zhì)上為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。因以商品房?jì)r(jià)格出賣(mài)經(jīng)濟適用房存在著(zhù)極大的利益驅動(dòng)，“黑白合同”的現象便應運而生。

　　在未住滿(mǎn)五年，不允許按市場(chǎng)價(jià)格出售的經(jīng)適房的買(mǎi)賣(mài)交易中，買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)常會(huì )因為出現糾紛而告上法庭。比如有賣(mài)家與買(mǎi)家在簽訂了“黑白合同”后，因為房屋升值而毀約的現象。