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　　房地產(chǎn)調控政策似乎已經(jīng)是布好的棋局，一步緊似一步，在“新國十條”以組合拳的形式精準打擊投資和投機需求之后，住建部近日發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場(chǎng)監管完善商品住房預售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》，再次將調控放在了更加微觀(guān)的視野之內。

　　樓市亂象

　　亂象一 “銷(xiāo)控表”的秘密：房子為何越賣(mài)越多？

　　“我們的12、13號樓現在又拿出了15套不同戶(hù)型的房子，需要的話(huà)我可以馬上帶您去現場(chǎng)看房。如果一次性付款，我們可以給您做到全款5個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠，按照現在的情形，建議您別選擇貸款�！睍r(shí)隔4個(gè)月之后，記者第二次來(lái)到位于石家莊西南的一家樓盤(pán)銷(xiāo)售中心，在銷(xiāo)售人員出示給記者的一份“樓盤(pán)銷(xiāo)售示意圖”上，記者注意到，可供購房者選擇的房源竟然比4個(gè)月前多了不少。

　　顯然，這張用紅色鉛筆標注的滿(mǎn)是“已售出”字樣的表格，即是目前房地產(chǎn)銷(xiāo)售過(guò)程中最為常見(jiàn)的“銷(xiāo)控表”。這張小小的表格，往往被售樓人員當成制造房源“供不應求”假象的最好工具。記者質(zhì)疑為何樓盤(pán)賣(mài)了4個(gè)月之后反而房源越來(lái)越多時(shí)，售樓人員輕描淡寫(xiě)地解釋說(shuō)：之前一筆團購取消了，騰出的房源被公司拿來(lái)對外銷(xiāo)售，“這很正常�！�

　　不過(guò)，對于這個(gè)售樓過(guò)程中屢試不爽且總能見(jiàn)得奇效的小“法寶”，一位從事過(guò)樓盤(pán)銷(xiāo)售的業(yè)內人士告訴記者，“銷(xiāo)控表”展示給購房者的大部分信息是不足信的，他進(jìn)入某樓盤(pán)銷(xiāo)售部之后前一個(gè)星期的培訓過(guò)程中，曾經(jīng)有一塊內容專(zhuān)門(mén)培訓售樓人員如何控制和使用銷(xiāo)售信息。一般情況下，一個(gè)新開(kāi)樓盤(pán)首先拿出銷(xiāo)售的戶(hù)型并不全是最優(yōu)戶(hù)型，比如臨街、朝向不好或者面積過(guò)大的戶(hù)型往往是首批對外銷(xiāo)售的。在接受購房者咨詢(xún)的過(guò)程中，售樓人員可以通過(guò)制作和展示“銷(xiāo)控表”告知購房者，目前可供選擇的房源僅有幾套，這一方面可以制造樓盤(pán)銷(xiāo)售火暴的假象，另一方面可使真正有購房意愿的消費者被迫就范�！爱斎�，如果整個(gè)銷(xiāo)售過(guò)程不樂(lè )觀(guān)時(shí)，這還需要售樓人員摸準購房者的心理，如果有些購房者確實(shí)因戶(hù)型不合適等原因動(dòng)搖了買(mǎi)房決心，售樓人員在必要的情況下可以通過(guò)一些借口給購房者換房，比如說(shuō)臨時(shí)有退房等�！�

　　亂象二 “VIP”背后：讓購房者搶著(zhù)主動(dòng)送錢(qián)

　　自去年樓市調控政策陸續出臺之后，石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)反應并不強烈，一直以二線(xiàn)城市自居成為樓市刻意避開(kāi)一般政策調控最好的理由。從市場(chǎng)實(shí)際走勢來(lái)看，2009年石家莊樓市曾經(jīng)走出了一個(gè)“小陽(yáng)春”，而2010年，尤其是全國兩會(huì )之后，由于此前的樓價(jià)仍保持小幅調高，且萬(wàn)科、中冶等國內大型地產(chǎn)商陸續進(jìn)入，給房?jì)r(jià)再次上漲找到了合理的時(shí)機，三月份石家莊樓市量?jì)r(jià)齊升再次向“小陽(yáng)春”行情挺進(jìn)。

　　記者了解到，近來(lái)石家莊一些樓盤(pán)再現短期內售罄新房源的壯觀(guān)景象，據稱(chēng)某新盤(pán)開(kāi)盤(pán)之后僅半天即賣(mài)出100多張VIP卡。

　　對于所謂的VIP卡，前述房產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)內人士描述的更加坦白，“成本兩塊錢(qián)，可以讓購房者先交上萬(wàn)元的定金，而且積極主動(dòng)給開(kāi)發(fā)商送錢(qián)�！痹谛路夸N(xiāo)售比較火暴的階段，這同樣是樓盤(pán)銷(xiāo)售的一個(gè)手段而已，所有優(yōu)惠都被計做成本且在開(kāi)發(fā)商的細致掌控之下。

　　而內部認購、排號預定、VIP等方式對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)最為直接的好處是，開(kāi)發(fā)商大量收取預售款，從而保證在一系列樓市調控政策中即便面臨資金鏈收緊仍然可以“不差錢(qián)”。