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　　　　房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷著(zhù)一場(chǎng)“倒春寒”。

　　短短一周內，以“國十條”的出臺為開(kāi)端，國土部、住建部、銀監會(huì )、保監會(huì )等相關(guān)部委出臺的遏制高房?jì)r(jià)的一系列組合政策以及財政部正在醞釀的一場(chǎng)關(guān)于產(chǎn)品成本核算制度的改革，讓一年來(lái)無(wú)限風(fēng)光的房地產(chǎn)行業(yè)懸上了一把達摩克利斯之劍。

　　暴利，讓房地產(chǎn)行業(yè)當仁不讓地處于風(fēng)口浪尖。而成本，讓房地產(chǎn)行業(yè)的暴利無(wú)處遁形。

　　沒(méi)有統一成本核算制度

　　不久前媒體曝出這樣一則新聞：京城東部某樓盤(pán)長(cháng)時(shí)間捂盤(pán)惜售，開(kāi)盤(pán)當天將每平方米均價(jià)以直升飛機的速度提高了4000元，導致群情激憤，購房者圍攻售樓處。消息一出，長(cháng)久以來(lái)積聚在民眾心中的不滿(mǎn)瞬間被點(diǎn)燃，“成本幾何？！漲價(jià)何因？！”

　　目前，財政部為修訂相關(guān)行業(yè)的成本核算制度而啟動(dòng)的調研工作正在各地緊鑼密鼓地進(jìn)行，其中不乏房地產(chǎn)行業(yè)。此前有業(yè)內人士告訴記者，即使翻遍了所有的書(shū)籍也沒(méi)有找到財政部發(fā)布的專(zhuān)門(mén)針對房地產(chǎn)行業(yè)的成本核算制度。如果梳理清楚房地產(chǎn)行業(yè)的成本構成，這個(gè)總是讓民眾一頭霧水的成本賬就可以輕松地算出來(lái)。

　　因為沒(méi)有統一的成本核算制度，業(yè)內人士根據行業(yè)慣例給記者列了一份清單，其中土地成本、開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費用、其他稅費等是房地產(chǎn)行業(yè)成本的四大塊�！半m然分地區、分項目、分業(yè)態(tài)，但基本比例還是相差不大的�！�

　　“土地成本35%左右，個(gè)別樓盤(pán)可能達到50%-60%，房屋開(kāi)發(fā)成本(建筑安裝、園林、綠化、景觀(guān)、安防、智能等住宅小區基礎設施費、配套設施費等)占40%左右，各種稅費(營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設費、教育附加費、印花稅、土地增值稅、土地使用稅等)占15%左右，因開(kāi)發(fā)房屋期間產(chǎn)生的各種費用(管理、銷(xiāo)售、財務(wù))占10%左右，這些構成了房地產(chǎn)企業(yè)全部的成本構成�！�

　　以我國中部某省會(huì )城市舉例說(shuō)，樓面價(jià)(中高檔品質(zhì)樓盤(pán))為2500元每平方米的樓盤(pán)，其開(kāi)發(fā)成本為2500元左右，再加上“三費”、稅金等，總成本應在每平方米6500元左右。

　　　高定價(jià)不是成本惹的禍

　　據此，我們似乎可以得出一個(gè)能夠接受的房?jì)r(jià)，但戲劇性的一幕也就此拉開(kāi)。

　　“根據目前的形勢，我們給房子定價(jià)幾乎是不考慮成本的�！北本┮晃环康禺a(chǎn)老總告訴記者。

　　財政部在此次關(guān)于成本核算的調研中明確詢(xún)問(wèn)，企業(yè)產(chǎn)品定價(jià)是否以成本為基礎？除成本外還考慮哪些因素？看來(lái)這一條在房地產(chǎn)行業(yè)形同虛設。

　　上述房地產(chǎn)老總透露，一個(gè)項目的定價(jià)方法最基本的有兩種，一是成本加成法，即通過(guò)計算成本加上行業(yè)平均利潤率核算，得出最終市場(chǎng)價(jià)格。另一種是對比核算法，即通過(guò)和同地區內同質(zhì)樓盤(pán)的價(jià)格對比，得出最終的市場(chǎng)價(jià)格。通常采用的都是后者。

　　這位房地產(chǎn)老總告訴記者，他們2005年通過(guò)協(xié)議的方式取得一塊地皮作為商品房開(kāi)發(fā)用地，根據與同一地段其他項目對比之后得出2006年一期房5000元每平方米的售價(jià)。