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　　陳先生說(shuō)：“做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)沒(méi)有地方政府的人脈關(guān)系是萬(wàn)萬(wàn)不行的，不熟不做是溫州人做生意的基本原則。他們都是在打拼多年的城市做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，基本是先有項目，才做公司。二三線(xiàn)城市做開(kāi)發(fā)也是量力而行，用我們自己的話(huà)說(shuō)，避免與央企在一線(xiàn)城市交鋒�！�

　　黃興海就是其中一員。在溫州靠做眼鏡外貿生意發(fā)家的黃興海春節后決定到江西某市開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)�！叭�線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)上漲慢、交易量低，沒(méi)法炒，只能自己搞開(kāi)發(fā)�！秉S興海認為。

　　開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，拿地是關(guān)鍵。如果按照該市政府招拍掛的價(jià)格，商業(yè)用地的價(jià)格已將近300萬(wàn)元/畝�！斑@樣的價(jià)格肯定是不劃算的�！秉S興海盤(pán)算。為了以更低的價(jià)格拿下土地，黃興�！扒�線(xiàn)救國”：投資建造該市第一家五星級酒店。由于當地經(jīng)濟不發(fā)達，消費力不足，這家五星級酒店運營(yíng)的最初幾年肯定是虧損的。但建造五星酒店有利于當地政府的招商引資。所以，當地政府向黃興海許諾，只要他投資這個(gè)五星級酒店項目，就給稅收等一系列優(yōu)惠，更能以20萬(wàn)元/畝的價(jià)格賣(mài)給他120畝土地。其中，50畝用于建造五星級酒店，70畝可以用于住宅開(kāi)發(fā)。20萬(wàn)元/畝的土地成本對住宅開(kāi)發(fā)而言，利潤相當可觀(guān)。

　　黃興海的房地產(chǎn)投資還有三個(gè)溫州朋友的5億元資金�！叭绻�超過(guò)這個(gè)數字，我會(huì )拉新的股東進(jìn)來(lái)�！惫蓹鄻O為分散是溫州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的一大特點(diǎn)。比如，一個(gè)在沈陽(yáng)的溫州開(kāi)發(fā)商居然有100多個(gè)股東，董事長(cháng)股份只比股東的平均股份多一點(diǎn)。這個(gè)開(kāi)發(fā)商的注冊資金是董事長(cháng)和溫州的親朋好友出資組成的。

　　幫助當地政府招商引資是溫州炒房團獲利的一大法寶。李女士透露，最早一批溫州炒房團的第一桶金就是利用地方政府急于招商引資的心理騙來(lái)的�！�2000年的時(shí)候，有溫州人與上海郊區的當地政府商談，如果政府出地建造各種批發(fā)市場(chǎng)，那么招商引資的事情交給他們做就行。地方政府欣然答應并建造了批發(fā)商城，并與這些溫州人簽訂為期一年的租賃協(xié)議。這些溫州人回到溫州向本地很多商戶(hù)以更高的價(jià)格兜售了這些商鋪。然后以這些商戶(hù)為籌碼和地方政府交涉稱(chēng)，商戶(hù)提出如果不辦產(chǎn)權就不來(lái)。當地政府為了招商引資又害怕商戶(hù)鬧事只好答應辦產(chǎn)權證。這些溫州人在全國不少地區如法炮制，為未來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)攫取了第一桶金�！�

　　黃興海在江西某市的房地產(chǎn)項目目前已基本敲定，“關(guān)鍵還要所有股東同意后才能實(shí)施�！彼�說(shuō)。對于這次調控影響下的房地產(chǎn)走勢，黃興海認為，沿海地區的房地產(chǎn)估計會(huì )有一定調整，但內地城市不會(huì )，“因為真實(shí)的需求擺在那里”。

　　抑制投機 廣建“防火墻”

　　炒房在溫州幾乎是“全民運動(dòng)”。盡管溫州人在房地產(chǎn)市場(chǎng)順勢而為，追逐利潤的做法無(wú)可厚非，但炒房的確給原本已經(jīng)高燒的房?jì)r(jià)“火上澆油”。房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序應當進(jìn)一步規范

　　中國人民銀行溫州市中心支行的相關(guān)人士認為，房貸收緊對溫州人投資買(mǎi)房沒(méi)有抑制作用，因為他們很多是利用自有資金而非銀行貸款來(lái)投資炒房�！熬臀伊私獾那闆r，從山西煤礦撤出的資金和海外溫州人的資金是購房資金的兩大來(lái)源�！�

　　上述溫州炒房團第一任團長(cháng)李女士分析，溫州人炒房資金主要有兩塊：產(chǎn)業(yè)資本和居民存款。后者中相當一部分是海外華僑資金回流。張和平稱(chēng)，基本上具備一定實(shí)力的溫州企業(yè)都有自己的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。像溫州的美特斯邦威、奧康等知名的民營(yíng)企業(yè)在房地產(chǎn)的投資都很厲害。

　　有一個(gè)數據側面反映了產(chǎn)業(yè)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)勢———最能反映工業(yè)景氣程度的溫州市廠(chǎng)房出租價(jià)格從2007年最高時(shí)候的25元/平米左右一路下降，目前已跌至個(gè)位數。此外，與瘋漲的商業(yè)地價(jià)形成鮮明對比的是，2009年溫州的工業(yè)地價(jià)只實(shí)現了止跌企穩。

　　周德文分析，溫州當地民間資金有7500億元，再加上三分之一的溫州人在各地投資，因此區域外還有2500億。在最高峰的時(shí)候，溫州炒房團有2000億，上海有600億，北京有500億�？偟膩�(lái)說(shuō)，溫州炒房團有1500億資金在房地產(chǎn)領(lǐng)域“南征北戰”。

　　所有接受中國證券報記者采訪(fǎng)的溫州人士都承認，炒房在溫州幾乎是“全民運動(dòng)”。張和平的房地產(chǎn)中介公司有8-10萬(wàn)名溫州客戶(hù)�！昂芏嗫蛻�(hù)隨隨便便就能拿出幾百萬(wàn)現金。有一次，山西鄆城的一個(gè)樓盤(pán)來(lái)溫州推廣，那個(gè)開(kāi)發(fā)商老總對我說(shuō)，只要我組織手中有50萬(wàn)閑置資金的客戶(hù)去，吃住行的所有費用由他負責。我以有50萬(wàn)以上存款的銀行存折為報名資格，結果通知當天來(lái)報名的就有140多人�！�

　　對于輿論對炒房行為的痛斥，周德文認為，“說(shuō)溫州人撬動(dòng)了全國房?jì)r(jià)，我覺(jué)得是抬舉溫州人了，溫州人最多起到推波助瀾的作用。據我了解，溫州人只進(jìn)入了全國十分之一縣級市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，難道其他地方房?jì)r(jià)上漲也是溫州人干的？在過(guò)去的10年中，溫州人在房地產(chǎn)市場(chǎng)順勢而為追逐利潤的做法無(wú)可厚非�！�

　　“每天都有很多房地產(chǎn)商和各地地方政府來(lái)溫州引資。如果地方政府和開(kāi)發(fā)商不支持、配合，房地產(chǎn)是炒不起來(lái)的。其實(shí)，很多時(shí)候溫州炒房團是被開(kāi)發(fā)商利用了�！眲�(chuàng )辦了溫州第一家房地產(chǎn)中介公司的陳先生說(shuō)。

　　經(jīng)過(guò)數年的觀(guān)察和反思，曾經(jīng)炮轟溫州炒房團的中國社會(huì )科學(xué)院金融研究所房地產(chǎn)金融研究中心副主任尹中立認為，”將房?jì)r(jià)上漲的原因都歸結給溫州炒房團顯然有失公允，真正的莊家實(shí)際上是地方政府和有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，溫州炒房團只是跟著(zhù)哄抬房?jì)r(jià)，從中牟利�！�

　　事實(shí)上，炒房的確給原本已經(jīng)高燒的房?jì)r(jià)“火上澆油”。文章開(kāi)始提到的溫州炒房客張女士在北京東二環(huán)的那個(gè)小區就手握10套房子，加之她從開(kāi)發(fā)商手里拿房的時(shí)候挑選的都是該小區最好的朝向和戶(hù)型，可以說(shuō)基本壟斷了該小區房源，其定價(jià)對該小區二手房?jì)r(jià)格擁有很大話(huà)語(yǔ)權�！八�是全款買(mǎi)房，調控對她影響不大。她肯定不會(huì )在價(jià)格上松口，因為她還有9套房子，大不了暫時(shí)賣(mài)不出去，但只要賣(mài)出一套高價(jià)的房子，她就把小區的上升空間打開(kāi)了。那么，剩下9套房子的利潤就實(shí)現了最大化，她肯定不會(huì )低價(jià)拋售的�！�

　　尹中立認為，新“國十條”對抑制房地產(chǎn)炒作可謂對癥下藥。房地產(chǎn)市場(chǎng)和股市一樣存在信息不對稱(chēng)，需要政府采取措施嚴格規范交易行為和秩序，這些措施包括提高信息透明度、增加交易環(huán)節稅收和持有環(huán)節的稅負�！拔飿I(yè)稅就是很好的抑制炒房措施”。

　　“新‘國十條’限制了炒房團繼續異地炒房，將有力打擊游資在房地產(chǎn)市場(chǎng)興風(fēng)作浪。只要能得到有力執行，調控就一定可以見(jiàn)效�！敝蟹恐笖笛芯吭焊痹洪L(cháng)陳昇認為。(記者 楊光 高改芳)