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　　“大北京，向東看�！边@曾經(jīng)是通州區域內開(kāi)發(fā)商為自己樓盤(pán)定下的宣傳標語(yǔ)，在他們的口中，由于各種利好消息的傳出，通州房?jì)r(jià)有無(wú)限上漲的可能。也正是基于此，在過(guò)去的半年間，通州在售新房的價(jià)格由去年年底的均價(jià)15000元/平方米左右飆漲至如今的23000元/平方米，通州的房?jì)r(jià)經(jīng)歷了前所未有的“被上漲”。

　　在此番密集新政調控下，曾經(jīng)被爆炒的通州樓市，未來(lái)的走向如何？開(kāi)發(fā)商此時(shí)的心態(tài)又是怎么樣的？業(yè)內對于這塊區域作何研判？本報記者為此三赴通州。

　　“打折”不僅是噱頭

　　如果說(shuō)近期要評選通州曝光率最高的樓盤(pán)，K2海棠灣可謂“當之無(wú)愧”。

　　就在本月18日，“新國十條”剛剛出臺后僅一天，“通州房?jì)r(jià)領(lǐng)漲變領(lǐng)跌”、“K2海棠灣跌3000元/平方米”的新聞便出現在各大媒體頭條，似乎一夜之間，通州房?jì)r(jià)從無(wú)限飆漲的巔峰跌落到了谷底。

　　事實(shí)究竟是怎樣？

　　“我們目前是全款購房每平方米減2000元，但其實(shí)新政出臺前，如果是全款購房也能打到9.4折或者9.5折，折合下來(lái)也差不多每平方米減2000元�！弊蛉�，在記者的百般詢(xún)問(wèn)下，K2海棠灣的銷(xiāo)售人員將樓盤(pán)所謂領(lǐng)跌的真相告訴了記者。

　　隨后，記者又轉向調查了同樣被傳降價(jià)的珠江拉維小鎮。公開(kāi)信息顯示，該樓盤(pán)目前均價(jià)在23000元/平方米，號稱(chēng)直降3000元/平方米。但一位長(cháng)期關(guān)注該樓盤(pán)的調研人士告訴記者，這個(gè)價(jià)格根本不算降，該樓盤(pán)在3月底新開(kāi)樓座均價(jià)為18000元/平方米，“一平方米降3000元的前提，是4月份剛剛大幅度提了價(jià)”。

　　“通州許多樓盤(pán)一直以來(lái)的銷(xiāo)售策略就是報高價(jià)，暗地里多給折扣�！币晃徊辉竿嘎缎彰�的業(yè)內人士告訴記者，無(wú)論K2海棠灣還是珠江拉維小鎮，上述領(lǐng)跌通州樓市的項目不過(guò)是開(kāi)發(fā)商再借著(zhù)一個(gè)噱頭來(lái)吸引購房者。而上述曾報道過(guò)K2海棠灣降價(jià)一事的媒體同行也坦言，樓盤(pán)打折的爆料者就是其銷(xiāo)售人員。

　　“其實(shí)，這就是開(kāi)發(fā)商在揣摩購房者的心態(tài)�！�21世紀不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析師齊凡告訴記者，根據去年開(kāi)發(fā)商們的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)來(lái)看，盡管當下調控趨緊，但開(kāi)發(fā)商的日子并不難過(guò)�！暗�確實(shí)對未來(lái)的市場(chǎng)摸不到底，也都想盡快清貨，又不想被行業(yè)內封為‘亂降價(jià)、擾亂市場(chǎng)’�！痹邶R凡看來(lái)，基于這種心態(tài)，通州開(kāi)發(fā)商便給市場(chǎng)一個(gè)“打折促銷(xiāo)”，K2海棠灣的噱頭便是其中一種。

　　死扛高房?jì)r(jià)的背后

　　如果說(shuō)在號稱(chēng)“史上最嚴”的調控新政當前，開(kāi)發(fā)商憑借揣摩購房者心態(tài)，以促銷(xiāo)為由頭實(shí)際降價(jià)尚可理解，那么曾經(jīng)領(lǐng)漲的帶頭大哥堅挺不降，依舊保持著(zhù)一種“上有政策，下有對策”的硬扛態(tài)度，則頗有些玩味。

　　上周六，記者來(lái)到京貿國際城，這個(gè)曾經(jīng)創(chuàng )造了通州新房項目進(jìn)入三萬(wàn)時(shí)代的標志性項目，發(fā)現前一周還座無(wú)虛席的售樓處已經(jīng)變得冷冷清清。不過(guò)問(wèn)到現在的售價(jià)，售樓員表示依然是26800元/平方米，“而且肯定不會(huì )降”。

　　在北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)登記的歷史資料顯示，2010年1月23日，京貿國際城取得A1號住宅樓390套住宅的預售許可證，現已售罄，成交均價(jià)為14073元/平方米。

　　3月11日，又取得A2號住宅樓280套住宅的預售許可證，除一套未銷(xiāo)售外，其他279套住宅也已售罄，成交均價(jià)飆升到了18686元/平方米，比A1號住宅樓上漲了4613元/平方米。

　　3月28日，京貿國際城取得A3號住宅樓575套住宅的預售許可證，開(kāi)始第三次開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，售價(jià)已經(jīng)輕松突破20000元。

　　4月18日，“新國十條”頒布后的第二天，A3號住宅樓的銷(xiāo)售價(jià)格上調至26800元/平方米，銷(xiāo)售人員稱(chēng)5月份后再開(kāi)的新樓座售價(jià)將超過(guò)30000元/平方米。

　　“這就是開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地的代價(jià)�！北本┲性�三級市場(chǎng)研究總監張大偉告訴記者，在房地產(chǎn)調控愈演愈烈的大背景下，京貿國際城死扛不降價(jià)也有難言之隱，因為今年2月24日，京貿國際城的開(kāi)發(fā)商天旭運河房地產(chǎn)公司以28.2億元拍得了通州地王——半壁店地塊，折合樓面價(jià)10635元/平方米�！伴_(kāi)發(fā)商要繳納土地出讓金，需要大量的現金流，就必須提高現有手中項目的利潤�！�

　　據統計，今年以來(lái)，京貿國際城一共取得三次預售許可證，第一次取得預售許可證后簽約面積為35070.19平方米，成交均價(jià)為14073元/平方米；第二次取得預售許可證后簽約面積為24901.14平方米，成交均價(jià)為18686元/平方米；第三次取得預售許可證后簽約面積為30241.64平方米，成交均價(jià)為24266元/平方米�！安浑y算出，三次預售已給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)近17億元的收入。這也是他們?yōu)槭裁此揽覆唤档脑�因�！币晃粯I(yè)內人士這樣解釋京貿國際城在密集調控下不降價(jià)的原因。