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　　透支未來(lái)的樓盤(pán)

　　“就開(kāi)發(fā)商目前的資金流來(lái)看，不可能對政策反應這么快，扛也要扛一段時(shí)間�！痹跇I(yè)內人士看來(lái)，今年通州的一大特點(diǎn)就是，總是處于被炒作的風(fēng)口浪尖。而房?jì)r(jià)從去年年底的均價(jià)15000元/平方米左右飆漲至如今的23000元/平方米，其中，開(kāi)發(fā)商非理性炒作起了很大作用，目前調控政策來(lái)臨，盡管部分開(kāi)發(fā)商死扛依舊，但降價(jià)顯然是遲早的事。

　　“在通州當地開(kāi)發(fā)商的口中，通州新城規劃就如同上海浦東一樣，房?jì)r(jià)有著(zhù)無(wú)限上漲的可能�！弊鳛榉峭ㄖ輩^域的開(kāi)發(fā)商，北京懋源置業(yè)有限公司置業(yè)總監李翔認為，通州開(kāi)發(fā)商其實(shí)就是在炒概念，將未來(lái)五年甚至十年的概念提前炒作出來(lái)，給購房者一個(gè)看似美好的未來(lái)。

　　在亞豪機構市場(chǎng)總監郭毅看來(lái)，通州在今年以來(lái)被炒作的問(wèn)題尤其嚴重�！巴ㄖ荼旧碜鳛榫嚯x北京最近的一個(gè)郊區在地理位置上就具有先天優(yōu)勢，因此也是樓市開(kāi)發(fā)最早的近郊區，加之去年以來(lái)出臺的CBD東擴規劃、通州新城規劃帶來(lái)的極大利好，因此通州房地產(chǎn)備受投資人關(guān)注�！钡�郭毅認為，盡管如此，通州的郊區屬性制約了區域發(fā)展，商業(yè)的引進(jìn)效率緩慢，區域內各項生活、商業(yè)配套實(shí)際上遠未達到成熟完善的程度，因此通州樓市如同建立在沙灘上的城堡，看似繁榮，實(shí)際上根基并不穩固，但這種表面上的繁榮仍然吸引了大量資金的追捧，市場(chǎng)上充裕的流動(dòng)性都在尋覓最佳投資渠道，樓市投資客希望能夠分享通州規劃利好帶來(lái)的盛宴，通州也因此成為了炒作最熱的對象。

　　然而，正是這種瘋狂的炒作，將通州樓盤(pán)推向了一個(gè)尷尬的境地，面對史無(wú)前例嚴格的國家調控政策，提前透支了未來(lái)的通州樓盤(pán)，究竟“漲還是跌”、“推還是不推”，幾乎全北京都在看。

　　二手房?jì)r(jià)格出現松動(dòng)

　　對于通州區域內在新政出臺后已經(jīng)表現出的僵持，小業(yè)主們顯然有些著(zhù)急。

　　記者近日在通州北京新天地、華龍美樹(shù)等項目周邊采訪(fǎng)時(shí)看到，盡管這里中介門(mén)店依舊車(chē)水馬龍，但幾乎都是前來(lái)掛牌的小業(yè)主，買(mǎi)房者寥寥無(wú)幾。位于華龍美樹(shù)附近的金色時(shí)代房地產(chǎn)經(jīng)紀公司門(mén)店的業(yè)務(wù)員告訴記者，其門(mén)店在3月時(shí)幾乎每天都會(huì )成交10單以上，“這個(gè)禮拜已經(jīng)過(guò)去4天了，我們還沒(méi)開(kāi)張呢”。

　　“從我們4月份的監測數據看，相比3月份，雖然整體的掛牌價(jià)和成交價(jià)仍有一定漲幅，但已有相當一部分二手樓盤(pán)的掛牌價(jià)格出現了松動(dòng)，但并不大，而且成交量十分慘淡�！饼R凡告訴記者，根據他們對通州分店的統計來(lái)看，價(jià)格出現松動(dòng)的多為遠離軌道交通的項目，而八通線(xiàn)沿線(xiàn)區域的樓盤(pán)價(jià)格相對堅挺。

　　“根據我們門(mén)店反饋的情況，在新政出臺后通州超過(guò)一半的二手房項目掛牌價(jià)出現了滯漲和微量下滑，許多業(yè)主都表示愿意讓價(jià)賣(mài)房。大戶(hù)型房源相比新政前已普降千元。一直堅挺的小戶(hù)型項目，也出現了1萬(wàn)-2萬(wàn)元的讓價(jià)情況�！饼R凡表示，目前購房者對八通線(xiàn)沿線(xiàn)的房?jì)r(jià)心理預期已經(jīng)回落到17000-18000元/平方米。從目前業(yè)主掛牌價(jià)和購房者心理價(jià)兩者的價(jià)差看，仍有2000元左右的差距。

　　通州樓市的未來(lái)走向

　　來(lái)自北京市住建委的消息，北京版“新國十條”即將于近日出臺，其中除對國家版“新國十條”的落地外，在“某些方面”還將更加嚴格。面對一再收緊的調控政策，通州房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)將向何處？

　　“估計北京大面積調控應該在四季度，開(kāi)發(fā)商們還會(huì )做‘垂死掙扎’，但通州一定是先于大勢發(fā)生調整的�！贬槍Υ溯喺{整，郭毅認為雖然二手房?jì)r(jià)格已經(jīng)松動(dòng)，但短時(shí)間內通州開(kāi)發(fā)商肯定是挺著(zhù)不降價(jià)，但就長(cháng)期而言，房?jì)r(jià)過(guò)于虛高的通州面臨調控已是板上釘釘。他預計今后一段時(shí)間，通州開(kāi)發(fā)商可能會(huì )采用越來(lái)越多的促銷(xiāo)方式“變相降價(jià)”。

　　齊凡預計，未來(lái)一段時(shí)間通州二手房?jì)r(jià)仍會(huì )小幅向下，預計整體降幅會(huì )達到5%-10%。同時(shí)隨著(zhù)房?jì)r(jià)的回調，會(huì )有部分購房者出手購房�！拔覀冊谂c客戶(hù)的交流中也了解到，雖然目前通州市場(chǎng)被普遍看跌，但還是有相當部分購房者十分看好通州的未來(lái)前景。但預計也會(huì )有相當部分購房者繼續調低心理預期價(jià)格�！�

　　一位不愿透露姓名的業(yè)內人士認為，目前通州在售樓盤(pán)普遍拿地成本都不高，而樓盤(pán)售價(jià)已經(jīng)到了成本價(jià)的幾倍之上�！跋駶q價(jià)最猛的K2海棠灣是2003年、2004年左右拿的地，現在賣(mài)到25000元/平方米，將來(lái)可調整彈性很大�！痹撊耸空J為。(記者 齊琳 王營(yíng))