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　　德國——法典保護租房者

　　本報駐德國記者 劉華新

　　由于租房比例很大，德國的《民法典》等多項法律對房租價(jià)格進(jìn)行了強有力的管理和約束，特別側重對房客利益予以保護，規定房東不得隨意提高房租。

　　2009年夏天，德國交通部和相關(guān)房地產(chǎn)協(xié)會(huì )共同資助的一項研究結果表明，在重要工業(yè)國家中，德國房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定，價(jià)格波動(dòng)率處于“末位”。該研究報告稱(chēng)，自1991年以來(lái)的18年中，德國購房?jì)r(jià)格僅上升了9%至18%，新房房租僅漲12.7%，舊房房租上漲近44%。這些基本上在通脹水平之內。德國是如何對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效管理的？近日，記者就此采訪(fǎng)了柏林自由大學(xué)國際城市研究學(xué)院院長(cháng)格哈德·布勞恩教授。

　　布勞恩說(shuō)，在德國，農村人因自己有地，自有房率較高。此外，中小企業(yè)主擁有住房者也較多。但是大城市不一樣，例如首都柏林，基本上是一個(gè)租房城市。造成這一現象的主要原因是年輕人多、共同生活但不結婚的人多以及人口流動(dòng)性強。這些不穩定性導致人們對生活的設計并不長(cháng)遠。而且總體上看，租房也比買(mǎi)房更加便宜合算。

　　布勞恩特別指出：“受教育程度與工作和住房狀況三者間關(guān)系密切�！彼�說(shuō)，以前，受過(guò)高等教育的人找長(cháng)期性工作容易。但近些年，由于金融危機和經(jīng)濟危機，越來(lái)越多的公司進(jìn)行“項目性招聘”，即所招員工往往是為某個(gè)項目工作，收入也不一定寬裕，因此很多人的工作只穩定三、五年，項目結束后即需“另謀高就”，還可能到別的城市謀生。因此，人們在一個(gè)地方投資買(mǎi)房做長(cháng)遠生活打算的自然就減少了，而銀行針對這一不穩定情況，對其貸款也就更為謹慎。上述研究也表明，在德國西部有45%的人自建房或購房，而東部的這一比例僅為約1/3。

　　由于租房比例很大，德國的《民法典》等多項法律對房租價(jià)格進(jìn)行了強有力的管理和約束，特別側重對房客利益予以保護，規定房東不得隨意漲房租。例如，房東須書(shū)面陳述漲價(jià)理由，并且在一般情況下還須舉出3個(gè)同類(lèi)住房漲價(jià)的例證，否則房客可以起訴。需要指出的是，即使要漲到同類(lèi)住房的通常水平，當事人還必須連續15個(gè)月內沒(méi)漲過(guò)價(jià)，而且漲幅一般不得超過(guò)10%。至于當地同類(lèi)住房通常房租水平多高，《民法典》特別規定，設專(zhuān)門(mén)機構定期制定“房租水平表”，主要是根據所租房屋地理位置、交通狀況、房屋建筑年份、質(zhì)量及節能情況，來(lái)確定基本價(jià)格范圍。由于這個(gè)機構包括當地房東協(xié)會(huì )、房客協(xié)會(huì )及中介公司代表和政府代表等，因此它制定的價(jià)格一般都能得到執行。

　　就房地產(chǎn)的供需情況而言，德國人重質(zhì)量而非面積。對于德國民眾來(lái)說(shuō)，“需求最大的是70平方米左右的住房，150平方米的房子就被認為是豪宅了”。

　　而在價(jià)格方面，德國房?jì)r(jià)穩定的一個(gè)重要原因在于價(jià)格的透明度。布勞恩介紹說(shuō)，根據《建筑法》，德國每個(gè)州(相當于省)、縣都設有獨立的“專(zhuān)家委員會(huì )”，專(zhuān)門(mén)負責價(jià)格評估。這個(gè)委員會(huì )有權獲得所有房地產(chǎn)交易價(jià)格，制定“地產(chǎn)基準價(jià)”，評估并發(fā)布地產(chǎn)及房產(chǎn)價(jià)格表。雖然房屋買(mǎi)賣(mài)是市場(chǎng)行為，但實(shí)際上由于每個(gè)公民都可以很方便地上網(wǎng)或通過(guò)其他途徑從上述委員會(huì )獲取分門(mén)別類(lèi)的價(jià)格表，因此買(mǎi)賣(mài)雙方容易達成一致。