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　　新京報傳媒主辦的《房地產(chǎn)世界》創(chuàng )刊儀式上，業(yè)界探討新政下北京樓市走勢。

　　最嚴厲的房產(chǎn)調控政策到底對房?jì)r(jià)產(chǎn)生了怎樣的影響？北京多家機構的統計數據互相“打架”�！按蠼�8000元”的數據與老百姓的體驗相去甚遠。交易量的下降已經(jīng)立竿見(jiàn)影，房?jì)r(jià)的下降依然是一個(gè)見(jiàn)仁見(jiàn)智的謎。想了解當前的現狀，可以到現場(chǎng)去看看。而未來(lái)的走勢卻需要集體智慧去判斷和取舍。記者采訪(fǎng)、梳理了業(yè)界一些最新、最具代表性的觀(guān)點(diǎn)，看漲與看跌皆有其道理，希望給大家一個(gè)借鑒。

　　【會(huì )跌多少】

　　SOHO中國董事長(cháng)潘石屹

　　“房?jì)r(jià)下跌15%-20%”

　　潘石屹：最近密集出臺的政策中，有一些已經(jīng)是“開(kāi)弓沒(méi)有回頭箭”，還有一些政策在研究之中，如物業(yè)稅、房產(chǎn)稅等。

　　這些已經(jīng)出臺和即將出臺的政策將對普通中、低檔住房市場(chǎng)造成很大的價(jià)格壓力。這次，政府鐵了心讓住房?jì)r(jià)格回落，不達到調控目標決不罷休。只要住房?jì)r(jià)格的回落達到了調控的目標，那些正在研究的政策也許就不會(huì )出臺了。

　　在銷(xiāo)售方面，漲價(jià)時(shí)可以慢慢地、一步一步漲，但降價(jià)時(shí)一定要一次到位，不能一步步地降，因為市場(chǎng)永遠是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，如果一步步降的話(huà)，將不會(huì )有成交量。我預計在這輪政府密集出臺政策的調控下，住房?jì)r(jià)格下跌的幅度會(huì )在15%—20%，住房的價(jià)格回到2009年初的水平。

　　記者點(diǎn)評：降價(jià)一步到位，估計很多開(kāi)發(fā)商很不愿意做到這一點(diǎn)。因為降多少才算“到位”，目前還沒(méi)有共識。而且，房?jì)r(jià)下跌15%-20%也回不到2009年初的水平。二環(huán)內有個(gè)小區去年初最低時(shí)是18000元/平米，現在調控了，業(yè)主還在報4萬(wàn)/平米的單價(jià)，回去估計得50%，而銀行能承受嗎？

　　中原地產(chǎn)三級市場(chǎng)部副總經(jīng)理宮萍

　　“房?jì)r(jià)或在年內下調30%”

　　宮萍：限購、限貸的政策在4月30日出臺將使得改善型購房出手謹慎，而投資需求將在5月銷(xiāo)聲匿跡。之前占市場(chǎng)總成交量4成的投資客離場(chǎng)，而大量剛性需求也會(huì )期待房?jì)r(jià)下跌而轉為觀(guān)望，這將使得5月樓市成交量下降5成以上。

　　一系列政策的有力打壓，將非常明顯地出現部分區域價(jià)格加速回落的現象，以通州為代表的部分區域在5月價(jià)格下跌幅度可能超過(guò)15%-20%。北京房?jì)r(jià)也將立刻停漲， 50%的炒房客將在3個(gè)月內開(kāi)始拋售房源，房?jì)r(jià)很可能在年內出現下調30%的現象。本次樓市的調整時(shí)間將超過(guò)2年，很難在2012年以前出現回暖。

　　記者點(diǎn)評：交易量下跌比價(jià)格下跌的預測更“靠譜”一些。交易量的下跌意味著(zhù)價(jià)格很難避免下跌，人有從眾心理，房?jì)r(jià)就是這么漲起來(lái)的，也可能沿著(zhù)這條路再退回去。若真下調30%，望京、大興，以及亦莊的降價(jià)壓力還是比較大。

　　思源經(jīng)紀董事長(cháng)陶紅兵

　　“房?jì)r(jià)下跌30%或是目標”

　　陶紅兵：我認為最壞的時(shí)候還沒(méi)有到。調控剛剛開(kāi)始，政府是有目標的，不達到目標是不會(huì )罷休的，應該是房?jì)r(jià)下來(lái)一點(diǎn)：房地產(chǎn)應該下跌30%，大家會(huì )感覺(jué)還可以。

　　這個(gè)平均的數字很容易達到，現在有些城市已經(jīng)實(shí)現這個(gè)目標。因為政府會(huì )事先把這個(gè)月要批準的所有的樓盤(pán)做一個(gè)統計，超過(guò)這個(gè)均價(jià)的時(shí)候，政府會(huì )建議您推遲開(kāi)盤(pán)。

　　這就會(huì )產(chǎn)生兩個(gè)效應：如果想獲準早日開(kāi)盤(pán)，開(kāi)發(fā)商可能在價(jià)格上需要有一定的姿態(tài)，達到一定的預期；而如果選擇堅持價(jià)格，隨著(zhù)價(jià)格信號的不斷走低，買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的效應會(huì )讓等待的開(kāi)發(fā)商比較難熬，風(fēng)險加大。

　　記者點(diǎn)評：房?jì)r(jià)下跌30%就逼近斷供線(xiàn)。最近銀行的壓力測試結果是可容忍房?jì)r(jià)下跌30%-40%。若政府以此為調控目標，開(kāi)發(fā)商和買(mǎi)房人也就更有底了。

　　【何時(shí)回調】

　　華遠地產(chǎn)董事長(cháng)任志強

　　“四環(huán)內房?jì)r(jià)會(huì )過(guò)五萬(wàn)”

　　任志強：政府可能比開(kāi)發(fā)商更擔心房?jì)r(jià)下跌后的影響，現行嚴厲打壓的政策必然是臨時(shí)性的。無(wú)論是從中央政府層面，還是地方政府層面，都不可能置宏觀(guān)經(jīng)濟承受力和客觀(guān)市場(chǎng)規律于不顧，不尊重市場(chǎng)規律必然會(huì )遭遇市場(chǎng)的報復。地方政府也不可能立即改變自己依賴(lài)“土地財政”的現狀，很多地方政府最近已經(jīng)在主動(dòng)找開(kāi)發(fā)商提供低價(jià)地。

　　開(kāi)發(fā)商持有資金充裕，也有很多投資渠道可以選擇。新政在打壓需求的同時(shí)，也影響到了開(kāi)發(fā)商繼續拿地、推出新項目的積極性，市場(chǎng)的存貨本來(lái)就不足，一旦出現斷檔，政策退出后，未來(lái)還是會(huì )出現房?jì)r(jià)的大幅反彈。我過(guò)去說(shuō)過(guò)，北京的三環(huán)內的房?jì)r(jià)會(huì )過(guò)五萬(wàn)，現在我不僅沒(méi)有改變自己的觀(guān)點(diǎn)，還認為應該將這一范圍擴大到四環(huán)內，看看四環(huán)內還有什么地可供應？房?jì)r(jià)長(cháng)期上漲的趨勢是基本的市場(chǎng)規律，不會(huì )因為臨時(shí)的政策而改變。

　　記者點(diǎn)評：老任說(shuō)出了一個(gè)很真實(shí)的開(kāi)發(fā)商心態(tài)：沒(méi)錢(qián)賺，干嘛參與拿地蓋房？現在都不拿地，兩年后的周期內新房子面臨缺口是鐵定的事，但是最近的調控是否會(huì )逼出一些投資客的二手房來(lái)填補這個(gè)空缺呢？