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　　偉業(yè)我愛(ài)我家研究院總經(jīng)理陳亮

　　“四季度或明年初樓市回升”

　　陳亮：冬天還沒(méi)有完全到來(lái)，但是春天也不遠了。我們的判斷是：1-3個(gè)月內，即近期市場(chǎng)進(jìn)入量跌、價(jià)下滑的狀態(tài)。政策調控的主要目的是壓價(jià)，而不是打量，但是首先要把量壓下去。量跌之后，市場(chǎng)的走向會(huì )出現分化：或是進(jìn)入低迷階段，或是價(jià)格已經(jīng)有所觸底，進(jìn)入自然反彈狀態(tài)。這種“反彈”不是價(jià)量都達到一定的高度，而是進(jìn)入一個(gè)相對健康的上升空間。

　　現在和2008年相比，最重要的區別是現在的流動(dòng)性還是比較充裕的，很多的資金在尋找出口。我們正在做的調研顯示，不管是代理項目還是二手房的看房者，大家都在考慮什么時(shí)候重新入市。樂(lè )觀(guān)來(lái)說(shuō)，應該是四季度末或者明年年初。

　　記者點(diǎn)評：有房的人還在觀(guān)望，無(wú)房的人則在期待抄底。樓市的長(cháng)期上漲已經(jīng)改變了大家的心態(tài)，加劇了對房市的恐慌，反映到市場(chǎng)上就是跟風(fēng)。最近三個(gè)月大家應該會(huì )跟風(fēng)不買(mǎi)，如果到了四季度，房?jì)r(jià)不見(jiàn)明顯松動(dòng)，政策不再發(fā)力，跟風(fēng)買(mǎi)房拉高房?jì)r(jià)的可能性就可能變成事實(shí)。

　　賽睿顧問(wèn)董事長(cháng)陳建明

　　“歐洲債務(wù)危機或致政策松綁”

　　陳建明：上周后半周，由希臘所引發(fā)的歐洲債務(wù)危機似乎已演變成另一次金融風(fēng)暴。假如這一危機繼續加劇，真的導致世界經(jīng)濟二次探底，那么擺在中國經(jīng)濟面前的一定還是保增長(cháng)、保就業(yè)的問(wèn)題。在過(guò)去20多天的時(shí)間內，中國樓市在嚴格的調控政策下，幾乎休克，尤其是一線(xiàn)城市。這種趨勢如果得以延續，甚至房?jì)r(jià)下跌成為主導趨勢，那么關(guān)聯(lián)行業(yè)萎靡，對于中國經(jīng)濟穩健運行將是嚴峻的挑戰。

　　我個(gè)人認為如果歐洲危機再加劇，中國樓市調控政策至少存在松綁的可能性。

　　記者點(diǎn)評：美國經(jīng)濟危機導致了中國2009年對樓市的“特別關(guān)照”。這一次呢？下半年宏觀(guān)經(jīng)濟的承受能力會(huì )如何，尚待觀(guān)察。

　　【觀(guān)察家】

　　北京房協(xié)副秘書(shū)長(cháng)陳志

　　“開(kāi)發(fā)商要準備過(guò)長(cháng)冬”

　　北京房協(xié)副秘書(shū)長(cháng)陳志在新京報傳媒主辦的《房地產(chǎn)世界》創(chuàng )刊儀式上表示，房產(chǎn)調控政策出臺后，一夜之間樓市的供求關(guān)系出現了一個(gè)逆轉，但樓盤(pán)降價(jià)不會(huì )很快�！皬慕�(jīng)濟面臨的問(wèn)題和房地產(chǎn)的民生壓力來(lái)看，當前的樓市調控的壓力是中央和地方必須承受的，開(kāi)發(fā)商要準備過(guò)一個(gè)漫長(cháng)的冬天�！�

　　陳志認為，“這次調整中央和地方是一定要調到位的。過(guò)去多次的政策調整都有地方不作為或者推諉。而這次把政策做得這么徹底，地方政府已經(jīng)沒(méi)有空子可鉆了”。陳志表示，北京把所有的“選項”做足了，也是對中央的一個(gè)表態(tài)。政策是剛剛開(kāi)始，會(huì )持續很長(cháng)的時(shí)間。

　　他認為，樓市的調控不足以導致市場(chǎng)擔心的中國經(jīng)濟崩盤(pán)問(wèn)題，但肯定會(huì )有壓力。銀行對30%左右的房?jì)r(jià)下調幅度是有風(fēng)險承受能力的。從長(cháng)遠和大局來(lái)看，現在的調控就應該是必須要付出的代價(jià)，也是地方政府必須要承受的。陳志還表示，這次調控劍指炒房者，把過(guò)去炒房的資金困在樓市里。如果這些資金從樓市出來(lái)，今后的房?jì)r(jià)誰(shuí)來(lái)接是一個(gè)很棘手的問(wèn)題，如果再投向其他的領(lǐng)域，炒作農產(chǎn)品，像去年的大蒜、辣椒一樣，對通脹是巨大的威脅。

　　陳志特別指出，現在的房?jì)r(jià)應該從民生的層面考慮，調控將會(huì )持續較長(cháng)的時(shí)間，將會(huì )是相對漫長(cháng)的冬天，去年拿下“地王”的企業(yè)會(huì )面臨較大的困難；盡管大家都在擔心土地供應，但是政府其實(shí)非常清楚，開(kāi)發(fā)商手里持有的土地的量并不少，需要給開(kāi)發(fā)商提一個(gè)醒：現在應該早謀，早斷。因為現在的問(wèn)題在于更嚴厲的政策，如物業(yè)持有環(huán)節稅收、遺產(chǎn)稅等政策什么時(shí)候出臺，不存在政策不出來(lái)的問(wèn)題。

　　本版采寫(xiě)/本報記者 張家齊 　

  　猜想

　　對于一些樓盤(pán)的打折促銷(xiāo)，不少買(mǎi)房人并不買(mǎi)賬�！霸瓉�(lái)預計27000元，現在開(kāi)發(fā)商要清盤(pán)，就定在21000元了�！背�陽(yáng)北路一樓盤(pán)售樓員告訴記者，周六開(kāi)盤(pán)，“現在能選上房”。

　　受新政調控影響，越來(lái)越多的購房人選擇觀(guān)望。多位購房人向記者表示，政策調控的威力尚未完全顯現。多數開(kāi)發(fā)商仍然堅挺著(zhù)房?jì)r(jià)，“政府也許會(huì )有后續政策促使房?jì)r(jià)下跌�！迸c此同時(shí)，恒大在全國范圍內8.5折促銷(xiāo)也給了不少買(mǎi)房人信心。

　　哪些區域、哪些樓盤(pán)將迎合買(mǎi)房人的期待，通過(guò)實(shí)質(zhì)性降價(jià)打動(dòng)買(mǎi)房人？

　　“郊區�！币晃谎肫蟊尘胺科筘撠熑吮硎�，郊區土地供應量大、樓盤(pán)競爭激烈，且前期漲價(jià)幅度比較大，“即使降價(jià)，開(kāi)發(fā)商也能承受，依然有利可圖”。在他看來(lái)，城區樓盤(pán)抗跌性較強。

　　而另一位業(yè)內人士則認為，受調控政策影響，不排除標桿企業(yè)選擇城區樓盤(pán)降價(jià)，做出明確姿態(tài)的可能性�！俺菂^樓盤(pán)關(guān)注度高，客戶(hù)認可度高，一旦房企確定降價(jià)并一次到位，可以給企業(yè)帶來(lái)較好的經(jīng)濟效益和社會(huì )反響。像上一輪調控時(shí)的美利山、冠城名敦道�！睂τ谀男�樓盤(pán)可能成為標桿企業(yè)的領(lǐng)降樓盤(pán)，他表示不便預測。

　　本版采寫(xiě)/本報記者 張旭 　

　搜房網(wǎng)監控顯示，北京已有10個(gè)樓盤(pán)率先降價(jià)

　　“每平米降三千，北京10大樓盤(pán)價(jià)格率先松口�！备鶕�搜房網(wǎng)新盤(pán)數據監控中心顯示，包括京貿國際城等樓盤(pán)在內，北京已有10個(gè)樓盤(pán)率先降價(jià)。如某項目4月8日均價(jià)為27000元/平米，現在均價(jià)為25000元/平米。京貿國際城4月21日均價(jià)為26800元/平米，現均價(jià)26000元/平米。

　　而在部分樓盤(pán)，特別是前期房?jì)r(jià)漲速較快的區域，區域房?jì)r(jià)松動(dòng)更為明顯。

　　“通州區地鐵線(xiàn)附近樓盤(pán)成交價(jià)不到16000元/平米�！比涨�，一位購房人這樣告訴記者。和通州前期房?jì)r(jià)暴漲，部分樓盤(pán)報價(jià)甚至達到28000元-29000元/平米相比，通州房?jì)r(jià)已出現明顯的松動(dòng)跡象。

　　記者了解到，買(mǎi)房人所稱(chēng)的樓盤(pán)為九棵樹(shù)站樓盤(pán)附近的一樓盤(pán)。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，該項目5月2日取得預售證，截至5月13日，成交均價(jià)為15791元/平米。記者從售樓處獲悉，該項目開(kāi)盤(pán)價(jià)為17000元/平米，買(mǎi)房人可享受一次性付款9.5折、首付70%9.7折、首付50%9.9折的優(yōu)惠。然而通過(guò)計算可以發(fā)現，即使按照9.5折計算，均價(jià)應為16150元/平米。而成交均價(jià)顯示為15791元/平米，這說(shuō)明樓盤(pán)銷(xiāo)售過(guò)程中還有更大的優(yōu)惠。

　　而在此前，通州在售項目包括海棠灣、京貿國際城、珠江拉維家園等報價(jià)都在每平米23000元乃至25000元以上。在房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上，珠江拉維家園新一期房源公布每套房源價(jià)格前，顯示的擬售價(jià)格為19000元/平米。

　　一樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)負責人告訴記者，受北京“一房一價(jià)”政策的影響，現在開(kāi)發(fā)商在申請預售證時(shí)往往傾向于先抬高報價(jià)，以預留打折促銷(xiāo)的空間。

　　據記者了解，大興、房山以及部分城區樓盤(pán)也都在不斷調低開(kāi)盤(pán)預期。萬(wàn)科副總裁毛大慶日前表示，萬(wàn)科在北京新入市的項目，如房山長(cháng)陽(yáng)半島，也會(huì )調低入市價(jià)格預期，合理定價(jià)。

　　變相降價(jià) 打折幅度越來(lái)越大

　　北六環(huán)一項目全款8.8折優(yōu)惠，另有兩項目全款9折

　　在不少樓盤(pán)預留打折空間的同時(shí)，打折已經(jīng)在北京不少樓盤(pán)出現，且打折幅度比以往明顯加大。

　　“均價(jià)24000元，全款每平米減2000元，首付70%減1200元，首付50%減500元�！蔽挥谕ㄖ輩^的K2·海棠灣項目售樓員告訴記者，項目正在實(shí)行梯級打折優(yōu)惠。

　　“每平米減2000元實(shí)際上就是降價(jià)�！币晃徊辉妇呙�的業(yè)內人士告訴記者，對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，“降價(jià)”的提法較為敏感，容易引起比較大反響，因此往往選擇以打折優(yōu)惠的方式，來(lái)實(shí)現事實(shí)上的降價(jià)，吸引買(mǎi)房人。

　　相對于新政前一般9.5折以?xún)鹊膬?yōu)惠，最近樓盤(pán)整體打折的幅度明顯加大。記者從位于北六環(huán)的灣流匯別墅售樓處了解到，雙拼產(chǎn)品開(kāi)盤(pán)均價(jià)是18000元-19000元，全款可以享受8.8折優(yōu)惠，“讓價(jià)幅度降到底限，接近成本價(jià)出手，盡快清盤(pán)”。同時(shí)，來(lái)自有關(guān)網(wǎng)絡(luò )統計數據顯示，位于海淀區的緣溪堂一次性付款享受9折優(yōu)惠，按揭享受9.5折優(yōu)惠；位于昌平區的高教新城一次性付款享受9折優(yōu)惠。