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　　據悉，2006年開(kāi)始，世茂房地產(chǎn)將土地增值稅從“銷(xiāo)售成本”的會(huì )計科目，劃轉至“應付所得稅”項。由于該會(huì )計項目除土地增值稅外，還包括其他應付未付的稅種，同時(shí)金額也是歷年累加，所以很難了解其過(guò)去幾年的土地增值稅繳納情況。

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者觀(guān)察到，2006年公司應付所得稅總稅額僅為3.68億元，而去年應付所得稅累計總金額已經(jīng)達到49.44億元，其中僅2009年一年所增加的應付所得稅金額就高達近20億元。去年末，世茂房地產(chǎn)的現金及銀行結余為72.8億元。如果今年就對世茂房地產(chǎn)旗下全部項目進(jìn)行土地增值稅清算，確實(shí)可能對企業(yè)的資金產(chǎn)生影響。

　　土地增值稅清算條件

　　上海財稅咨詢(xún)電話(huà) “12366”昨日向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露土地增值稅清算的幾個(gè)條件：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的；直接轉讓土地使用權的，納稅人應進(jìn)行土地增值稅的清算并申報。

　　而已竣工驗收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷(xiāo)售(預售)許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

　　上海網(wǎng)上房地產(chǎn)的資料顯示，世茂濱江花園自2004年以來(lái)一共取得過(guò)10余張預售許可證，共48萬(wàn)余平方米，但是完全售完的只有2004年取得預售許可證的19萬(wàn)平方米，其他項目的銷(xiāo)售率都沒(méi)有達到85%的比例。

　　因此，類(lèi)似這樣的豪宅有巨額土地增值稅未清算，也在情理之中。

　　以世茂濱江花園最后一期的5號樓為例，取得的預售許可面積達97094.83平方米，但實(shí)際只銷(xiāo)售了68021平方米，銷(xiāo)售率只有70%，未達到上述85%“紅線(xiàn)”。

　　和世茂五號樓一樣，2004年6月取得的濰坊西路1弄1-12號和2弄1-2號所有的住宅部分都已銷(xiāo)售，但有58000多平方米車(chē)庫尚未銷(xiāo)售，也沒(méi)有達到85%的比例。只不過(guò)，該項目獲得預售許可證的時(shí)間已經(jīng)超過(guò)了3年，按照規定，主管稅務(wù)機關(guān)可以要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者前往上海市浦東新區稅務(wù)局詢(xún)問(wèn)，工作人員表示，具體企業(yè)的稅收征收信息，屬于保密范疇，不能向社會(huì )公布。

　　土地增值稅存灰色空間

　　“一位知名房地產(chǎn)公司的老總曾計算過(guò)，如果完全按照法律規定正常納稅，每為股東創(chuàng )造1元錢(qián)的利潤，需要向政府繳納1.6元的稅，但事實(shí)上很少有開(kāi)發(fā)商繳那么多的稅�！�

　　新閔律師事務(wù)所合伙人劉福元表示，開(kāi)發(fā)多年的項目未進(jìn)行土地增值稅清算是業(yè)內普遍性的問(wèn)題，是稅收制度本身的缺陷所致。

　　據他介紹，法律規定“項目竣工且銷(xiāo)售完成85%”，但在實(shí)際清算時(shí)，必須是整個(gè)項目全部銷(xiāo)售完成以后才能進(jìn)行。因為只有那時(shí)，稅務(wù)部門(mén)才能非常清楚地計算出購地成本、建筑成本、管理成本等，在此基礎上，再計算企業(yè)應繳的土地增值稅。

　　但實(shí)際上，一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目很難全部銷(xiāo)售清，導致項目開(kāi)發(fā)成本難以被界定，給土地增值稅的清算，帶來(lái)極大的難度�！氨热玳_(kāi)發(fā)車(chē)庫的成本，和開(kāi)發(fā)項目其他部分的成本是在一塊的，沒(méi)辦法分開(kāi)單獨核算，這就很難計算它的土地增值稅，給征收工作帶來(lái)了困難�！眲⒏Ｔ�解釋道。