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　　“跑量和降價(jià)已成為開(kāi)發(fā)商抵御風(fēng)險要出的殺手锏�！钡掠拥禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部經(jīng)理蔣旭說(shuō)出了很多人不敢說(shuō)的話(huà)。不過(guò)也有業(yè)內人士表示：當前全上海都在等待細則出臺后才會(huì )行動(dòng)。買(mǎi)房者和開(kāi)發(fā)商都如此�！艾F在無(wú)非是開(kāi)發(fā)商在去年市場(chǎng)好的時(shí)候賺了一票，不差錢(qián)�！鄙鲜鋈耸咳缡钦f(shuō)�！罢�策不明朗，真的看不清楚，無(wú)法預判�！敝袊�房地產(chǎn)測評中心主任龍勝平坦言：“現在任何事情都是猜測，我們會(huì )在8月后，針對開(kāi)發(fā)商上半年的表現仔細研究后才能判斷出下半年他們該做什么事情�！�

　　不過(guò)值得注意的是，龍勝平同時(shí)也表示：“今年這個(gè)階段開(kāi)發(fā)商融資渠道只會(huì )越縮越緊�！惫P者認為其言外之意就是開(kāi)發(fā)商自籌資金，尤其是通過(guò)銷(xiāo)售快速回款或將成為一種趨勢。

　　一般來(lái)講，國外房地產(chǎn)企業(yè)資金的來(lái)源通常是40%左右的房地產(chǎn)基金，40%是私募基金，包括私人投資或者企業(yè)之間的投資，剩下才是銀行貸款。在回款周期拉長(cháng)、信貸收緊、負債率高企等因素下，今年年底房企將面臨巨大資金壓力。根據剛剛由中國房地產(chǎn)測評中心發(fā)布的《2010年中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》顯示：2009年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源中，定金預收款和個(gè)人按揭貸款兩項共計占42.57%，幾乎占了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源的半壁江山。按照新的房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策，住房貸款首付比例提高、貸款利率從高執行、多套住宅停止貸款等措施，都從根本上限制了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可用的資金來(lái)源。如果這些政策有效地執行下去，那么經(jīng)過(guò)不太長(cháng)的時(shí)間，就會(huì )對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資環(huán)境產(chǎn)生致命的影響，各房地產(chǎn)公司資金鏈壓力可能不斷上升。

　　業(yè)內人士表示：政策因素將主導今年地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)面臨重大變局。

　　本報地產(chǎn)評論員 房蓉

　　上市房企須適應新的環(huán)境

　　嘉凱城集團總裁

　　邊華才

　　近期，“新國四條”、“國十條”等房產(chǎn)調控政策相繼出臺，國家對房地產(chǎn)行業(yè)管制屢出重拳，以至于行業(yè)觀(guān)望情緒加重，很多房產(chǎn)商如履薄冰。嘉凱城近期也運用了一系列積極的融資策略，受到行業(yè)關(guān)注。

　　上市房企必須適應新的環(huán)境，調整資金運用計劃。對于目前政策背景下的融資前景，從防范公司系統危險和實(shí)現公司持續穩健發(fā)展考慮，公司融資應該采取多元化的渠道策略，而不僅局限于定向增發(fā)一種策略。因此，嘉凱城對于最終能夠實(shí)施融資方案，以及最終確認的融資節奏和金額，都有足夠的思慮和充分的心理預期。

　　近期因國家政策而引起的一系列市場(chǎng)波動(dòng)，我認為可以在一個(gè)更加積極健康的市場(chǎng)中取得優(yōu)異成績(jì)。一方面，公司仍會(huì )尋求積極的融資策略，并用于新項目的獲取及開(kāi)發(fā)。另一方面，公司本身所持有的的項目，并非單一住宅項目，多種物業(yè)類(lèi)型的持有，也使得公司在抵御市場(chǎng)風(fēng)險方面優(yōu)于其他公司。對于未來(lái)發(fā)展，在公司資金運營(yíng)良好，土地儲備充足的情況下，伴隨宏觀(guān)經(jīng)濟景氣上升、居民收入增加、流動(dòng)性充裕和消費結構升級等因素, 嘉凱城將抓住此輪市場(chǎng)發(fā)展的機遇。

　　樓市將迎來(lái)2-3年震蕩期

　　華東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)學(xué)院院長(cháng)

　　張永岳

　　近年來(lái)，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的態(tài)勢充分體現了政府政策因素的主導性作用。目前強力的干預政策對今年后半年市場(chǎng)形勢會(huì )產(chǎn)生重大影響，房地產(chǎn)行業(yè)面臨重大調整的可能性，市場(chǎng)下滑在一段時(shí)間內將加速運行。在這種情況下，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現一個(gè)兩到三年的振蕩期。同時(shí)，由于市場(chǎng)預期的相互強化將顯著(zhù)放大振蕩期的上下波動(dòng)幅度，會(huì )加大房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境穩定的難度。

　　在振蕩期中，部分2009年激進(jìn)拿地的開(kāi)發(fā)企業(yè)將面臨銷(xiāo)售不暢、資金鏈緊張、融資困難等窘境。與此同時(shí)，2009年適度拿地、現金充裕，維持較為穩健經(jīng)營(yíng)的上市公司又將面臨一個(gè)發(fā)展的機遇期。市場(chǎng)下滑過(guò)程中，會(huì )產(chǎn)生數量較多的潛在價(jià)值較高的項目，優(yōu)勢企業(yè)可以適時(shí)收購一些因資金鏈緊張的項目和企業(yè)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)下一輪擴張奠定良好的基礎。

　　目前，相當一部分房地產(chǎn)上市公司執行的是“亦步亦趨式”的發(fā)展模式。在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于高速發(fā)展階段，這些企業(yè)在較長(cháng)時(shí)期內會(huì )獲得高額回報，一旦市場(chǎng)進(jìn)入下行階段，或者進(jìn)入相對平穩階段，這些企業(yè)在高速發(fā)展中沒(méi)有及時(shí)解決的高運營(yíng)成本、盲目決策、組織結構重疊低效等弊病就會(huì )顯現出來(lái)，整個(gè)企業(yè)立即呈現疲態(tài)。在市場(chǎng)形勢頻繁變換的情況下，這些房企必須跳出“亦步亦趨式”模式，對市場(chǎng)前景和自身能力進(jìn)行準確定位，從而有效地提升企業(yè)競爭力，應對市場(chǎng)的激烈競爭。