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揭開(kāi)房產(chǎn)稅的面紗
主編:孟慶海 編導:殷莉、傅喻、楊娜 攝像:景延、張小明、樊建恩
5月31日,國務(wù)院批準并公布了國家發(fā)改委制定的《2010年深化經(jīng)濟體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》,文件將“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”,列入了今年的財稅體制改革的目標當中,引起了市場(chǎng)各方震動(dòng),樓市和股市對此有哪些反映呢?
5月17日,“新國十條”滿(mǎn)月之際,一則關(guān)于國家發(fā)改委正在牽頭相關(guān)部委出臺一項更為嚴厲的房地產(chǎn)調控政策的消息,讓房產(chǎn)股頃刻失色。當日A股暴跌136點(diǎn),超過(guò)5%的一根長(cháng)陰線(xiàn)更是創(chuàng )下A股市場(chǎng)今年以來(lái)最大跌幅。隨后,關(guān)于“物業(yè)稅”、“房產(chǎn)稅”的各種消息充斥網(wǎng)絡(luò )報端,讓人不知真假、莫衷一是。5月23日,一條“發(fā)改委稱(chēng)三年不征房產(chǎn)稅,短期無(wú)更嚴厲新政”的消息披露,這讓滬深股市迎來(lái)了久違的艷陽(yáng)高照,5月24日星期一,股市大幅反彈,房地產(chǎn)股全線(xiàn)飄紅,多只漲停,滬指大漲3.48%,人們紛紛以為,這是房地產(chǎn)調控即將結束的一個(gè)信號,但是隨后第二天,也就是5月25日發(fā)改委就緊急辟謠,這讓眾多人始料未及,股市則繼續選擇大幅下跌,掉頭向下。
5月31日首次明確將“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅”,消息一發(fā)布,滬深股市在當天雙雙走低。上證綜指跌破2600點(diǎn)整數位,滬深兩市出現2%以上的跌幅。而5月份全月9.7%的跌幅也創(chuàng )下了自去年9月以來(lái)單月最大跌幅。
而最讓普通百姓關(guān)注的樓市,也因為對房產(chǎn)稅出臺的預期出現了成交量明顯萎縮。 在北京,上海,廣州等一線(xiàn)城市,成交量巨幅下跌,根據北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數據統計,截至5月30日,北京市商品住房期房日簽約量為186套,較4月的348套大幅下降46.6%。更令人關(guān)注的是,如果剔除經(jīng)濟適用房、限價(jià)房等保障性住房,5月份北京的商品住房期房簽約量,日均僅108套,環(huán)比降幅接近70%。 5月上海商品住宅成交套數比4月降幅近70%, 在深圳,較多樓盤(pán)開(kāi)始降價(jià)出售, 佳兆業(yè)地產(chǎn)在深圳的在售樓盤(pán)中, 最大的優(yōu)惠幅度高達1萬(wàn)元/平方米。不僅是成交量同比環(huán)比均出現大跳水,房?jì)r(jià)也出現松動(dòng)。以往年度總是表現驚人的樓市紅五月,今年風(fēng)光不再。
5月31日我國首次明確將“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅”,消息一發(fā)布,敏感的市場(chǎng)立刻嗅到了氣息:滬深股市在當天雙雙走低。上證綜指跌破2600點(diǎn)整數位,滬深兩市出現2%以上的跌幅。 而5月份全月9.7%的跌幅也創(chuàng )下了自去年9月以來(lái)單月最大跌幅。 而最讓普通百姓關(guān)注的樓市,也因為對房產(chǎn)稅出臺的預期出現了成交量明顯萎縮。 在北京,上海,廣州等一線(xiàn)城市,成交量巨幅下跌,根據北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數據統計,截至5月30日,北京市商品住房期房日簽約量為186套,較4月的348套大幅下降46.6%。更令人關(guān)注的是,如果剔除經(jīng)濟適用房、限價(jià)房等保障性住房,5月份北京的商品住房期房簽約量,日均僅108套,環(huán)比降幅接近70%。 5月上海商品住宅成交套數比4月降幅近70%, 在深圳,較多樓盤(pán)開(kāi)始降價(jià)出售, 佳兆業(yè)地產(chǎn)在深圳的在售樓盤(pán)中, 最大的優(yōu)惠幅度高達1萬(wàn)元/平方米。不僅是成交量同比環(huán)比均出現大跳水,房?jì)r(jià)也出現松動(dòng)。以往年度總是表現驚人的樓市紅五月,今年風(fēng)光不再。
房產(chǎn)稅如今處在高度關(guān)注當中,稍有風(fēng)吹草動(dòng)都會(huì )讓樓市、股市產(chǎn)生劇烈反應。最新的消息說(shuō),目前上海和重慶的房產(chǎn)稅方案已經(jīng)上報國務(wù)院,等待批復。很多人預計,上海的房產(chǎn)稅方案很可能會(huì )和上海的樓市調控細則一并出臺,上海將成為第一個(gè)吃房產(chǎn)稅這只螃蟹的城市。那么,房產(chǎn)稅到底是什么?未來(lái)可能出臺的稅改方案又會(huì )指向何方呢?《經(jīng)濟半小時(shí)》記者趕到了位于風(fēng)暴中心的上海進(jìn)行調查。
張鴻銘,上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任,上海市人民政府參事,國家建設部專(zhuān)家委員會(huì )成員,從事房地產(chǎn)市場(chǎng)研究三十余年。張鴻銘全程參與了上海市房產(chǎn)稅方案的研究、制訂過(guò)程。
記者:我們知道您一直參與上海房產(chǎn)稅方案的討論,那我很想知道在你們的討論過(guò)程中,什么問(wèn)題是你們最關(guān)注的問(wèn)題,什么問(wèn)題是討論最焦點(diǎn)的問(wèn)題?
上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任 上海市人民政府參事 張鴻銘:它考慮到方方面面的關(guān)系,考慮了自住的問(wèn)題和非自住的問(wèn)題,自住和非自住,就自住和營(yíng)業(yè)的問(wèn)題他考慮到了我認為相當合理的。他還考慮到,是從,他起步考慮到,較小的范圍的起步,沖擊面,適當的減小沖擊面他也考慮到了,他也考慮到了一個(gè)稅率,不要一個(gè),它要一個(gè)價(jià)格的基礎他考慮到了,按照房產(chǎn)稅的要求,一個(gè)新買(mǎi)的怎么樣,原來(lái)的房屋。
記者:您覺(jué)得房產(chǎn)稅操作的難度大不大?
上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任 上海市人民政府參事 張鴻銘:如果凈用物業(yè)稅來(lái)表述的話(huà),那么它有一的技術(shù)難度,那么如果按照類(lèi)物業(yè)稅,就房產(chǎn)稅的話(huà),那么這個(gè)難度就很小了,這難度就很小了。很多的基本問(wèn)題,要我看都可以迎刃而解,當然它需要深化和細化,變成可以做的一種細則,操作的細則。
張鴻銘告訴記者,其實(shí)目前熱議的房產(chǎn)稅和物業(yè)稅基本上是一個(gè)概念,都是指房產(chǎn)在保有環(huán)節每年要繳納的稅項。實(shí)際上從2003年開(kāi)始,我們國家就在一些城市著(zhù)手研究和空轉物業(yè)稅,不過(guò)由于物業(yè)稅是一項新的稅種,需要經(jīng)過(guò)全國人大立法的批準,同時(shí)物業(yè)稅還存在一些技術(shù)難題,如信息系統沒(méi)有完全聯(lián)網(wǎng)、房產(chǎn)價(jià)值評估工程巨大等等問(wèn)題,所以物業(yè)稅短期推出不太可能,于是類(lèi)似于物業(yè)稅的房產(chǎn)稅被提上了議事日程。
上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任 上海市人民政府參事 張鴻銘:那么所以人們考慮了,我們現有的政策,房地產(chǎn)政策里頭稅收政策里有一項稅就是我們1986年我們《中華人民共和國的房地產(chǎn)稅暫行條例》,里頭就有相關(guān)的規定,有相關(guān)的規定,就對于我們公民也好,對于機構也好,我們所有的一個(gè)房產(chǎn)要交一項稅叫房產(chǎn)稅。
1986年《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第五條規定,對于個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn),免納房產(chǎn)稅,張鴻銘認為,如果現在對于個(gè)人非營(yíng)業(yè)性的自住房產(chǎn),設定一個(gè)合理的面積或套型的設置,那么超過(guò)這個(gè)限額的部分,就可以界定為營(yíng)業(yè)性房產(chǎn),對此可以征房產(chǎn)稅。
上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任 上海市人民政府參事 張鴻銘:那么其中對于住房部分我們國家一直沒(méi)有征收,一直沒(méi)有征收,那么按照現在的形勢的需要,我們假如說(shuō)們物業(yè)稅暫時(shí)不能推出,那么1986年的我們中華人民共和國的房產(chǎn)稅暫行條例有可以征收。
那么備受關(guān)注的上海版房產(chǎn)稅方案到底是什么樣的呢?房產(chǎn)稅會(huì )對居民所有的住房征收嗎?
記者:有人認為房產(chǎn)稅推出有可能會(huì )加重普通老百姓的購房的壓力,您怎么看這個(gè)問(wèn)題?
上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任 上海市人民政府參事 張鴻銘:按照每個(gè)人可以刨掉一個(gè)部分。比如說(shuō)是不是刨掉50平米,或者60平米是不是可以刨掉,我們一個(gè)人自用,我們說(shuō)50、60平米是不是夠了,你每個(gè)人超過(guò)了這樣一個(gè)比例是否要征收一個(gè)房產(chǎn)稅 那應該是合理的
免征房產(chǎn)稅的居民自用面積到底定為多大是合理的呢?張鴻銘建議,每個(gè)地方可以不一樣,比如說(shuō)大中型城市可以小一點(diǎn),中小城市可以大一點(diǎn),東部地區可以小一點(diǎn),西部地區可以大一點(diǎn)。
1986年出臺的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第三條規定, 房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。
上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任 上海市人民政府參事 張鴻銘:新購買(mǎi)房屋你就可以按照這個(gè)成交價(jià)格計算,對不對?假如原來(lái)房屋是應該有評估的,那當然我個(gè)人有設想,我們可以用簡(jiǎn)化,用簡(jiǎn)化一個(gè)手續,比如說(shuō)按照原來(lái)的購買(mǎi)的價(jià)格乘上一個(gè)通貨膨脹率,因為現在房?jì)r(jià)的一個(gè)上升的幅度大大高過(guò)于通貨膨脹率,那不很簡(jiǎn)化了嘛。假如說(shuō)國家認為你這個(gè),這個(gè)價(jià)格的這個(gè)房屋的原值太低了,那么你可以在稅率上調整,用稅率上調整不是解決了嘛。
據了解,房產(chǎn)稅的稅率在各個(gè)國家都不太一樣,甚至一個(gè)國家里的不同城市也有不同稅率。而根據目前的傳言,上海市房產(chǎn)稅的稅率將會(huì )是千分之八,那么實(shí)際情況又是怎樣的呢?
上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任 上海市人民政府參事 張鴻銘:那么我們國家各地也可以不一樣,比如說(shuō)某些城市你的財政收入情況相當穩定,相當好,那么你的稅率可以降低,有的城市的財政壓力很重,那么你可以適度的提高,或者每年也是可以不一樣。那么我想也是,也應該在零點(diǎn)幾,百分之零點(diǎn)幾到1%甚至更多也是可以的,也是可以的,那么這是應該由各地,由各地有個(gè)設想 同中央商量的事這是一個(gè)稅率的問(wèn)題。
在張鴻銘看來(lái),上海的房產(chǎn)稅方案基本成熟,具有較強的可操作性,不過(guò)至于什么時(shí)候出臺的確不好判斷。
上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任 上海市人民政府參事 張鴻銘:即便這個(gè)政策已經(jīng)成熟了,那么出臺的時(shí)機也是可以選擇的,是否一定要出臺也是可以選擇的,要根據宏觀(guān)經(jīng)濟形勢,要根據市場(chǎng)的形勢。但是我想從長(cháng)遠來(lái)看,這項政策是一定要出臺,是應該出臺的,假如說(shuō)類(lèi)物業(yè)稅成功了,那么以后就可以進(jìn)一步,我們推進(jìn)到物業(yè)稅也是可以的,總而言之,類(lèi)物業(yè)稅也好,物業(yè)稅也好這個(gè)大勢所趨是應該遵守的,再不遵守,從長(cháng)遠看不遵守似乎是不合理的,絕對是不合理的,不合理的。
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