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　　降與不降進(jìn)退兩難

　　來(lái)自銀行的消息表示，貸款買(mǎi)房的成交量也出現了大幅下降。一位股份制銀行房貸部負責人告訴記者，現在的成交量趨勢非常低迷。5月份的成交量比上月下降60%到70%，現在幾乎每周都在下降，基本已經(jīng)沒(méi)有什么成交量。

　　央行上�？偛康臄祿�顯示，5月份個(gè)人住房貸款增量有所回落。當月全市新增人民幣個(gè)人消費貸款74.1億元，環(huán)比少增26億元，同比少增20.2億元。其中個(gè)人房貸需求有所下降，當月全市人民幣個(gè)人住房貸款增加56.9億元，同比和環(huán)比分別少增21.5億元和26.2億元。

　　實(shí)際上，銀行如何執行“國十條”中多條涉及銀行“自主界定”的規定，才是政策延續性和有效性的關(guān)鍵，也是促成樓市“拐點(diǎn)”重要組成部分。

　　銀聯(lián)信最新的《個(gè)人信貸業(yè)務(wù)月度分析報告2010年第5期》對新政出臺后中小股份制銀行在各地房貸政策區別化執行的情況進(jìn)行了跟蹤調查，由于各“地方版”的樓市調控細則出臺的時(shí)間及內容不一，相應的各地銀行對房貸新政策執行的及時(shí)性和力度表現也各不相同。

　　據其監測，在房貸新規中，購房者最關(guān)注的是如何界定所購房屋是否屬于二套房以及三套房貸款是否暫停。

　　因此，作為房地產(chǎn)企業(yè)最重要的支撐，商業(yè)銀行的態(tài)度至關(guān)緊要。中行、農行、工行、建行四大國有銀行以及多家股份制商業(yè)銀行都已全面實(shí)施國務(wù)院4月14日發(fā)布的房貸政策，即對貸款購買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。顯然，這些舉措影響了房地產(chǎn)的銷(xiāo)量。

　　建行、中行以及招行、深發(fā)展等銀行內部人士表示，對二套房執行住建部“認房又認貸”的最新規定，只要購房者有貸款記錄或者名下已有房屋，就算二套房，貸款將執行首付最低五成、利率至少上浮10%的規定。

　　“‘國十條’出臺對銀行個(gè)人貸款規模的影響非常明顯，但因為提高了二套房貸款的門(mén)檻，實(shí)際上對銀行本身來(lái)說(shuō)，安全系數提高也比較明顯”，建設銀行內部人士6月12日對《投資者報》表示，建行3年來(lái)對于房地產(chǎn)企業(yè)貸款要求越來(lái)越高，因為房地產(chǎn)業(yè)相對比較“動(dòng)蕩”，但在“國十條”出臺前，對個(gè)人貸款放貸，并沒(méi)有過(guò)限制要求。

　　而另一方面，地產(chǎn)商正面臨融資難，招商地產(chǎn)撤銷(xiāo)增發(fā)方案、世茂股份再融資方案夭折，萬(wàn)科去年底制定的112億增發(fā)融資預案，看來(lái)也要路途漫漫。

　　正是這種財務(wù)壓力，地產(chǎn)大佬們不得不通過(guò)降價(jià)取得成交量的上升。易居中國分析師薛建雄對《投資者報》表示，在跌價(jià)樓盤(pán)增加的情況下，成交量會(huì )上升。房?jì)r(jià)如果下跌20%左右，那么就會(huì )有比較好的交易量上去。因為剛性需求仍然很大。

　　無(wú)論如何，降價(jià)已經(jīng)成為房企不得不實(shí)施的策略，即使像萬(wàn)科這類(lèi)的大企業(yè)，在宏觀(guān)調控面前擁有一定的抗壓能力，也無(wú)法承受銷(xiāo)售量持續下跌，這對以資金快速周轉為運營(yíng)基礎的萬(wàn)科來(lái)說(shuō)也是致命的。畢竟萬(wàn)科的現金保障比只有0.47，在銷(xiāo)售收入前15大房企中排在最后。

　　目前來(lái)看，除了少部分屬于稀缺資源高價(jià)房外，降價(jià)已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)不得不選的出路。中原地產(chǎn)投資顧問(wèn)部項目總監徐超6月17日對《投資者報》表示，如果房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)格不下降的話(huà)，可能延續現狀的可能性非常大，再加上需求控制非常嚴，房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續低迷。