7月1日，深圳經(jīng)濟特區將正式擴容，寶龍兩區納入特區內，將清除特區經(jīng)濟進(jìn)一步發(fā)展的諸多羈絆，像給深圳插上改革的翅膀，助深圳經(jīng)濟特區再度騰飛。

　　山雨欲來(lái)風(fēng)滿(mǎn)樓。特區擴容像一支興奮劑，整個(gè)深圳都為之歡聲鼓舞，因為這也意味著(zhù)發(fā)展了30年的經(jīng)濟特區不用再為土地問(wèn)題捉襟見(jiàn)肘了，因為寶安、龍崗兩區的土地面積是原經(jīng)濟特區的3.93倍。

　　早在去年12月1日實(shí)施的《深圳市城市更新辦法》(下簡(jiǎn)稱(chēng)辦法)對舊工業(yè)區、舊商業(yè)區、舊住宅區、城中村及舊屋村等四舊問(wèn)題的城市更新，提出了可以由權利人自行出資改造的“再開(kāi)發(fā)”的新模式。

　　繞開(kāi)土地“招拍掛”，一方面平抑了地價(jià)，但另一方面，由于跟辦法配套的細則遲遲未公布，對有權利實(shí)施更新項目的開(kāi)發(fā)商資質(zhì)等沒(méi)有嚴格限定，使得各開(kāi)發(fā)商一擁而上，通過(guò)各種手段爭取城市更新項目。

　　首當其沖的老舊居住區。因盤(pán)踞市中心黃金地段、周邊教育醫療等配套健全、超低的容積率，老舊居住區成為各開(kāi)發(fā)商眼中的“香餑餑”，一時(shí)間，舊住宅區內硝煙四起，眾多企圖分得一杯羹的開(kāi)發(fā)商爭相采取各種手段，軟硬兼施，力爭早日取得城市更新項目實(shí)施權。

　　市規劃和國土資源委員會(huì )副主任薛峰此前曾經(jīng)明確表示，深圳城市更新的重點(diǎn)不是老舊居住區，而是舊工業(yè)區和城中村。

　　現象一

　　四開(kāi)發(fā)商“肉搏”

　　《深圳市城市更新辦法》鼓勵業(yè)主自行進(jìn)行更新，只要有2/3的業(yè)主同意拆除重建即可立項。為爭奪這塊“肥肉”，許多開(kāi)發(fā)商爭先恐后進(jìn)駐小區設立舊改辦公室征集業(yè)主簽名，甚至出現一個(gè)小區有多個(gè)開(kāi)發(fā)區進(jìn)駐的現象。松園南小區就是一個(gè)典型代表，據市民反映，有四家開(kāi)發(fā)商分兩派進(jìn)駐小區，并設立城市更新咨詢(xún)辦公室，征集業(yè)主改造意向，并形成“拉票”P(pán)K局面。

　　“我們松園南小區這段時(shí)間有好幾家開(kāi)發(fā)商都進(jìn)來(lái)做宣傳，又是請我們業(yè)主吃飯又是放電影！”深圳市羅湖區松園南小區的一名業(yè)主李女士告訴記者。

　　近日，記者來(lái)到松園南小區，小區內四處插著(zhù)宣傳旗幟，保安員老王告訴記者：“這里有四家開(kāi)發(fā)商，一共設立了兩間咨詢(xún)辦公室，這四家開(kāi)發(fā)商是中海地產(chǎn)、博納德地產(chǎn)、金地地產(chǎn)和方興達地產(chǎn)�！睋�了解，目前松園南小區共有1100套房左右，總建筑面積約10萬(wàn)㎡。

　　記者先來(lái)到由金地地產(chǎn)和方興達地產(chǎn)聯(lián)合組成的更新咨詢(xún)辦公室，六七名工作人員見(jiàn)有人走入立即熱情接待。據金地地產(chǎn)工作人員彭小姐介紹：“現在已經(jīng)有300多名業(yè)主與我們簽訂了更新改造意向書(shū)，這些樓房都超過(guò)20年了，符合城市更新的要求，所以越早申報越好�！�

　　“更新改造賠償方案是怎樣的？”記者詢(xún)問(wèn)，“我們提供實(shí)物補償和貨幣補償兩種方式，供業(yè)主選擇。貨幣補償按照小區所屬區域同品質(zhì)房源在簽署《拆遷安置補償協(xié)議》之日起計算，前三個(gè)月的成交均價(jià)補償。實(shí)物補償返建房使用面積不低于拆遷房使用面積，具體拆賠比等項目通過(guò)政府審批后再定�！笨头�人員佘永瓊表示。

　　在中海地產(chǎn)和博納德地產(chǎn)聯(lián)合掛牌成立的“松園南城市更新咨詢(xún)辦公室”，記者看到，他們給出的拆遷補償標準與金地那邊幾乎一樣。

　　“金地那邊已經(jīng)簽訂了300多份改造意向書(shū)，你們呢？”記者問(wèn)�！拔覀兏�本就沒(méi)有像他們那樣發(fā)放委托意愿書(shū)，我們主要帶業(yè)主參觀(guān)樓盤(pán)，看看樣板房和建筑風(fēng)格�！� “我們希望按照業(yè)委會(huì )的程序，等待業(yè)委會(huì )公開(kāi)投票，贏(yíng)的一方留下來(lái)，輸的一方離開(kāi)。否則兩方開(kāi)發(fā)商各收集幾百人的資料，都達不到2/3的人數�！�

　　在松園南小區的公告欄，記者看到貼出了幾則公告。在《致松園南小區業(yè)主公開(kāi)函》中表示，在開(kāi)發(fā)商宣傳工作結束后，松園南小區業(yè)主委員會(huì )將以書(shū)面形式召開(kāi)松園南小區業(yè)主大會(huì )投票選擇，松園南小區業(yè)主委員會(huì )根據投票結果選聘開(kāi)發(fā)商建設單位。

　　拆改辦遍地開(kāi)花

　　在深圳許多老住宅區，都出現開(kāi)發(fā)商設立拆遷改造辦公室的情況。例如福田區南園新村，也早已有兩家開(kāi)發(fā)商進(jìn)入。與南園新村毗鄰的下步廟北區，綠景地產(chǎn)和通天地地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)駐。紅荔村的一名業(yè)主也透露，現在該小區已經(jīng)進(jìn)駐了由一家物業(yè)管理公司主導的“拆遷改造辦公室”。園嶺新村據說(shuō)曾有5家地產(chǎn)公司前往進(jìn)行拆遷改造意向調查。

　　現象二

　　為“吃肉”小公司“傍大款”

　　市民鄭祖華表示，有部分開(kāi)發(fā)商資質(zhì)值得懷疑，一些開(kāi)發(fā)商是最近才成立。例如大塘龍小區進(jìn)駐的開(kāi)發(fā)公司今年年初才成立,注冊資本只有1000萬(wàn)元。這種情況在船步街小區、下步廟北區都有存在,許多企業(yè)為分得城市更新這塊“肥肉”匆忙注冊。記者也發(fā)現這些小公司都在“傍大款”，與大公司一起聯(lián)合進(jìn)行拆遷改造。

　　松園南城市更新咨詢(xún)辦公室的墻壁上懸掛著(zhù)兩家公司的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照。記者看到，金地(集團)股份有限公司注冊資本為248417.1429萬(wàn)元，而方興達房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的注冊資本僅為2000萬(wàn)元。

　　金地這家名企為何與方興達這樣的小企業(yè)合作呢？“更新改造的工作量很大，因此需要合作，方興達公司主要負責前期工作，他們與政府關(guān)系比較好，后期則主要由金地來(lái)開(kāi)發(fā)�！惫ぷ魅藛T彭小姐解釋。

　　記者了解到，中海與博納德這兩家公司也是一大一小強弱組合，中海地產(chǎn)實(shí)力強大不用質(zhì)疑，博納德地產(chǎn)公司是2009年成立，注冊資金只有 1000萬(wàn)，主要負責前期工作，后期則主要由中海地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

　　現象三

　　為得到業(yè)主委托疑私刻公章

　　東樂(lè )花園已有20多年樓齡，原開(kāi)發(fā)商深房集團是上市公司，業(yè)主對深房有信任感也期待早日舊改。另一家鴻隆地產(chǎn)集團有限公司也向東樂(lè )花園派出專(zhuān)員在小區設立舊改辦公室，并與深房集團聯(lián)合向業(yè)主發(fā)放舊改意見(jiàn)征集書(shū)及更新單元計劃申報委托書(shū)，稱(chēng)要推進(jìn)小區的更新，但由于委托書(shū)中沒(méi)有深房集團的落款，致業(yè)主的公開(kāi)信受到業(yè)主質(zhì)疑。

　　深房集團東樂(lè )項目部副經(jīng)理吳海青表示，深房集團與鴻隆簽訂了一份合作意向書(shū)參與城市更新的前期工作。深房集團董事長(cháng)秘書(shū)陳繼則表示，公司僅與鴻隆地產(chǎn)合作在東樂(lè )花園進(jìn)行舊改民意調查，沒(méi)有與鴻隆地產(chǎn)簽訂任何實(shí)質(zhì)性合作協(xié)議。不過(guò)在雙方簽署的合作意向書(shū)中也顯示，更新改造單位獲得政府立項后，雙方同意成立項目公司運作。

　　鴻隆地產(chǎn)東樂(lè )花園更新改造辦公室工作人員稱(chēng)，東樂(lè )花園舊改的競爭非常激烈，不僅出現過(guò)競爭對手惡意私刻公章的情況，而且辦公室的牌子也被人砸過(guò)。

　　現象四

　　多家公司游說(shuō) 業(yè)主被“煩擾”

　　園嶺新村為1984年批地，一共112棟，都是小高層樓房，是深圳建市早期的大型高尚住宅。今年1月，就有開(kāi)放商在小區掛出條幅宣傳拆遷改造，并直接進(jìn)駐小區掛牌辦公，園嶺新村的房?jì)r(jià)迅速飆升，由去年底的每平方米不到1.8萬(wàn)元開(kāi)始，最高漲到3萬(wàn)元/平方米。

　　記者采訪(fǎng)的小區業(yè)主絕大部分都支持舊改，“舊改是好事，真正的業(yè)主住在園嶺的已經(jīng)不多了�！辈贿^(guò)他們認為現在是光打雷不下雨，舊改最關(guān)鍵的還是補償問(wèn)題。據一些業(yè)主說(shuō)，現在至少有5家公司在這里游說(shuō)業(yè)主簽同意改造意見(jiàn)。一個(gè)名叫張斌的大爺說(shuō)：“我們實(shí)在是煩，這么多家公司，我們根本不知道聽(tīng)誰(shuí)的。而且一些人上門(mén)來(lái)談的時(shí)候，連一個(gè)改造方案都沒(méi)有，都是‘空頭支票’�！�

　　據其中一家地產(chǎn)企業(yè)的工作人員透露，他們改造計劃是針對園嶺新村1棟到23棟，共有776戶(hù)，他們必須收集滿(mǎn)518戶(hù)的意見(jiàn)書(shū)，才可以申報立項，目前還差20多份。其中一家地產(chǎn)商提出的補償條件是拆1平方米建筑面積補償1.3平方米建筑面積，搬家費每戶(hù)5000元，補償房裝修標準為每平方米800元左右，保證戶(hù)戶(hù)朝南，另外建房過(guò)渡期的租金按每月每平方米補助50元算。